开发商信托融资有点难

　　房地产信托呈现量减、价升、高门槛新格局

　　证券时报记者 张宁

　　在监管层连续出台房地产信托监管新规后，开发商借助房地产信托融资的路子正越走越窄。

　　北京某信托公司信托一部人士表示，自今年6月份监管层要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又将项目立项从报备制变成了审批制，从源头上遏制住房地产信托发行的势头。

　　事实上，如果从整个三季度房地产信托发行的情况来看，呈现出的是一个量减、价升、高门槛的新格局。

　　首先在规模上，发行量逐月萎缩。根据用益信托的统计，2011年三季度共发行了233款房地产信托产品(含保障房)，发行规模为620.91亿元。与去年同期相比，发行数量增长了28.73%，但发行规模却同比下降了6.14%。与今年二季度相比，发行数量更是骤降了33.05%，发行规模也骤降了46.15%。

　　从月度发行数量和发行规模来看，房地产信托均在逐月下降。9月份降到今年来的低点，仅高于1月份。另外，房地产信托的规模占比也在下降，8、9月份房地产信托发行规模占比均低于40%，其中9月份发行规模更是出现40%的同比负增长。

　　在规模占比下降的同时，信托融资的资金成本逐步走高。三季度房地产信托的平均收益率为10.19%，同比增长17.37%，环比增长1.98%。如果再加上目前信托手续费平均6%～8%的水平，开发商平均融资成本超过15%。值得注意的是，15%的利率只适用于信托贷款，如果开发商不愿意承担这种支付固定收益的形式，而改为股权投资，据证券时报记者了解，其承诺的预期收益率将超过25%，加上信托公司的手续费，融资总成本将超过30%。

　　此外，在实行“审批制”后，信托公司对于交易对手的资质门槛也明显提高。数据显示，相对于2011年上半年，具有二级资质以上的开发商所发行的信托产品占比增加了9个百分点；在二级资质以下的产品占比却下降了12.24个百分点。

　　用益信托研究员李旸表示，这反映出信托公司在项目选择上的谨慎态度，也反映了市场的倾向性，即房地产信托资源不再是价高者得，安全性因素的影响将越来越大。如果这一倾向在四季度继续延续，就意味着中小开发商将逐渐被逐出信托融资领域。而从目前的房地产信托监管态势上看，政策的持续性很强。