楼市还宜放眼量

　　需求被压抑后只会越积越多，无非是在什么时间节点和以什么方式释放，绝对不会是消失

　　陈啸天

　　自1月26日“新国八条”调控以来，2011年中国房地产市场从未平静过：限购、限贷、限价等调控政策接连出台；正源、绿城、佛山等新闻事件不断闪现；拐点、转型、洗牌等声音不绝于耳……

　　是这样吗？

　　严肃的研究者会发现，恰是在这“史上最严厉”的调控之年，房地产市场却出现了三个“反常”现象：首先，房企高薪抢人、挖角现象频现。今年各大房企的人才竞争盛况空前。一家大型企业人力资源部负责人最近表示，今年项目上缺人明显，公司到目前为止已经挖了190多人，仍觉不够，“只完成了挖人计划的三分之一”。

　　在很多企业面临专业人才缺乏的困境下，今年房地产业人力成本明显上升，同样一个岗位，如果是挖来的人才，今年比去年大约涨了至少20%。

　　其次，全国房地产业成交(面积)仍旧上涨。国家统计局刚刚公布的数据是，今年前三季度，全国商品房成交面积达到7.12亿平方米，同比增长达12.9%其中，仅9月单月就成交面积过1亿平方米，同比大涨10%以上。

　　再次，大企业业绩涨幅惊人。中国房产信息集团刚刚公布的《2011年前三季度中国房地产企业销售业绩Top30》榜单显示，尽管调控不断，但大企业业绩却大幅增长：万科同比增约39%，中海增长46.8%，恒大的增幅则达到惊人的85%。

　　上述三个现象是客观存在的事实。这到底为什么？

　　原因其实很简单：人们每天看到的房地产业信息和数据，只是局部的和片面的，主要是近40个城市的数据，另外240多个城市的数据通常是看不到的。实际上，每个月和每个季度国家统计局所公布的房地产业成交数据，总共包括了全国287个地级市的数据。而媒体在传播市场信息的时候，往往偏爱报道其中主要的近40个城市——这些城市也是限购调控的主体。

　　只观察调控政策指向的近40个主要城市时，市场成交当然不好，所释放的信号当然悲观。

　　而放眼其余的240多个城市，这些城市目前还处于快速城市化的发展阶段，刚性需求仍在不断释放，且释放规模非常庞大，速度也非常快。因此，尽管主要城市的成交在萎缩，但此起彼伏之间，全国商品房成交数据仍旧是同比增长。只不过贡献这个增长的是通常所谓的三、四线城市，往往容易被媒体忽视。

　　房地产大企业由于进入城市多、项目多、布局比较分散，所以在限购政策把很多典型城市成交限制住后，还可以依托三、四线城市中的项目贡献继续保持业绩增长，弹性和腾挪空间大是成长的动因。

　　如果我们能站在这个角度来看待中国的房地产市场，又该如何判断当前和今后的形势呢？

　　我认为，可以把今年的市场走势拆分为两个阶段：1月26日至6月底可称为第一阶段。在此阶段，被限购的城市房地产市场经历了一个典型的U型走势，3月、4月为市场低位。

　　随后进入第二个阶段：需求在被压抑近2个月后，越积越多；再加上很多企业为冲上半年业绩，配合以价格10%左右的调整，导致5月、6月市场成交量反弹迅猛。直至主管部门再度施压调控，市场自7月12日起再度低迷至今。从这些年的调控与市场博弈的经验来看，尤其是从今年前一阶段市场表现可以看出，需求还是非常强大的，通常情况下被压抑2~3个月之后会有自我释放的内在动力。此时如果能够主动甚至积极地给予价格配合，成交量是可以恢复的。最近一段时间，我们发现，只要降价，市场还是有反应。

　　同时，需求被压抑后只会越积越多，无非是在什么时间节点和以什么方式释放，绝对不会是消失。

　　可以想象的是，有相当部分需求在明年又有自我释放的可能性。如上所述，现在全国三、四线城市房产市场(也是我们看不见的市场)成长性非常之强，如果配以今年受限城市被抑制需求得以释放的话，明年的整体市场没有理由会比今年差。

　　其实，市场没那么差，只是因为我们自己的视野不够宽。

　　(作者系中国房产信息集团研究中心总经理、中国房地产业协会市场专业委员会常务副秘书长)