香港楼市临近转折点

　　负资产数量的变幅，意味着香港楼市或许已到转折点；但阴云之下，缺乏风险教育的内地投资者热情却有增无减

　　记者 郭璐

　　“负资产”曾是香港中产阶级心中的阴影。而今，香港金管局的一份报告再次让人心生焦虑。

　　10月28日，金管局发布的《2011年第三季度负资产按揭贷款》报告称，本港住宅按揭贷款负资产数量由2011年第2季的48宗，急增至1653宗，数量几近上一季度的35倍，而其中涉及的金额则由6月底的5800万港元，增加至9月底的41.48亿港元。

　　在香港本地互联网论坛上，充斥着置业者焦虑的声音，有网友忧心忡忡地发问，“会不会对楼市有冲击”，“年底不会又出现楼不抵债吧”…… 一些国际投行也抛出了诸如“香港楼市价格未来将会下跌20%”的言论。在此番看空的大行里，巴克莱银行对香港楼市甚至预测：如果未来两年香港经济软着陆，房价下跌幅度会在25%~30%之间；而如果香港经济硬着陆，降幅则将达到35%~45%。

　　“负资产”之殇

　　所谓“负资产”，意味着物业的市价低于原先用来购买物业的贷款，即“楼不抵债”。

　　据香港金融管理局的历史数据，香港负资产问题最严重时，负资产按揭数字达到10.6万余宗，占全港按揭总金额的22%，涉及金额达1650亿港元，香港银行不得不为此承担360亿港元的坏账风险。

　　1997年后，香港金管局为避免银行出现大量呆坏账，硬性规定银行严格执行“七成住宅按揭上限”，并要求银行至多将四成资金做住房按揭拨备。在这种情况下，即使楼价下挫三成，物业尚不至于沦为负资产，业主也还可以通过变卖房屋来偿还银行贷款。

　　在这样“双保险”的政策下，负资产问题本不应当成为拖累香港楼市的罪魁祸首。

　　“现实情况却是，本港政府允许香港人通过地产商、按揭公司获得第二份按揭(香港俗称二按)，变相地放宽了按揭上限，让人们不用准备太多首期便能买房。”香港中原集团中原专业服务公司总裁黎坚晖在接受《财经国家周刊》记者采访时说。

　　记者查阅历史数据发现，在1996年至2011年的15年里，香港楼市“负资产”曾出现过三次高峰期，分别是1997年亚洲金融危机、2003年SARS风波、2008年国际金融危机时期。

　　在这三个高峰时段，香港负资产数字均达到上万宗，其中，该数值曾于2003年期间一跃攀升至10.6万宗。

　　有了此前的经验教训，本次负资产激增事件并非十分棘手。

　　“香港楼市hold得住。”黎坚晖表示，“从数据来看，本次负资产数字的增量其实远低于高峰期1998、2003、2009年，只是其增幅速度过快，从不到50多宗一跃至1600多宗，这是引起市场注意的关键。”

　　相比之下，一千来宗的负资产显然并不算太多。

　　“此次负资产数字大升，并非意味着楼价会出现大幅下跌，而是从此前的高位回落；负资产数字说明港府此前的‘降温’手段有一定效果。”黎坚晖这样判断。

　　他指出，经过今年6月以来香港政府对本港银行进行“压力测试”以限制住房贷款、重提公屋政策等一系列的楼市“降温”措施，香港房地产市场已进入了相对疲软的冷静期，因此“楼价自然会有所下跌”，而这对“少数贷款在八成以上的业主来说，可能在银行账面上形成负资产”。

　　金管局则给出了更令人宽心的解释。香港金管局对《财经国家周刊》记者表示，此次负资产个案的增加绝大部分涉及一些按揭成数达九成或以上的贷款，其中包括银行职员的住屋按揭贷款和参与按揭保险计划的贷款。

　　另外，据金管局的最新数据，香港的银行自今年第一季度起，未录得任何拖欠三个月以上的负资产住宅按揭贷款纪录。

　　除此之外，由于金管局对银行一再施压，今年第三季度新增贷款已降到偏低水平。

　　香港经络按揭公司首席经济分析师刘圆圆表示，香港今年按揭收紧幅度较大，无论是借贷金额或批准案例均只为去年同期的一半。去年借贷总额约410亿元，批准贷款宗数约15.8万个，而年初至今的新增贷款额则为210亿元，借贷人达7.78万个。

　　值得关注的是，由于全球经济普遍疲软，香港自然也难独善其身。瑞银近期报告指出，虽然负资产只占整体市场一个微不足道的比重，但变幅意味着香港楼市已到了转折点，如房屋泡沫被挤破，负资产之灾可能将卷土重来。

　　内地客之热

　　香港负资产阴云未去，一些内地买家斥巨资购房的行为却有增无减。

　　“趁着香港楼价有所调整，赶快‘抄底’。”一些来自内地的投资者有这样的打算。由于内地楼市调控趋紧以及各大城市的限购，手头资金充裕的富裕人士将目光投向了香港。

　　从他们的眼光来看，这实在是一个难得的机会。相关数据表明，10月份整体楼宇买卖合约达到5675宗，两个月内连跌近23%，创2009年2月以来的32个月新低。

　　住房交易的大跌随即带来的是房价的下降。一间面积达到300平方米、6月价格在每平方米12万港元左右的豪宅，现在可能以不到每平米11万港元的价格售出。

　　香港中原地产11月公布的数据显示，2011年第三季香港一手豪宅市场内地个人买家交易比例占总金额的55.6%，成交宗数则占总量的49.7%，二者均达到近年以来的新高。

　　此外，香港一手豪宅第三季度成交总金额及宗数比例比上季增加11.4及8.5个百分点，第二季则比上季增长9.9及6.3个百分点。业内人士认为这也是内地资金加速流入香港楼市的证明。

　　6月，香港特区政府为缓解楼市过热，推出了一项限制非本地居民按揭比例的措施，即如在港按揭申请人的主要收入并非来自香港，其首付应按照相关标准提高10%。按照此规定，内地投资者在香港购买私人住宅的门槛将提高到首付6成以上。

　　但8月至今，仍不乏以上千万资金一次性购下香港新盘的内地投资者。

　　四季度以来，由于香港房价的合理下跌，不少手头有一定资金的在港工作的内地人士也开始着手置业，他们瞄准的则是二手房。

　　“近几个月以来楼价降了，不少内地人士过来打听二手房的价钱。”位于香港元朗区又新街的一家中原地产分行物业经纪人胡振业说。

　　中原地产的统计数据显示，第三季度中小型住宅市场內地个人买家交易占总交易数的10.8%，涉及金额占总资金的14.3%，按季度分别上升0.3及0.5个百分点。

　　中原地产经纪人胡振业透露，这些具有普通中高收入内地人士一般拥有一定资金，但不是特别充裕，偏向于购买地处偏远、总价约在400多万港元的小户型普通住宅。“由于他们可在港申请50%的银行按揭，所以只要100多万元人民币的资金就可以入市。”胡振业说。

　　“香港楼市短期内将出现价格小幅调整，第四季度价格下降将更为明显。”香港中原地产研究部联席董事黄良升说，“但对供楼的业主而言，只要香港跟随美国继续保持低息，楼价上下浮动半成仍是可以接受的范围。”

　　在他看来，香港仍是非居港人士尤其是内地人士进行离岸投资的首选地，而楼市无疑是比目前港股更有吸引力的投资工具。