杭州住宅需求白皮书：购房积极性历史最低水平

　　限购、降价、迷茫、悲观，目前的杭州楼市已是风雨大作，而购房者对目前又是风又是雨的楼市怎样看待？目前的房价是否已经达到意向购房者的预期水平，是果断出手还是继续等待？降价后的需求是否出现很大的变化？新形势下的博弈进一步延续，而购房者心态的变化却通过房交会展露无遗，合创地产机构通过连续六年的需求跟踪调研，整理出目前楼市状态下意向购房者的众生态，在这市场发展陷入迷茫窘困悲观之时，通过系列变化的研究，探索楼市未来的发展方向。

　　借浙江省第十八届房博会之际，合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷900份，回收有效问卷890份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为814份。以下分析均针对814份有购房意向的问卷展开(文中简称意向购房者)。

　　同时，我们还把本次调研结果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年的数据做一个比较，以期通过动态的数据了解和分析近五年内意向购房者购房心态和需求的变化，我们对杭州楼市住宅需求特征及变化得出以下结论：

　　购房积极性降至历史最低水平，三个月考虑购房比例不足5%，一年内考虑购房比例从5月份的53.3%下跌至36.2%。

　　本次调研显示，受楼市持续低迷影响，目前意向购房者的购房积极性降至历史最低水平。

　　购房心态陷入集体观望且明显加剧，达历史最高位；同时出现两极分化：近1/3人消极者暂时放弃购房，16.3%的激进者人则认为目前是购房好时机决定下单。

　　76%意向购房者出现观望情绪，集体性持续观望态势明显，达到近五年来最严重的程度，其中25%的人陷入迷茫，表示看看房价情况再说；21.5%的意向购房者明确表示推迟购房。

　　但同时，购房者心态出现两极分化，近1/3的人表示因政策无法购房，选择暂时放弃，另一部分则认为目前是购房好时机，决定下单，比例从5月份的3%快速上升至16.3%。

　　后市判断出现历史最悲观心态，降价认知高度集中，占据43.7%的比例。

　　进入2011年10月，对后市判断出现历史最悲观心态，认为房价继续下降的比例从5月份16.5%上升至43.7%。

　　最能接受的降价方式是总价直减，预期降幅明显加大，超过一半的人判断降幅在10%以上。

　　本地客占绝对主流，异地意向购房者再度崛起探路楼市，现近四年最高水平。

　　异地购房者又开始活跃杭州楼市，占比从5月份的6%上升至17.2%，呈现近四年来的最高水平，分布分散在浙江省各地，台州、湖州、宁波、绍兴等地占比略高。

　　二次置业和首次置业此消彼长，首次创三年新高，成绝对主流，二次降三年新低。

　　进入下半年政策深度影响期后，二次置业和首次置业出现此消彼长态势，为目前楼市的一大特征；首次置业的人群占据半壁江山，占比55%，为近三年来的最高水平。而限贷限购政策制约了二次置业改善型购房需求，使部分人放弃购房，故二次置业客户在2011年出现持续下降，本地调研达到近三年的最低水平。

　　改善型需求仍为主流但大幅下降，无房自住明显上升，结婚购房大幅居前，投资需求降后反弹。

　　改善型居住需求以32.7%的比例占据首位，但较5月份相比，出现16.2%的大降幅；无房买房自住需求形成近三年来的较高比例，以22.2%的比例位居第二；结婚购房本次调研出现较大幅度上扬，以19.8%的比例创下历史新高；投资购房需求明显上升，从5月份的4.4%上升至7.9，降价后的杭州楼市吸引了更多的外地购房者前来观摩，也推动了投资需求的水涨船高。

　　关注因素排列重组：房价和地段并肩齐驱，对户型和质量关注明显提升，购房考虑更趋理性。

　　本次调研中，购房考虑因素出现地段与房价齐平的新现象，这在之前的调研中从未出现。地段与房价的影响力持平意味着意向购房者对购房的综合性考虑升级，购房更趋理性。不同以往的是，对户型、产品品质等因素的关注出现历史最高点，意味着意向购房者对居住的品质要求明显提升，也从一个侧面体现购房考虑更趋理性。

　　获取信息渠道打破传统，房交会、报纸之外，电视和网络走俏。

　　进入2011年后，意向购房者获取房地产信息的渠道发生了转变，从之前传统的房交会、网络、报纸、电视四大要素演变成房交会、电视、网络和报纸四大渠道，网络和电视成为渠道新星，在未来楼市中扮演越来越重要的角色。

　　精装修经历从排斥到接受的根本性转变，44.5%倾向精装修，达到历史最高水平；接受精装修的标准出现新的突破，提高至2000-3000元/㎡，且3000-4000元/㎡标准出现大幅提升。

　　区域选择未发生较大变化，市中心仍居首位但大幅下降，城东、城西、滨江随后，城东崛起。

　　对比近几年数据发现，意向购房者区域选择保持稳定态势，市中心依然是最受欢迎的区域，但支持率有所下降，以19.9%位居第一；城西的选择接近市中心，以19.2，位居第二；市中心和城西板块成为区域首选已经持续多年，目前形势下，这一态势并未改变。城东板块在本次调研中脱颖而出，以12.4%的高比例位居第三，是除了市中心、城西之外唯一一个超过10%的区域，城东板块由于城东新城的崛起、品牌开发商汇聚、土地市场热度上升，在杭州楼市板块发展的重要性越来越明显，购房者的选择率也大幅提高。

　　众多热点板块关注度一般，板块选择趋向多样化。

　　目前在售楼盘汇集的下沙、申花、桥西、丁桥、三墩、闲林等板块选择比例均在2%—4%之间，比例有限。板块选择更趋多样化，多点发展将为杭州楼市未来发展的趋势之一。

　　降价后户型选择出现新格局：三房需求增量两房减量，但两房依然掌握主导之位。

　　两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占45.5%和41.1%，依然是两房需求压倒三房。但对比5月份未降价之前户型选择出现较大变化，两房需求明显下降，三房需求大比例上升，主要由于降价之后，购房者对价格预期下降，在准备购房资金未发生变化的情况下，同样的总价可购得的空间增加，部分意向购房者从两房的需求升级为三房，导致三房需求量增加，两房减少。而另一方面，大量90方小三房产品的出现也刺激了意向购房者增加对三房的选择。

　　降价后面积需求现扩大趋势，100方以上的需求量明显增大，主力需求面积高点首次出现变化，由81-90㎡升为91-100㎡。

　　随着楼市政策影响持续深入，在部分楼盘出现降价的刺激下，意向购房者对户型面积的选择也出现了新的变化，面积选择出现明显增大趋势。100㎡(不含)以上中大户型的累计选择比例占到了39.8%，较5月份涨幅达10%，接近历史最高比例；选择的最高比例点首次突破90㎡，从历年的81-90㎡升级为91-100㎡，而历年最高比例点81-90㎡户型面积区间的比例从5月份的23.8%下降到18.8%。

　　意向购房者对户型需求的特征浮出水面：80-100㎡两房户型或小三房是目前需求的主流。

　　单价承受力较5月份有所下降，最高比例点由1.6万元/㎡降至1.2万元/㎡。与去年同期接受水平相近。

　　与5月份相比，意向购房者对房价的接受度出现较大变化，单价接受度最高比例点从2011年的1.6万元/㎡跌至1.2万元/㎡，降至去年同期水平。从历年单价接受度对比看，从2007-2010年持续四年房价最高比例点均停留在10000元/㎡，进入2011年5月从1万跃至1.6万元/㎡，10月又回归至1.2万元/㎡的水平。

　　总价的承受力有所下降，最高比例点依然维持在100万水平，160万以上的接受度从5月份的52.7%下降至38.6%。

　　冷市下的新现象：价格接受度收紧，需求却向舒适型转变，刚性需求也开始兼顾品质。

　　客户群：

　　21-33岁年轻群体成为绝对主流，购房群体年轻化趋势明显。

　　本次调研意向购房人群中，21-33岁的年轻人群占整体意向购房者的69.5%，是目前购房的绝对主力，而39岁以上的年龄群体购房者比例明显下降。

　　置业群体的年轻化是目前楼市最明显的特征置业，这对比5月份，变化明显，21-33岁的年轻人群占整体意向购房者的69.5%，较5月份增幅达21.7%，成为近四年来最大的比例，意味着年轻人购房的再次崛起。

　　客户群多元行业分布，个体私营企业和自由职业为主。

　　三口/四口之家依然为购房的主力家庭结构，但降至历年最低；单身群体购房比例上升迅猛，创历史新高。

　　三口/四口之家的家庭结构虽然占据主导地位，但与历年相比明显下降，成为历年最低比例，而单身群体购房比例快速上升，从5月份的15.4%上升至30%，也创下了历史新高，这与目前楼市下，首次置业、30岁以下的年轻群体是购房主流息息相关。

　　企业中层崛起，成为新政下最大的购房群体。

　　对比以往历次调研发现，本次调研中，企业中层的比例上涨迅猛，从5月份的16.6%上升至26%，成为目前形式下购房最大群体。企业中层处于拥有一定储蓄但数量有限、对购房有需求但压力较大的状态，在楼市降价的背景下，激发了他们对购房的需求，因此，快速增加。

　　11-20万是意向购房者的主流年家庭收入，收入略有增长。