北京通州楼市失守退向14000元/平米

　　■ 进行时·降价三部曲

　　金秋九月，通州楼市一波未平一波又起。在8月华业·东方玫瑰因推特价房出现业主维权后；9月，京贸国际城出现业主维权，导火索则是从售楼处传出的降价风声：5号楼开盘价格将从4号楼在售的19800元/平米降到14000元/平米。

　　业主维权，都是降价惹的祸；降价，则是调控逼出来的通州楼市变局。从今年春夏之交开始，到九月金秋，通州楼市经历了一个比较明显的降价三部曲

　　领降 珠江拉动“探底”

　　今年5月，新盘珠江国际公馆开盘，打出“14800元/平米起，较周边楼盘价格下调近6000元/平米”的旗号。当时，通州区域一位开发商就对记者表示，珠江在通州一旦降价，极有可能产生明显的联动效果。

　　去年年中，北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋在博客上撰文，要以京洲世家7.2折的优惠打响通州降价的第一枪。相对于京洲世家，今年珠江降价的意义更大。有地产机构分析人士认为，珠江地产在通州开发多年，上百万平米的开发体量更容易产生“珠江感冒，整个通州流鼻涕”的影响。

　　而在珠江国际公馆低价开盘后，相邻的珠江拉维小镇7月也降价了。7月中，珠江拉维小镇推出30套均价14500元/平米的房源。这一价格相对于去年一度出现的25000元/平米的价格，降价万元。珠江地产有关负责人直言不讳，要带动通州房价探底，给购房人释放一个“房价筑底”的信号，刺激市场成交。

　　珠江拉维小镇降价后，很快开始出现连锁反应。包括新城核心位置的月亮河公园从7月底开始计划推出特价房网拍。当时，项目有关人士也透露，此举意在试探市场接受度，网拍效果好，则会推出更多的特价房源。

　　自此，通州房价下探的大幕缓缓拉开。

　　放大 华业推特价房

　　降价，需要带头大哥；在珠江之后，另一个百万平米大盘华业·东方玫瑰不经意成了又一位带头大哥。

　　8月初，华业·东方玫瑰拟推60套特价房，起价14500元/平米，均价15000元/平米。相对于4月底集中推出800多套房源，不到16000元/平米的签约均价，特价房数量不多；同时考虑到特价房所在的9号楼挨着市政路，部分房源还是东西向户型，在华业·东方玫瑰有关人士看来，15000元/平米的均价算不上降价。

　　与珠江拉维小镇降价幅度和降价的高调相比，华业·东方玫瑰推特价房低调许多，但前期业主，特别是在4月底开盘时购买了18000元/平米以上房源的业主，感到了明显的损失，开始寻求“维权”。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，业主维权受到了各方关注，随后通州楼市积压库存量见诸报端，通州楼市降价的压力被放大了。

　　与此同时，华业地产高层在接受媒体采访时表示，为了回笼资金，需要打折或降价等保证销售。机构分析人士认为，开发商高层坦言回笼资金的需求，这加重了市场对通州楼市降价的预期。华业·东方玫瑰的降价，对周边金隅·花石匠和远洋东方等楼盘带来直接冲击。金隅·花石匠开始在8月底释放推出特价房的消息，价格也调整到14500元/平米左右，少量特价房源甚至不到14000元/平米。

　　扩散 京贸再降

　　无论是珠江地产还是华业·东方玫瑰，都是明确降价推房之后备受关注。而在9月初，京贸国际城在还没开盘、尚未拿下预售证的时候，就已经开始有业主维权，要求返还差价。京贸国际城有关人士表示，在开盘时间和开盘价格尚未最终确认的情况下，降价消息主要是由于售楼员急于蓄客而释放的。

　　而在业主维权发生后，京贸国际城有关人士被迫正面回应并提前证实了降价传言。有关人士表示，在周围楼盘相继降价后，京贸国际城面临着成为区域最高价的压力，不得不寻求降价。

　　至此，珠江拉维小镇、华业·东方玫瑰和京贸国际城三个大体量楼盘均开始下调房价。与此同时，包括远洋东方、金隅·花石匠、K2·清水湾等多个项目在内，也不同程度、不同形式地介入优惠促销的行列中。“通州楼市真的全面降价了。”多位通州开发商表示。

　　■ 回眸·飙涨三部曲

　　从25000元/平米的高点，跌落到14500元/平米上下，通州房价的下行可谓登高跌重。而在业内人士看来，通州房价跌幅之大，和通州房价前期上涨特别是2010年年初的飙涨造成房价虚高、泡沫加剧有直接关系。

　　2003、2007年：从三四千元到破万

　　亚豪机构市场总监郭毅回忆，2003年底，八通线开通。这对于通州楼市堪称直接利好，拉近了通州和CBD的时间距离，也开始为通州楼市带来了更多的城区客户。通州房价出现了一个比较明显的上涨，但整体涨幅只在千元左右。资料显示，2003年，北关澜花语岸等楼盘均价2900元/平米；2004年，北苑环岛的天赐良缘均价3800元/平米。到了2005年，包括当代明筑家园、巴克寓所和通典铭居南区等楼盘均价普遍达到4500元/平米水平。

　　第二波上涨则出现在2007年。当年由于供应量偏低，通州楼市处于供不应求的大热状态。同时，由于远洋、龙湖等品牌房企在通州拿地，通州房价全年成交均价在7600元/平米，但整体楼市价格在年底突破万元大关。

　　2008年通州楼市也经历了一番降价，梨园附近部分楼盘价格甚至跌破8000元/平米。然而在随后的2009年底，伴随着整体大市的回暖和通州新城规划利好的出台，“通州楼市坐着火箭攀高了。”通州区一开发商说。2009年房企在通州高价拿地成风。尤其是华美地产，它因击败众多知名房企高价拿地而让业界侧目。

　　2010年初：新城规划成了兴奋剂

　　“2010年1月11日-28日，均价13800元/平米；3月3日-22日，均价18000元/平米；4月5日至5月7日，均价26800元/平米。”在某房地产门户网站上的信息显示着某项目在去年初的涨价轨迹。3个月的时间，某项目价格涨幅超过10000元/平米。

　　而在当时，通州楼市唯一的兴奋点就是新城规划消息的释放，包括北京市在2009年底宣布新城重心将向通州倾斜。实际上，新城规划尚未正式出台。2010年年初早些时候，通州区有关领导的表述还是新城规划“预计会在上半年制定”。但就是这样一个消息，开发商将其定义为重大利好，许多楼盘销售员都以斩钉截铁的表述解释着房价必然上涨的趋势和理由。华美地产此前高价拿下的地块也陆续入市，其K2系列：海棠湾、清水湾等曾是区域的“带头大哥”。

　　2009年底，华业·东方玫瑰一期开盘，均价10500元/平米。但到了2010年年初，通州楼市不仅全线在万元的台阶上站稳了，而且迅速冲上两万大关，部分楼盘报价甚至一度达到30000元/平米。