上半年楼市库存激增 行业集中度进一步提升

　　马可佳

　　房地产调控正在从一线城市向二、三线城市继续深化，但中国各大房地产企业2011年上半年并未因调控放缓增长的脚步，反而行业集中度进一步提高。

　　9月8日，中国房产信息集团联合中国房地产评测中心共同发布《2011年中国房地产企业品牌评测研究报告》(下称《报告》)，2010年20强品牌房企商品房销售额6811.3亿元，同比增加了1972.51亿元，增幅达到40.76%；2011年上半年全国新建商品房销售金额同比增长24%；同时，排名前十的开发商2011年上半年销售金额同比增长高达80%。行业集中度进一步提高。

　　中国房地产评测中心主任丁祖昱(微博)向《第一财经日报(微博)》介绍，品牌房地产企业在调控下依然取得了持续增长的经营业绩，说明房地产市场进入了品牌竞争时代，价格已经不再是市场竞争的唯一手段。高品牌价值房地产企业的融资能力、财务稳定性优于中小企业，因此在调控持续、信贷规模收紧、融资渠道趋窄的情况下显得尤为重要。

　　新城发展控股有限公司(下称“新城发展”)执行董事谭为民告诉本报记者，每一次调控后，都可以看到行业集中度大幅增加，2005年、2008年和2010年的调控都使行业前100强地产公司快速增长。经过这一轮调整和行业整肃，未来的地产行业竞争将是主流开发商之间的竞争。

　　根据中国房地产研究会预测，2011年底，超大房企阵营将再次壮大，保守估计百亿企业年底或突破35家。

　　17家房企上半年销售过百亿

　　根据会议发布的报告显示，2011年上半年，全国完成房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，持续保持高位运行的状态，今年第二季度，新增房地产开发投资17403.64亿元，同比增长32.3%，环比增长96.73%，全国房地产继续保持高速增长。

　　中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如认为，保持高速增长的原因一方面是受去年新开工程结转影响；另一方面，国家万亿保障性住房建设资金被纳入统计指标也被纳入统计指标起到了推动作用。

　　虽然处于调控之中，大部分房地产开发商表示对房地产行业前景依旧看好。谭为民表示，新城发展上半年销售增长超过30%。2010年全年销售额是120亿元，2011年的全年销售计划是160亿元，前8个月已经完成了80亿元。虽然公司所在的长三角地区位于调控重点，但刚性需求依旧存在。只要开发的产品定位于首次置业刚性需求的购买人群，下半年完成销售目标应该不成问题。“其实今年品牌房企的增长主要源于2009年的布局。而限购的影响不如金融收紧对房地产行业的压力大。”谭为民进一步解释说。

　　企业青睐高周转项目

　　虽然上半年各大房企销售情况良好，但风险也在累积。根据《报告》，截至2011年第二季度，中国25个典型城市楼市累计存量达到13177万平方米，环比增加19%，同比增长24%。其中太原、杭州、兰州和海口四个城市的库存房产最多，存量房消化周期超过36个月。此外，包括京、沪、广、深四大一线城市在内的19个城市，存量房消化周期为18~36个月。

　　面对高库存压顶，不少品牌房地产企业都选择了通过高周转来推动业绩增长，从房地产销售前十的企业来看，增长率都在50%以上，加快销售、加快供应、加快套现和加速拿地成为它们的积极策略。

　　三线城市逐渐成为房地产企业的主要业绩贡献力量，从2011年上半年销售金额可以看出，在排名前30的房企中，2011年企业二线城市销售比重占52%，比2010年上升1个百分点；一线城市占29%，同比下降4个百分点；而三、四线城市则占19%，同比增加3个百分点。

　　据部分开发商介绍，目前三、四线城市已经成为企业拿地的重点，宝龙地产控股有限公司相关负责人介绍，今年将增加15~20幅土地储备，集中在三线城市地级市和百强县。

　　但出于防止风险的角度考虑，不少企业都放缓了拿地的脚步，今年二季度14家典型房地产企业的土地储备仅为1137万平方米，同比下降57%，环比下降58%，创几年拿地最低纪录。

　　由于住宅销售的放缓，房地产企业也集体酝酿着向商业地产等领域转型。未来商业项目遍地开花将成为大趋势。重庆协信控股集团总裁刘爱明(微博)表示，这一次调控后房地产企业应该转变思路，不是等待政府对房地产调控取消，而是房地产企业开始追求品牌和创新、房地产行业进入细分市场的下一个十年。