房企四处找钱连遭围追堵截

　　四处找钱的房企正在四处遭遇围追堵截。羊城晚报记者日前统计2011年半年报中122家A股上市房地产公司的现金流数据发现，逾半数公司都遭遇负的现金流情况，而在2009年和2010年年报中，负现金流上市房企还分别为22家及51家，显示调控正对房企资金形成越来越大的影响。

　　由于传统融资渠道遭堵，今年以来，开发商频频通过海外发债、发行信托融资以及参与房地产基金来找钱。但近来情况显示，这些渠道也正遭遇堵截。

　　渠道一

　　海外融资大增六成

　　堵截

　　外管局封堵融资性对外担保

　　根据国家统计局8月公布的数据，今年前七个月，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资500亿元，同比大增65.8%，增速远高于其他资金来源。而标准普尔一项报告中也称，今年上半年，拥有市场评级的内地房企已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，而去年全年房企境外发债仅88亿美元。

　　自1月份海外高息债券融资窗口开放以来，中骏置业、恒大地产、碧桂园、合生创展等内房股巨头纷纷举起发债大旗。今年8月，华润置地宣布，已于8月3日发行2016年到期的2.5亿美元优先票据，年利率4.625%。但目前看来，海外债权融资的前景并不乐观，华润置地可谓是赶上了海外发债的“最后一班车”。

　　8月12日，国家外管局下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，同时还调减了2011年度境内企业对外债券发行担保余额指标的规模，合计为763.8亿美元。此外，融资性对外担保的申请审批程序进一步收紧，要求相关部门严格审核境外被担保人融资资金的具体用途。

　　业内人士分析称，许多境外融资平台只是个壳公司，如果没有担保，境外债券是不会有人买的。因此，这一举措给房地产企业海外融资带来了实质性的打击。从目前来看，8月中旬以后，暂时没有房企海外发债的迹象。

　　渠道二

　　地产信托规模暴增一倍

　　堵截

　　审批减速 发行迎来“拐点”

　　今年上半年，房地产信托呈现爆炸式增长。据银监会统计，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，发行数量和发行规模同比增幅超过100%。在银行理财、股市、基金、信托等投资收益排名中，信托以9.46%的平均年化预期收益率排名第一。其中，资金需求旺盛的房地产业信托产品，平均年化收益率更是高达10.86%。根据普益财富提供的图表，房地产信托1至2年(不含)期年平均预期收益率超过10%，相比，该期限的工商企业信托产品的平均预期收益率低于9%，基础设施信托产品则低于8%。

　　高额的回报率加上各种发行费用、渠道费用以及第三方费用，房地产信托融资成本已经高达15%以上。

　　但目前来看，这一无奈选择也将面临关闭的局面。

　　自7月份开始相关监管部门将房地产信托产品由事后报备改为事前报备之后，房地产信托审批流程越来越慢、产品发行数量越来越少。据悉，截至9月1日，房地产信托成立占总信托产品发行已经连续3周下降，这个市场已经显出疲态。

　　一位信托渠道的业内人士告诉羊城晚报记者，目前商品住宅房的信托已经基本没有在做了，商业地产信托也正在减少，由于明确规定要求地产项目四证齐全，项目资本金达到30%以及开发商二级以上资质，二三线开发商已经基本不能再通过信托融到款项。另外，信托结构也在发生变化，房地产信托一开始的贷款类产品逐渐过渡为股权类产品，再有购买资产受益权等，要求信托公司与地产开发商共同承担风险，这使得信托公司对于发行的信托融资产品也愈发谨慎。

　　渠道三

　　自建地产私募基金

　　堵截

　　私募基金仍存监管空白

　　在传统贷款、信托以及海外融资相继遭堵以后，房地产私募基金有望成为地产融资新宠。继远洋地产日前宣布将对旗下房地产基金Sino Prosperity出资7000万美元，投资内地房地产项目以后，又传安泰盘实股权投资管理有限公司总裁蓬钢正在筹备一笔规模为30亿元左右的房地产基金，其投资人包括恒大地产许家印、富力地产李思廉等，另有某大型金融机构也预备加入。

　　一位不愿具名的业内人士对记者表示，房地产私募基金目前尚存在监管空白，不排除有地产商为了融资而设立私募基金筹资的意图。

　　但另外一位接受记者采访的某房地产私募基金分析员则表示，“不具备房企或金融集团背景的房地产私募基金一般市场地位较弱，客户要求支付的收益率也相对较高，因此这种私募基金会选择风险较大的项目进行投资。而如果由地产商或者银行作支撑来成立的房地产私募基金，较强的专业背景则能抵御项目出现问题的风险。”不过，这位分析人士也指出，目前房地产资金全面紧缩，市场对于房地产公司成立私募基金来输血的担忧也有一定道理。记者王凌菲报道