聚焦京沪深三地楼市：上海形势严峻堪比08年
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-25 07:09 来源: 证券时报
编者按：天凉好个秋！对于国内大大小小的房地产开发商来说，2011年的这个秋天，真正是秋风秋雨愁煞人。金九已成泡影，银十也成一梦。紧缩的银根、压顶的宏调、绷紧的资金链，还有观望的购房客。今时今日，此情此景，堪比金融危机那时的2008。上半年还踌躇满志，下半年还高歌猛进，如今却在秋风中瑟瑟发抖。地产商的冬天到来了吗？房企们还能扛多久？降价，还是不降？这恐怕已不是问题。本组报道选取北京、上海、深圳三地楼市为代表进行剖析，希望能借10月楼市一斑管窥楼市下半场一豹。
北京：商品房库存创新高楼市已向买方市场过渡
证券时报记者 张达
在号称史上最严厉的这一轮楼市调控政策下，北京的商品房市场有所降温。成交量持续萎缩，库存量创最近27个月的最高。“金九银十”不再，楼市已经过渡到买方市场。已有开发商进行了不同程度的降价促销。与此同时，保障房的投资建设力度不断加大。业内人士认为，在保障房大量建设、供应的基础上，预计楼市的拐点将逐渐清晰。
北京市统计局昨日发布的最新数据显示，今年前三季度，北京销售商品房915.8万平方米，同比下降8.3%。其中销售商品住宅632.1万平方米，同比下降12%。根据链家地产市场研究部统计，北京商品房成交量已经连续3个月环比下降，9月后入市的项目有26个至今零成交，占入市项目量的比重年内首次达到50%，滞销压力再次升级。
不过，上周在保障房的成交带动下，楼市成交量有所上升。北京房地产交易管理网数据显示，上周北京商品房住宅签约套数为1672套，二手房住宅签约套数为1999套，环比前一周分别上涨了70.3%和9.8%，楼市总签约量合计环比上涨达到了31%。如果剔除保障房成交量，商品住宅成交较前一周依然下跌了5%。
在成交低迷的情况下，成交价格也稳中有降。据链家地产市场研究部统计，9月份至今，二手住宅每平方米成交均价从24000元下降至23000元仅用了2个月时间，而3～8月份之间有5个月时间，每平方米价格从25000元波动性下降至24000元，表明当前降价速度明显加快，已进入中期回落阶段。其中，大兴区和通州区的二手房成交均价降幅更为剧烈，目前均价大约为14000元/平方米，与年初相比降幅大约为15%左右。
而从库存情况来看，据北京中原市场研究部统计，10月份纯商品房住宅供应套数已达到8500套，是最近7个月来供应量的最高点。住宅库存达到117673套，创2009年6月8日以来的库存最高点。按照目前的库存消耗速度，即使目前供应量不再增加，消耗库存也需要超过22个月的时间。再叠加大量供应的保障房，在市场限购不放松的情况下，北京楼市已经明显过渡到完全的买方市场。
“连月来的成交不景气已经对市场多数开发商造成降价压力，房企降价促销的意愿都在增强。”链家地产首席分析师张月说，尽管下半年北京一度出现“特价房”促销高峰，也引发不少老业主的维权纷争，但退房量反而降低。据链家地产统计，三季度北京商品住宅退房总量为621套，同比增加44%，但增速和上季度相比下降46%。
“北京房企在降价促销上更加谨慎，北京地区由退房引发的恶性事件也因此比较少。”张月认为，随着楼市调控的持续，未来降价销售或将成为必然。
上海：形势严峻堪比2008年开发商或将打折进行到底
证券时报记者 孙玉
日前上海爆发的“龙湖郦城”业主退房事件，背后折射的正是房企日益吃紧的资金面。昨日公布的统计数据显示，今年前三季度，上海商品房住宅销售面积和项目国内贷款资金占比同比双双下降15%。未来，上海或许会有更多房企加入打折阵营，而房地产企业的股权并购行为也将呈现愈演愈烈的态势。
降价大军悄然而至
10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处出现了众多老业主集聚售楼处，砸损楼盘售楼处招牌的事件；10月23日，上海浦东康桥秀沿西路的中海御景熙岸售楼处，众多老业主在警察看守下聚集于售楼处；而绿地嘉定秋霞坊等楼盘也出现了业主纠纷。
这一连串事件，其实反映了当前市场环境下，房地产企业资金链紧张，开发商“以价换量”的强烈冲动。龙湖执行董事兼首席市场官秦力洪曾公开表示，公司推出“抢收华东”促销布局的目的就是为了激活市场。事实上，除龙湖地产外，上海豪宅标杆企业星河湾也加入了降价大军。据悉，目前星河湾正低调促销其在上海闵行区的项目。其中，部分房源销售报价较前期大幅下降20%。中海地产在上海浦东新区的别墅项目降幅更是高达40%，其新推出的精装89平米2房及小3房新盘，均价由每平方米22000元大幅降到最低每平方米15000元，降幅近30%。
“龙湖郦城业主退房事件说明，有些房企现在资金比较吃紧。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对记者表示。
公开数据显示，今年前三季度，上海商品住宅销售面积1062.58万平方米，同比下降14.9%。与此同时，上海商品房新开工面积2648.35万平方米，同比增长23.7%，已连续19个月保持两位数增长。另据上海统计局公布的数据，今年前三季度，上海房地产开发项目自筹资金891.02亿元，增长15.5%；而国内贷款资金比例则下降15.1%。
将打折促销进行到底
不管退房事件如何演绎，上海楼市标杆企业的促销活动显然带来了效果。搜房网的监测数据显示，在10月10日～10月16日的一周内，上海住宅市场成交2497套，环比大幅增加85.2%。分析人士认为，在成交量连续下滑的情况下，一些房企可能会为了年度业绩将打折促销进行到底。
上海一家大型上市房地产企业董秘对证券时报记者表示，未来楼盘打折还将继续，主要集中在新推楼盘，对老楼盘会采取相对谨慎的策略。他表示，该公司新推楼盘将会有10%～20%左右的折扣；而老楼盘也会采取各种策略“委婉”打折，包括鼓励团购、变相给客户以优惠等。
杨红旭分析指出，规模较大的房地产企业过去几年大手笔拿地，现在可能急需加快资金周转回笼；而小的房地产企业因为成交低迷也急需通过促销回款，“接下来，随着开发商资金链进一步绷紧，可以预见，还会有更多的项目顶着老业主的炮火降价促销，这种情况甚至可能超过2008年时的情形。”
交通银行金融研究中心研究员杨渭文则认为，目前降价已成共识，争议主要集中在降幅上。“目前看来市场还不会深跌，但考虑到前期涨幅太快，预计平均10%～15%的降幅还是有可能的，上海周边地区跌幅会更大些。”他说。
一边是大型房企扛不住纷纷降价，一边是中小房企纷纷通过股权转让的形式进行融资。根据上海联合产权交易所提供的统计数据，今年前九个月，在上海联交所公开挂牌转让的房地产项目同比增长93%，挂牌金额同比增长84%。目前上海联交所尚有28个房地产资产，产权项目正处于挂牌公示期。
深圳：开发商降价不再羞答答10月新房均价下滑逾一成
证券时报记者 杨晨
进入10月，开发商降价不再“羞答答”，房价出现明显松动。上周，深圳一手房共成交455套，环比下降13.8%；成交面积3.79万平方米，环比下降11%；一手房成交均价为17787元/平方米，环比下降2.2%。
据证券时报记者统计，截至本月23日，深圳全市一手房共成交1470套，成交均价约为17402元/平方米，与9月份一手房成交均价20028元/平方米相比，环比下降13%。
一位开发商向证券时报记者表示，当前常规的营销手段对拉升成交量的效果已不明显，最有效的方式还是降价。但另一方面，为避免纠纷，老项目不适宜推行降价措施，通常来说，新项目会适当降价以吸引购房者。由于开发商的降价策略较为谨慎，深圳目前暂未出现退房潮。事实上，当前降价幅度达10%或以上的楼盘都取得了不错的销售成绩。
10月份以来，深圳多个楼盘价格下调。位于龙华的花半里，房价由9月初的每平方米1.8万元下调至1.5万元，降幅达3000元。万科公园里、阳光天健城等楼盘都出现不同幅度的调价。从近期深圳楼市的成交数据看，降价走量的效果比较明显。上周，万科金域缇香共成交40套，每平方米成交面积3970.54平方米，排名全市第一，成交均价11753元，与周边同等楼盘相比，每平米低1000～2000元。
世联地产华南首席分析师曹取认为，近期成交持续清淡，购房者观望情绪仍然十分浓厚，市场在政策的综合影响下难现回升势头。曹取表示，深圳楼市呈现出“供应充足、销售低迷”的现象，为了缓解现金流压力，开发商降价促销不可避免。
截至10月23日，深圳全市一手房可售面积为231万平米，可售套数为24739套，较9月初明显增加；若按近8周深圳全市新房周平均473套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为52周。
上周深圳二手房出现小幅回升，但总体成交仍低迷。上周，深圳二手房共成交629套，环比上升13.5%，成交面积5.38万平方米，环比上升8.7%；成交均价19187元/平方米，环比上涨5.3%。中原地产一位销售顾问表示，受一手房降价影响，10月份以来降价的二手房源较9月份明显增多，不过市场仍以观望情绪为主。
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“银十”泡汤 八成城市成交惨淡
10月份，全国楼市成交持续低迷，多数城市周均成交量同比大幅下降，“金九”已经泡汤，“银十”也已成“铁十”。
据中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周(10月17日～10月23日)监测的35个大中城市中，28个城市楼市成交量同比下降，占比达八成。8个城市成交量跌幅在50%以上。其中，长沙同比跌幅最大，达到76.43%；其次是扬州，同比跌幅达73.02%。从监测数据来看，重点城市成交量均同比下跌。其中深圳跌幅最大，达65.03%。此外，广州和成都同比下降幅度皆超过50%。
上周20个主要城市土地市场供应量成倍上涨，成交量大幅下滑。中国指数研究院数据显示，上周监测的20个主要城市共推出土地338宗，环比增加165宗，其中武汉、沈阳等5个城市供应最多。上周成交土地95宗，环比增加4宗，成交土地面积256万平方米，环比减少183万平方米，其中天津成交98万平方米，成交量居20城市之首。上周共成交住宅用地21宗，环比减少9宗，成交面积69万平方米，环比减少131万平方米，各城市住宅用地成交量均较少。 (张珈)
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