广州旧城改造补偿标准扩至全市

　　《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》正式公布

　　●正式确立以区为主征收体制

　　●旧城改造补偿标准扩至全市

　　●被征收人协商选定评估机构

　　●搬迁奖励不超过评估价15%

　　●旧城改造实行两轮征询制度

　　采写/记者赖伟行  通讯员穗房宣

　　先公示补偿方案

　　再决定征收房屋

　　本报讯 行政强拆将走入历史，以区为主的征收体制将正式确立。昨日，广州市国土房管局召开新闻发布会，正式公布了经过20多次反复修改后出炉的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》（以下简称《意见》）。

　　根据国务院今年初颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

　　《意见》明确，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人选择房屋产权调换的，应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。

　　《意见》进一步扩大公众参与，规定在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当先行拟订征收补偿方案，并公开征求意见，从而保障被征收人更早地掌握和了解到相关信息。

　　同时，考虑到旧城改造涉及面广、人数多、征收补偿情况复杂的特点，《意见》对旧城改造项目从程序上作出特别限制，规定：因旧城区改建需要征收房屋，半数以上（以产权户数计算）被征收人认为征收补偿方案不符合本意见规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　广州市国土房管局表示，已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。

　　广州昨日正式出台了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》（下称《意见》），除了明确规定实行市场化的补偿标准，补偿加奖励不超所处区位一手房价外，还在搬迁奖励、房屋价值评估等方面作出明确规定。

　　《意见》规定，广州实行搬迁时限奖励制度，搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。同时，房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构；如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。同时，市拆迁办相关负责人表示，旧城改造中仍实行两轮征询制度。

　　广州市国土房管局强调，《意见》自2011年9月6日起施行，施行前已取得房屋拆迁许可证的项目不适用《意见》。

　　组织听证

　　因旧城改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　风险评估

　　作出房屋征收决定前，房屋征收部门要会同项目单位开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告。

　　公开透明

　　征收项目涉及被征收人数量较多，或者其他重大复杂项目，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

　　疑难解答

　　被征收人可享三类补偿

　　●《意见》的适用范围是什么？

　　答：《意见》只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。

　　●对被征收人的补偿包括哪些？

　　答：补偿包括：1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　●评估被征收房屋的市场价值的法律依据是什么？

　　答：2011年6月3日，国务院住房和城乡建设部印发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，以下简称《评估办法》），规范国有土地房屋征收工作的价值评估行为。

　　●评估时点如何确定？

　　答：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　●被征收人拒绝或不配合实地查勘怎么办？

　　答：被征收人拒绝在查勘记录上签字或盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　解读

　　同一征收项目统一标准

　　（一）货币补偿。被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对于住宅房屋，实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于所处区位新建普通商品住宅的市场价格。

　　模拟案例：根据采集统计的该区域存量多层住房的市场评估案例，该区域内存量多层住房市场评估均价为13800元/平方米。该被征收房屋所处区位前3个月的“新建普通商品住宅市场价格”约为21288元/平方米，则该项目的征收奖励和搬迁时限奖励不得高于：（21288-13800）=7488元/平方米。

　　（二）产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。

　　选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。属于公用分摊的超面积部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的成本价格与被征收人进行结算。   

　　直管公房补偿按比例分配

　　对于存在租赁关系的直管公有住宅房屋，如承租人同意解除租赁关系的，给予房屋承租人弃租补偿，广州历史上形成的对于弃租补偿的习惯做法是产权人获得70%，承租人获得30%，《意见》维持了历史的做法。如承租人不同意解除租赁关系的，则需服从征收人的统一安排，由征收人另行安排使用面积不少于被征收房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。

　　“办证难”房屋给予适当补偿

　　此次出台的《意见》，本着尊重历史、实事求是的原则，对于被征收人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，考虑到法规政策不断完善的历史背景，给予适当、合理补偿，规定可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

　　住改商不补偿停产停业损失

　　对拥有合法产权，但由业主自行“住改商”的房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房补偿；选择货币补偿的，以1997年为界进行划分并给予不同补偿，但不支付停产停业损失补偿。

　　搬迁奖励分阶段依次递减

　　例如：国有土地房屋征收决定作出之日为2012年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么被征收人在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励，4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减10%，被征收人在第二阶段搬迁的，就给予90%的搬迁奖励费，以下以此类推。

　　半数以上的被征收人选定

　　同一家评估机构视为有效

　　《意见》规定：房屋征收决定公告后10日内，半数以上被征收人选定同一家评估机构视为有效。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。公开摇珠时，房屋征收部门将邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道（镇）、社区组织代表等参与监督。