国内银行首度试水以房养老

　　名词解释

　　倒按揭，指房屋产权拥有者把房屋抵押给金融机构，后者在综合评估借款人的年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放贷款用于养老。房主去世后，金融机构将抵押的房产出售以偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

　　执行标准

　　借款人分为两类：一类是借款人为养老人本人，须年满55岁，名下至少要有2套房；二是借款人为养老人的法定赡养人，须年满18岁，名下至少要有2套房。

　　养老按揭贷款最长期限为10年。累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。

　　计算方法

　　月放款额＝计划累计贷款金额÷还款次数；

　　每月实际支付养老金额＝每月放款金额－应还本息；

　　还款方式：1.按月还息，到期一次还本；2.按约定每月等额偿还部分本金和利息，贷款到期时偿还剩余本金和当期利息。

　　提了多年的“以房养老”话题，终于在近期破冰。

　　日前，中信银行推出一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布率先在国内试点以房养老业务，即凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。

　　中信银行成都分行零售银行部相关负责人昨日称，该行正在抓紧做前期准备工作，不久后会在成都推出这项业务。

　　房产“倒按揭”国外已很流行

　　所谓“倒按揭”，就是“反向住房抵押贷款”，指房屋产权拥有者把房屋抵押给金融机构，后者在综合评估借款人的年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等多项因素后，每月给房主发放贷款用于养老。等房主去世后，金融机构将抵押的房产出售以偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统按揭贷款相反，因此被称为“倒按揭”。

　　“作为个人养老的一种手段，‘倒按揭’出现在上世纪80年代，在欧美等经济发达国家和地区已比较流行。”中国银行、招商银行、中信银行的相关负责人向成都商报记者表示，这种模式很多年前就在国内提出过，但迟迟未纳入实施。

　　中信银行个贷部副总经理刘浩近日接受采访时表示，中信银行这次试点“养老按揭”业务，也是在借鉴国外“倒按揭”的基础上，结合了国内特点及养老传统。中信银行副行长曹彤也表示，这是为国内中老年客户量身定制的一项新业务，在一定程度上解决中老年客户长期被排斥在便捷金融服务之外的问题。

　　起贷年龄55岁 最长贷款期限10年

　　昨日，中信银行成都分行零售银行部相关人士告诉成都商报记者，这项业务的借款人必须年满55岁，其法定赡养人须年满18岁。

　　成都商报记者了解到，借款人分为两类：一类是借款人为养老人本人，二是借款人为养老人的法定赡养人，一般为其成年子女，若成年子女去世或无赡养能力，有负担能力的孙子女、外孙子女为法定赡养人。

　　据介绍，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。

　　据称，贷款资金按月分期发放，从第二期开始，从放款金额中逐期扣除当月应还本息，银行实际支付给客户的养老金为每月放款额减去应还本息。据了解，目前养老按揭贷款最长期限为10年，贷款利率按照央行公布的同档次基准利率或者上浮。并且，抵押所得贷款必须用于养老，包括各类日常消费、生活费支出、医疗保障支出等。

　　成都商报记者昨日获悉，为避免在处置抵押物时出现各种问题，中信银行对抵押物也提出了明确要求，包括：抵押物必须为借款人本人名下住房，且产权明晰，可依法上市交易，可办理抵押登记；抵押物属于抵押人与他人共有的，须提供共有权人同意；抵押的合法有效书面文件；抵押期间不得转让，赠与、继承等。

　　70年房屋产权 恐成推广最大障碍

　　今年9月，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，国家发改委、民政部、银监会等12个相关部门负责人参会。

　　银监会相关负责人当时表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。但是，由于我国现有的制度———房屋产权70年，“以房养老”难以推行。此外，“如果是房价上行期，‘以房养老’问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题。”

　　昨日，招商银行成都分行个贷中心负责人称，总行没研究过“倒按揭”业务，暂时也没考虑过要开展，“最大的障碍就是房屋的70年产权问题。”他认为，在现行制度下，如果被抵押的房屋产权到期了，银行该如何处置？同时，在房地产走势难以准确判断的背景下，贷款额和期限的确定也是一个很实际的问题，“如果里面涉及到遗产问题，更麻烦。”

　　该负责人表示，中信银行的这次试水，应该说是行业的一次很好尝试，但未来走向如何还存在不确定因素，“在具体操作上，对商业银行的要求也会比较高。”

　　中国银行相关人士也表示，这项业务如果要有效推广，最大的壁垒就是70年房屋产权问题的解决。据称，“倒按揭”在国外能流行，很大的一个原因就是引入了保险公司兜底，商业银行积极性才较高。

　　同时，该人士提出，如果借款人只有一套住房，银行也能接受他拿来抵押养老吗？万一房屋被处置了，借款人的住所如何解决？

　　对此，中信银行成都分行零售银行部相关人士昨日表示，这次试点没完全照搬国外模式，而是进行了探索和创新。据介绍，与国外不同，如果是养老人本人申请贷款，他名下至少要有2套房；如果是赡养人申请贷款，那赡养人名下至少要有2套房。

　　据透露，该业务目前正在几个城市试点，总体业务量不算太大，成都分行也正在积极准备，不久后也将开办。成都商报记者 杨斌