调控下中小房企积压增多 融资越来越难

　　积压越来越多 现金越来越少 负债越来越高 融资越来越难

　　中小房企：带着一身“伤痛”“伤痛”入秋

　　作者：本报记者王洋

　　进入9月，已有超过一半的上市房企公布了上半年度报告。虽然绝大部分房企的整体业绩出现了近两成的增长，但在调控政策打压下，有近半数的房企业绩出现下滑，部分二、三线房企为了规避调控风险，开始涉足其他产业。

　　在业绩下滑的房企中，几乎清一色的是二、三线城市开发商，并且净利润下滑超过100%的房企也全部为中小房企，而全国性的大型房企大多受影响不明显。并且，在经营规模上，大型房企的优势越发明显，市场集中度也不断增大。以营业总收入为例，万科上半年实现营业总收入199.89亿元，招商地产实现营业总收入80.9亿元，金地集团和金融街的营业总收入也分别达到了51.6亿元与46.17亿元。而这4家房企的营业总收入之和已经占据了这65家房企的45.09%。

　　随着下半年调控的深入，新一轮限购令的展开，业内人士已开始讨论中小房企的出路问题。而从上半年同期存货的增长情况看，上市房企面临的资金压力也开始增大，尤其是缺少融资渠道的中小房企。

　　调控下中小房企首当其冲

　　在万科、恒大、中海为代表的地产“大佬”的业绩映衬下，中小型房企经营业绩的大幅下滑更加凸显。

　　自调控政策出台以来，各地楼市成交量下降，但大型房企资金受政策调控影响非常之小。尤其“万保招金”四大龙头房企延续了去年的良好势头，上半年共计销售金额达到1234.3亿元，同比去年的670.3亿元上涨了84.17%。

　　中国房产信息集团发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，在上半年严峻的市场形势下，各大房地产企业业绩依然得以快速增长。与去年上半年5家企业销售额突破200亿元的情况相比，今年有7家企业销售额超过200亿元，分别是万科、恒大、中海地产、保利地产、绿地集团、万达、碧桂园。

　　在看似波澜不惊的房地产市场中，虽然下降有着千万种理由，但中小房企已经颇具“疲态”。莱茵置业公告显示，上半年公司合并范围内各项目商品房合同成交额4.17亿元，商品房销售回笼4.72亿元，回笼额较上年同期的5.7亿元下降0.98亿元。卧龙地产中报则显示，上半年公司实现营业收入5.49亿元，同比增长7.14%，营业利润1.18亿元，同比下降28.77%。而嘉凯城业绩下滑更为明显，今年上半年实现营业收入约为27.7亿元，实现归属于母公司股东的净利润约为729万元。这两项数据指标，与去年同期的35.32亿元和4.53亿元相比，降幅分别达到21.6%和98.4%。

　　据链家地产市场研究部统计，2011年入市项目成交情况，中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%。在成交率低于30%的项目中，中小房企占比58.6%，并且在近期同一区域中小房企签约率明显相对较低。业内人士分析，地产政策调控的深入将继续拉大上市各房企之间的差距。

　　价格高成中小房企滞销障碍

　　统计显示，在2011年入市项目成交量排在前三的房山、朝阳、大兴区域里，中小房企普通商品房的成交均价为19035元/平方米，比大房企高9%。

　　链家地产首席分析师张月认为，低成交项目向中小房企集中，且同一区域签约率更低，表明中小房企在大房企入市项目的挤压下受力明显。对比之下，中小房企销售面临巨大压力。

　　在不增加新入市项目的情况下，中小房企需要28个月才能完成现有库存的销售，而大房企消化库存只需8个月时间。中小房企资金链受到压制，不仅降价预期明显，后续供应也会出现不足。

　　滞销带来的是存货增多。据链家地产市场研究部统计，截至目前，北京新建商品房库存10690套。大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值大概超过3000亿元。

　　张月认为，目前，大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大。同时，3000亿元库存市值积压套牢流动资金，未来“降价放量”以增加资金回流成为必然。

　　此外，在2011年新入市的95个项目中，中小房企占39个，供应量只有大型房企的30%，但总库存积压是大房企的一倍左右。中小房企市场份额将不断减少。同时，库存积压在大房企销售冲击下，推盘力度相应减弱，预计下半年项目入市量减少，“降价释压”成为主要现象，三季度之后，中小房企项目或将率先出现实质性降价。

　　合富辉煌首席分析师黎文江也公开表示，建议发展商抓紧9月底10月初国家可能出台新政前，适时调整价格进行促销，换取成交量。“在上半年成交量偏低的情况下，发展商要完成全年销售任务，必须抓住销售时机。”可见，在政策面趋紧的市场条件下，竞争市场趋向集中化、垄断化，预计后市将有一批小开发商死掉。

　　无奈之下，为了提振公司业绩，不少中小房企纷纷开始经营“副业”以谋出路，尤其以投资矿产资源行业为主，还有的选择彻底退出房地产行业。莱茵置业在其中报中透露，于2011年6月23日在贵州省设立全资子公司贵州莱茵达矿业发展有限公司，收购贵州黔南华益矿业有限公司35%的股权进军矿产行业。另一家上市房企浙江东日宣布，下半年将以发展现代服务业为方向，加大现代服务业投资力度。

　　融资环境将加剧中小房企压力

　　市场认为，中期业绩显示的差异化在2011年下半年市场当中会呈现的更加明显，原因之一是更多2010年新增的开工量会在下半年产生聚集性供应。

　　这似乎也成为上市房企的共识。招商地产中报认为，当前形势下，房地产企业均面临较大压力，融资环境也日益紧张，多数企业放缓扩张步伐。存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房企的普遍现象。公司将通过多渠道筹集资金，合理筹划有息债务的币种期限结构，控制债务综合成本，保证公司经营和发展的资金需求。

　　北京城建和嘉凯城的半年报在阐述未来经营中的问题和困难时，也提到银行收缩房地产企业贷款导致公司融资成本增加。

　　确实，随着央行今年内6次提高存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的历史高位；3次加息后，5年期以上的贷款利率达到7.05%。银行收缩银根，将对房企和市民房贷造成进一步打击。有消息称，目前上海的中小开发商中至少已有六成面临资金链“困境”。小房企不得不使尽浑身解数，尽量和地方、银行搞好关系。

　　业内人士分析，银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪，甚至有专家预言，部分中小房企资金断流会是“大约在冬季”。业内人士认为，下半年的楼价将有一场拉锯战，熬高利息不如搞促销，或者还可以换取更高的成交量和更快回笼资金。