悬崖边的绿城：激进财务扩张遭遇持续政策调控

　　当激进的财务扩张遭遇持续的政策调控，绿城的未来何去何从？这要取决于“理想主义者”宋卫平如何回归现实

　　记者魏洪磊

　　11月3日，浙江嘉兴。绿城中国(03900.HK)董事局主席宋卫平一身浅黄色休闲装，冒雨观看杭州绿城今年最后一场中超联赛。比赛间歇，当听到主席台对面球迷们有节奏地齐呼“宋卫平”时，他眼睛眯成了一条缝儿。

　　但宋卫平恐怕难言轻松。就在11月2日凌晨4点，他挑灯夜战，写下一篇颇具个人风格的千字文，并火速挂在了绿城中国官方微博(http://weibo.com)上。

　　这是针对一则网络流言所做的“辟谣”——有网友在11月2日深夜发微博称，“绿城已申请破产”。在绿城中国深陷资金链危言之际，这则消息瞬间便发挥推波助澜的效果。在凌晨接到数个问询电话后，宋卫平不得不作出公开回应。

　　在这篇名为《从绿城被破产说起》的文章中，宋卫平称：“深夜发文，意在感谢诸位，也向大家报道，绿城目前一切尚好……绿城对危机并非没有预案，到目前为止，一切都在我们可控范围内。”

　　然而，最近一个多月来，绿城却一直在与各种不可控的“谣言”进行“战斗”：从被海航收购，到被银监会调查，再到被破产，口舌之祸接踵而至。这场舆论危机究竟是拜房地产调控所赐，还是背后有人故意做空绿城？目前尚难以考证。绿城内部人士告诉《财经国家周刊》记者，目前已对“谣言”启动法律追查程序，誓必找出让公司“破产”的“元凶”。

　　但不可否认的是，在严峻的市场形势下，投资者对绿城的担忧难以尽除。因为即使在最困难的2008年，绿城的净资产负债率也才140%，如今却是163%。

　　信托风波

　　宋卫平最近的两张公开照片让绿城中国首席财务官冯征颇为头疼。在这两张照片上，宋两鬓微霜、若有所思。

　　这两张公开照片的背景是“宋先生最近没有染发，而且开了一天会，非常累，正打精神听分公司的报告。”但照片见报后，不少投资者给冯征打去电话询问：“是否公司遇到困境？为什么宋先生这么憔悴，白头发也增多了？”

　　此时，海航收购绿城的传闻刚刚平息。这则未经证实的消息称，由于绿城资金链极度紧张，与其在海南有不少业务联系的海航将出资30亿元收购绿城。

　　30亿元的收购价格看上去有些不可思议。绿城中国2011年中报显示，集团尚未在收益表确认的合同销售收入约887亿元人民币(其中本集团权益计约578亿元)，而这些收益大部分将在未来两年逐步于收益表确认，盈利前景尚属乐观。“绿城的主要股东目前并没有与任何人士洽谈转让绿城股份的事宜，亦没有这样的打算。”绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在新闻发布会上表示。

　　然而就是这样一个不可思议的消息，却迅速在行业内扩散。

　　一周之后，绿城的信托业务又遇质疑。行业人士透露，银监会要求信托公司展开与绿城集团及关联企业房地产信托业务的情况调查。上述人士统计，绿城集团目前借款总额为490亿元，其中来自信托的资金总额约为100亿，分别来自中泰、上国投、中诚及山东国际信托等11家信托。

　　在银行信贷几乎停发的情况下，信托融资已经成为绿城相对依赖的资金来源。因而，在信托业务被清查的消息传出几天内，绿城中国的股价便下挫30%。

　　针对绿城房产信托被清查传闻，银监会新闻处人士对《财经国家周刊》记者表示，“并不是针对他(绿城)一家进行调查，只是常规监管工作的一部分，了解一些信息和数据，是正常的调研。”

　　但10月18日，又有四家信托公司深陷被调查传闻，分别为渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托。公开资料显示，这四家公司房地产信托占比均超过50%。

　　银监会非银部人士对《财经国家周刊》记者表示，银监会对房地产信托业务的态度“比较敏感，讲不清楚”。

　　国投信托人士分析，银监会真正的担忧在于私募、可转债、信托、高息票据等金融安排之间的传导效应，“有毒资产将危害整个金融体系”。

　　然而，对于绿城而言，信托融资已经占到其借款总额的20%，监管层态度的晦暗不明，无疑增加了其融资的不确定性，使绿城面临资金“断血”威胁。

　　断臂求生

　　绿城一向以高杠杆、高负债的财务扩张手法闻名业内。但即便是在2008年金融危机的“最艰难时刻”，绿城的净资产负债率也才140%，现在却冲到了163%的历史高位。

　　支撑绿城高杠杆、高负债运作的，是中国房地产业过去多年的单边上涨行情，以及绿城公司迅速膨胀的销售数据。公开资料显示，绿城2008年、2009年和2010年的销售金额分别为152亿元、530亿元和542亿元。

　　对绿城而言，在保证产品品质的前提下，融资与拿地策略尚在其次，政策才是最大的变数。这个变数，恰好集中出现在2011年——限贷、限购双重调控压力向房地产业袭来，市场短期波动骤然加剧。

　　根据年初公告，2011年绿城全年应付土地款总额计198亿元，其中由合作方承担的土地款约126亿元，绿城需承担的土地款仅72亿元。10月20日，绿城集团执行董事、执行总经理曹舟南对《财经国家周刊》记者表示，目前绿城已经付清了所有土地款，手中尚握有资金70多亿，“到今年年底没有问题”。

　　但持续的限购、限贷压力下，绿城面临巨大的销售回款压力。

　　一方面是绿城产品的高价格制约。绿城高层对记者坦承，“绿城的房子绝对价格真的不低，可我们的利润极低，如果简单的降价，那就是意味着利润的负数，因此降价空间也不大”。

　　绿城半年报显示，其物业销售均价不降反升，由2010 年上半年的18447 元/平方米上升至21149 元/平方米，增长14.6%。“这又与其产品类型有关，多为中高档产品。”接近绿城的人士说，“购买绿城房子的人群基本上都是改善型需求，但现在很多人已经没有购房资格了。”

　　另一方面，产品区域的单一也制约着绿城的出货速度。目前绿城相当体量的项目位于华东区域，而华东区域已经是限购、限贷的“重灾区”，这意味着绿城靠销售回笼资金并不容易。

　　融资渠道与销售速度的双双受限，使得绿城成为此轮调控的最大“受害者”。“这也可以解释，为什么两次调控绿城都会过得比较艰难。”上述人士说。

　　根据绿城年初计划，2011年其预期持续和新开盘销售的项目为98个，合共可售房源金额约人民币1200亿元，目前销售进度偏慢，540亿元的销售目标尚有一半未完成。

　　销售不佳，也逼得绿城放慢了开工节奏。公告显示，其年初预计新开工建筑面积约为900万平方米，而截至6月底，这一数字为266万平方米。

　　尽管绿城可以压缩开工量实现“节流”，但最为关键的仍是依靠销售来“开源”。宋卫平在近期接受媒体采访时，曾提及接下来“要努力地去做销售，再不行就倒腾些项目。如果项目倒腾不掉，有一个策略是可以用的，但是这个策略最好不要被用，那就是全面降价”。

　　10月19日中午，宋卫平亲自带队前往位于杭州的龙湖项目考察，在场人士证实，宋饶有兴致，颇有惺惺相惜之感。此前一天，龙湖地产(00960.HK)启动的代号为“抢收华东”促销行动大获成功。该轮促销在上海和杭州两个城市同时展开，推出近千套房源，仅五天内认购金额接近20亿元，销售去化率约为90%。

　　这似乎对宋卫平已有触动。绿城人士透露，绿城总部正在考虑下一步销售策略。“希望项目公司在新开盘定价时更多考虑集团战略，从资金回笼的角度，更多销售去化为主，毕竟短期内追求利润也不现实。”

　　生存与未来

　　无论是降价还是卖项目，解决的只是绿城的生存问题。而如何让绿城不再站在悬崖边舞蹈，是宋卫平接下来思考的问题。

　　行业人士认为，短期化解财务危机，长期谋求商业模式转型，这是绿城中国实现“自救”的双重策略。绿城人士透露，负债率与成本的“双降”已经成为绿城下一步最具体的行动目标。

　　如何降低负债率？“少拿地，减少投资，这是最有效的办法。比如说我们适度控制规模，会做得非常轻松，非常自如，因为我们有产品这样一个核心竞争能力。”绿城中国执行董事、绿城代建公司总经理曹舟南对《财经国家周刊》说。

　　少拿地，多卖房已经成为绿城上下的共识，但对完美主义者宋卫平而言，这是一个艰难的决定。在10月初的一次采访中，他曾表示，如果过于强调风险把控就不会有今天的绿城。“如果你不尽量多做一些项目，把队伍做强大，把产品线做丰富，是不会有绿城的。如果绿城缩小规模到现在的1/3和1/2可能会比较稳健，但我会认为我们没有尽力。”

　　此时的宋卫平，依然对政策的摇摆耿耿于怀。他在谈及此刻绿城的困境时表示，当初拿地是在2009年和2010年，那时并未有限购、限贷等措施，按照当时的情况销售不会出问题。“但过了一年半年没有投放市场的时候，市场环境发生了非常大的变化，如果提前就知道要限购、限贷，这些地不一定去买，或者是买得非常谨慎。”

　　接近宋卫平的人士分析，在个性与行业大势屡屡发生碰撞后，“宋对绿城的战略规划已经不再那么固执，比如过分追求扩张速度”。

　　绿城人士认为，即使不再拿地，绿城总建筑面积超过4000万平方米的土地储备也并不算少。如何控制成本是更大的难题。

　　“让我们降低产品品质去降低成本，肯定不会走这条路。”绿城集团人士说。他介绍，绿城的成本控制体系已经比较健全，改进空间并不大，惟一可能突破的在于管控工作的前置。“在产品定位阶段就要有成本把控。比如前期设计图纸一次到位，后期尽量不要有大的调整，把无效成本尽量降低。”

　　在成本和负债双降的目标下，高速运转的代建业务或许仍能给绿城一个可期的未来。

　　自2010年9月25日绿城代建公司成立以来，公司代建项目总数已经超过50个，可收金额接近1000亿元，远超一年前宋卫平提出的“三年内项目超过100个，销售1000亿元”的初始目标。

　　曹舟南对《财经国家周刊》表示，自去年组建绿城建设公司以来，这一新的开发模式取得非常大的效果。“也与调控有关，代建业务应接不暇。”

　　不掏钱、不拿地，以建设、管理和品牌输出为主的绿城代建模式，在有意无意中竟成为绿城集团最可依赖的突围路径。

　　根据绿城提供的资料显示，目前绿城代建业务分三种模式：项目代建、资本代建和安置房代建。项目代建的合作方需要提供干净土地及资金，绿城建设承担开发任务；资本代建需要合作方募集资金，绿城负责拿地与开发；安置房建设自然要与政府合作，为其代建各类保障房。

　　曹舟南告诉《财经国家周刊》，绿城选择代建项目有三个前提：第一是已经确权的土地，第二是产品定位与绿城符合，第三是委托方要有资信质量。在合作过程中，合作方只负责财务管理，而整个开发流程全部交由绿城管控。收益来自何处？曹舟南表示，目前绿城代建通常收取项目销售额的7%-12%作为代建费用，现在平均利润约为9%。

　　这种“从地主到长工”的角色转变被曹舟南看作是中国地产发展的趋势之一。“投资商和开发商以后是要剥离开的。”曹说。

　　(本刊记者方迎定对本文亦有贡献)