开发得多卖得少 郑州商品房库存可售11个月

　　前三季度郑州市区商品房均价8024元/m2，商住房均价6396元/m2

　　商品房可售面积同比增长46.26% 销售面积同比降四成

　　河南商报记者 訾利利

　　金九银十，过去了四分之三，没有真正火起来的房地产市场让几家欢喜几家忧，喜的是政府和购房者，控制房价有望，忧的是开发商，大量的房子积存在手里，着急啊。

　　昨天，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，发布2011年前三季度房地产市场运行情况，前三个季度，郑州市市区商品房销售面积同比下降四成，销售均价6396元/平方米，开发商开发的项目增加，销售面积却减少近四成，而郑州市商品房可售库存更是创两三年来新高，可售11个月。

　　数据

　　市区商品房销售面积降四成

　　可售面积增加四成多

　　前三季度，郑州市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增加了三成多。

　　截至9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，同比增长46.26%，其中商品住房累计可售面积为382.49万平方米，同比增长48.67%。

　　按照今年前9个月的销售面积均值计算，目前的库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。

　　与之对应的是，市区商品房销售面积同比下降：

　　前三季度，郑州市市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降四成；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。市区商品房销售均价为8024元/平方米，其中商品住房销售均价为6396元/平方米。

　　郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦表示，受开发周期影响，今年的商品房入市多，销售量反而同比下降了四成，造成了大量商品房积压，“创造了近两三年的新高。从库存结构看，非住宅的累计库存量远高于销售占比。60平方米以下的商品住房库存量较大。”

　　变化

　　住房价格松动，非住宅销售萎缩

　　陈明最近心情不错，因为他在郑州的新单位工作满一年了，可以在郑州市买房子了，买了房子明年和女朋友结婚的事就八九不离十了，这几个月他和女朋友逛了不少楼盘，他发现本是销售旺季，有的楼盘却分外冷清，远没有去年火爆。

　　数据显示，2011年三季度，郑州市区商品房销售面积同比降幅超过四成，销售弱势较为明显，但环比却出现一定量的增长，三季度郑州市区商品住房各月的销售均价分别为6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈现小幅下探的态势。不少开发商采取了灵活的营销策略，通过各种“明送暗降”活动进行促销，在新项目定价上，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出松动的迹象。

　　自2010年4月“新国十条”出台后，郑州的非住宅市场便出现价涨量增的旺势，但今年5月份之后，随着限贷政策的深化，郑州非住宅市场销量开始出现萎缩。“因为限购，我不少在外地市上班的朋友没有办法买郑州市的住宅，他们不少选择了周边县市的房子，这些地方的房地产项目越来越多，价格也在上涨，我感觉县域房地产正成为郑州房地产业未来的增长点。”

　　最后，他选择了位于航海东路上的一个小区交了定金，“大多数像我这样的购房者更喜欢60~90平方米的房子，以投资需求为主的小户型不在我的考虑范围内。”

　　二手房

　　交易量下降，单价微涨

　　房主变卖为租，房租上涨15%

　　5年前，市民郑女士在黄河东路CBD附近买了一套两居室的房子，她想着过两年有了孩子，经济条件好转了再换套大房子。去年怀孕后，她在航海路上买了一套三居室。因为价格不满意，旧房子一直没有卖掉。

　　今年三月份以后，郑州市开始实行限购政策，二手房也在限购范围内。手里的两居室更不好卖了，来买的客户不是不符合购买条件，就是希望价格能降低点。“前一阵，中介告诉我，现在郑州市租赁价格一直上涨，不如把房子先租出去。”

　　三季度，郑州市市区二手房交易面积为53.55万平方米，同比下降24.56%；其中，二手住房交易面积也同比下降两成多。郑州市区二手住房交易均价为4920元/平方米，而三季度各月二手住房的交易价格还呈小幅上涨的态势，二手住房与新建商品住房的差价正日趋减少。

　　郑女士调查了一下市场发现，因房屋租赁价格上涨，多数二手房主并不急于降价销售。据市场调查，2011年三季度，郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋示，9月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨5%，住宅租赁价格平均上涨15%。 “我决定听中介的，先把房子租出去。看看市场再说。”

　　三个建议

　　开发商、购房者、相关部门

　　看看哪个与你最相关

　　“短期内国家对楼市的宏观调控不会放松，房地产行业紧缩政策也难以松动，开发商与购房者仍将呈胶着状态。”叶琦表示，持续的市场低迷使开发商的资金链紧张局面加剧，且银根紧缩的情况在年底可能进一步加剧。已有部分开发商开始以价换量，楼盘打折促销的现象将逐渐增多，进而形成示范效应。

　　作为开发企业，低迷的销售状况和高存货量，让开发商忧心不已，叶琦表示，开发商现在应该做的就是正确分析判断和适应市场变化，以刚性需求为突破口进行市场推广，寻找发展的机遇。“由于在调控时期仍有品质楼盘取得不俗销量，所以这时候开发企业更要注重企业品牌和楼盘品质的塑造，以期赢得客户的青睐。”

　　作为市场的另一方，不少购房者因房价开始松动，观望情绪浓厚，对于他们，叶琦建议，“买涨不买跌”并不是置业的科学观念，消费者应该更多地考虑购房时机的相对性。目前郑州房地产市场产品丰富，选择余地大。而且价格相对稳定，有优惠的营销活动，性价比相对高，购房者要追踪楼盘营销变化，看准时机，把握好购房机会。

　　限购半年以来，郑州市房地产市场发生了巨大的变化，出现了价格松动，也有一些潜在的风险是政府部门需要注意的。叶琦说，政府部门要进一步加强房地产市场和房地产企业的动态监测，建立健全房地产风险预警机制，追踪了解市场在售项目的销售动态，实时监控房地产企业的经营活动，在问题暴露时实施有效的干预。“特别是对那些自有资金较为薄弱的开发企业，更要关注其资金和项目销售变化，以防止出现新的‘烂尾楼’。”