辽宁丹东步韶关限价后尘 二三线楼市限购难产

　　黄树辉

　　地方政府以限价政策取代限购政策呈现不断扩大趋势，房价涨幅多次位居全国前列的辽宁省丹东市也启动房地产限价措施。

　　这意味着继广东韶关之后，丹东成为全国第二个以限价取代限购的二三线城市。

　　中央及房地产主管部门近期一连串行动和措施传达出坚定的调控信号，但新一轮二三线城市限购政策受制于地方利益影响至今仍未能获得较大突破。

　　浙江台州率先出台的楼市限购政策暂无其他城市进一步跟进，房价涨幅远高于台州的韶关、丹东以限价政策取代限购却引发不小的影响。

　　广东省住建厅有关负责人透露，该厅已经向各市下达了限购的方案和标准，各地会陆续正式出台，“但最终是否实施限购，还是由各地政府根据自身实际决定”。

　　限购变脸限价

　　根据丹东市政府官方网站信息，丹东市政府在9月5日下发了《关于进一步加强商品房销售价格调控工作的通知》(下称《通知》)，并从即日起实行。在此前一天，韶关市政府下发文件要求，从9月18日起实施楼市限购政策。

　　丹东启动地方性楼市价格调控政策，有十项具体限价条款直指商品房销售环节。根据《通知》要求，房地产开发企业确定的商品住房销售价格须按规定到物价、房产部门备案，并在商品房交易场所和丹东房产交易网上公示。

　　在《通知》下发前已取得商品房预售许可，尚未销售的商品房，销售价格实行价格备案及明码标价制度，具体价格以物价、房产部门备案公示后的销售价格为准。

　　已批准预售的分期实施房地产开发项目，在《通知》下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可，商品住房销售平均价格不得高于该项目原批准预售房屋在房产、物价部门备案公示后的平均价格。

　　此外，《通知》下发后申请商品房预售许可的新建项目，均价不得高于同地段同类商品住房在房产、物价部门备案公示后的销售均价。房地产开发企业申请新商品房预售许可时，须按照上述标准测算每套房屋的销售价格进行备案申报。

　　相比之下，韶关提出的限价幅度相对宽松。按照要求，从9月18日起韶关首次申请预售许可证的商品房项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证；无类比的项目，备案均价高于半年内韶关市区商品住房实际成交价格10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。

　　在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。

　　上述限价方案意味着，丹东新建商品住宅销售价格不得高于前期或者周边同类项目销售均价，韶关则允许新房价格出现5%至10%的增长。

　　除此之外，河北香河县、廊坊、秦皇岛，以及烟台、从化、增城等二三线城市也纷纷实施了楼市限价政策，限价幅度多以低于房价控制目标为参照。

　　默认房价温和上涨

　　根据国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数，4月和5月份新建商品住宅价格分别以同比11.1%和9.8%的涨幅连续两个月在全国位列第一，7月房价同比涨幅9%排在全国第二，年内的其他月份丹东房价涨幅在全国也一直位居前列，已经超过全年同比涨幅在9%以下的房价控制目标。

　　与丹东类似，韶关市房地产行业协会的数字显示，2011年上半年韶关市区商品住宅成交均价为4748元/平方米，同比上涨15.3%。这也已经超过年初韶关市政府向上级签订的今年房价涨幅不超过12%的控制目标。

　　按照住建部对列入新增限购城市名单的5项建议，韶关和丹东都属于典型的限购城市范畴，其房价涨幅也远远高于刚刚出台限购措施的台州。

　　亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫对本报表示，二三线城市弃限购而选择限价措施，折射出各地政府对地方利益的不同态度，本质上是以限价政策作为“挡箭牌”，以规避楼市限购政策。

　　广州市社科院研究员彭澎(微博)也表示：“这种办法规避了限购的风险，可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计，希望借此蒙混过关。但是从增城、从化的经验来看，限价效果不太理想，最后可能只有限购才能控制房价。”

　　从效果上来分析，限购是以限制交易方式直接为市场降温，直接影响到需求，很可能对市场产生重创；而限价相对较为温和，有可能结合政府指导开发商定价方式进行，反而会促进楼市缓慢有节奏增长。

　　在润钛地产副总经理邓浩志看来，限价是“劫贫济富”，严重扰乱市场秩序，因为所有单盘价格不得高于设定的均价的规定，其结果是高价的别墅项目、豪宅项目、优质地段项目需要大幅下调售价，而普通工薪阶层购买的中、低价位的洋房却仍可以继续上涨。高价物业价格控不住，低价物业跟风上涨。

　　目前，广东实施限价政策的城市还包括深圳、增城和从化等市，但从近几个月数据来看，该三个城市的房价仍未能得到有效控制。根据广州国土房管局阳光家缘网站数据，上半年增城、从化楼市均价分别同比上涨19.5%及8.6%。

　　值得关注的是，地方政府以限价政策取代限购政策呈现不断扩大趋势，二三线城市新一轮限购政策面临难产困局。

　　广东省住建厅有关负责人就韶关限价问题接受当地媒体采访时表示，该厅已经向各市下达了限购的方案、标准，住建部也已对认为需要限购的广东城市地方政府提出了要求，目前各地正在研究、讨论当中，陆续会正式出台。但该负责人表示：“最终是否实施限购，还是由各地政府根据自身实际决定。”

　　上述负责人还表示，限价和限购都是调控的方式，省住建厅更关注的还是调控的效果，即各地能不能完成年初提出的房价控制目标。

　　此外，湖北省住建厅日前发出通知，要求在10月底之前仍不能将房价控制在全年目标范围之内的城市，应研究采取住房限购等措施。业内人士认为，该举措实质是先实行限价调控措施，若效果不好再行限购，意在拖延时日。