北京楼市60新盘年底集中入市 存量房积压严重

　　供应量达2万套 通州大兴价格受冲击大 业内分析存量积压严重 年底或现更多超跌盘

　　尽管“金九银十”终于在惨淡中收场，创下有记录以来的最低纪录，但颓势下急需资金的开发商依然选择和市场一搏。

　　多家统计机构数据显示，年底前北京还将有60余个楼盘先后入市，而新盘存量的“淤堵”将更加严重，价格战一触即发。

　　新盘放量

　　60个项目、2万套住宅集中入市

　　房地产市场调控已持续7个月之久，随着年底的到来，北京楼市“供需倒挂”的现象愈发明显，这一景象也会在2011年的最后两个月达到顶峰。

　　根据亚豪机构(微博)数据统计，截止到2011年年底，北京计划入市的项目高达60个，其中纯新盘项目33个，例如金隅翡丽、合生世界花园、珠江御景、五矿万科如园、中铁建·北京山语城、美然生态馆等。另外老项目后期开盘的有27个，如熙公馆、世界名园、太阳星城，金隅万科城(微博)、中信城、北京城建(微博)·红木林等。

　　这60个项目预计将提供2万套住宅，大多数位于朝阳区。

　　价格分析

　　通州、大兴定价形势不容乐观

　　年底前将要入市的60个项目当中，绝大部分现在没有公布开盘价，“定价难”的问题成为困扰开盘项目的一大难题。定价偏高，市场接受度必然会降低；而如果定价偏低，对于老项目后期来说要面对前期业主的不良情绪，对于纯新盘则要考虑其土地成本。

　　不过，可以肯定的是，对于楼市重灾区的通州来说，形势不容乐观。此前通州在售项目普遍降价至15000元/平方米左右之后，近期有新盘突破这一底线，降至13000元/平方米左右，即便如此，该区域的成交情况却未有明显改善。在这种情形之下，年底前通州区仍有6个项目计划开盘销售，其中甚至有4个纯新盘项目。

　　业内分析认为，这些新项目进入市场，将加剧通州区域的楼市竞争，区域均价破底的危险系数加大。

　　相比之下，对于同样是供应大户的大兴区来说，南城发展的利好使得该区域的价格支撑弹性相比通州要大很多，但近期一个利空消息将对楼市产生极大冲击。

　　据报道，原定于今年内立项，并在北京市大兴区开始建设的首都第二机场项目被暂时搁置，何时重启以及是否重启并没有明确的时间表和说法。因此，该区域在售项目与即将入市的8个项目都会受到不小的影响。

　　市场预期

　　存量积压严重 22个月才能卖光 

　　之所以楼市年底上演“最后的疯狂”，亚豪机构副总任启鑫认为，成交量的减少直接导致了开发企业销售业绩未能完成，资金回笼大幅减少，因此到了年底小部分现金流充裕的公司选择封盘过冬，大部分资金链紧张的公司只能年底抓紧推盘。

　　在即将入市的项目当中，新盘的数量占据了绝对的主导，这是因为在市场行情较好的2009年与2010年，北京土地市场实现了大量的住宅用地成交，这部分土地经过一至两年的开发周期，已经到了集中入市的阶段。

　　而大量新盘上市，对目前销售不畅的市场来说造成的就是存量积压。统计数据显示，截至10月26日，北京市住宅存量达到了117151套，按照9月份5236套的成交量来看，这一存量需要22个月才能消化完毕。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，楼市供应量在短时期内激增，使得本就供大于求的市场形势更加严峻，楼盘销售面临极大困境，存量还将大量增加，开发企业的资金面进一步恶化，特别是业务主要覆盖一线城市的开发企业，可能将被迫降价清货。

　　如果是在现金流重压下的被迫降价行为，降价将以实现成交为条件，那么降幅将很难控制，年底前有可能会出现更多价格超跌的楼盘。

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　　“商改住”热潮逐步降温

　　调控以来，“商改住”型项目以“低总价、不限购”的两大特点吸引了大批购房人。在9月份的34个入市项目当中，有11个项目为40年或50年产权的商住项目，而进入10月份之后，商住项目的入市量开始减少，仅有3个开盘销售，比之前几个月数量有明显回落。这一现象在年底预计开盘的项目当中也非常明显。

　　根据亚豪机构数据统计，在年底计划开盘的60个项目当中，仅有包括通厦·公元99、 熙公馆、欢乐1+2在内的6个项目为商住型产品。

　　任启鑫认为，今年前9个月，56个商住楼的入市使得这部分市场近饱和。而6月1日开始执行的“商改住限令”，已使得“商改住”项目走到了尽头，8、 9月份市场存量集中入市之后，今后这种类型的项目将逐渐减少，明年除部分项目后期仍会有新增供应之外，市场上将鲜见纯新商住项目入市。文/记者 张媛(微博)