限购发力房价跳水 楼市进入冰河期

　　随着楼市进入“冰河期”，销售萎缩、融资困难、降价求生……诸多窘境下，降价似乎成为了不少房企最无奈的选择。无论是地产大鳄还是中小企业都在默认这样一个事实：房价疯狂的年代已一去不返。

　　多年调控未见效

　　从2008年底开始，金融危机不但对中国经济造成一定影响，也挫伤了中国楼市。不过，随后而至的中国政府4万亿元经济振兴政策，将房价再次拉升。

　　当时，为了刺激经济，低利率和低税费已经达到了历史最低点。刺激经济的天量信贷潜入楼市，推高了楼市价格。2009年的房价在如此宽松的政策环境下，一路创下新高。直至年底，攀登至历史最高点。

　　从2010年1月开始，政策逐步收紧，提高贷款首付款比例、取消契税优惠等政策接连出台。但是，这些措施并没有遏制住不断上涨的北京房价。2010年4月“国十条”出台后，房价环比涨幅开始下降。但是，到了9月份市场又开始回暖。于是，“9.29新政”及时问世。整个2010年，房地产市场就是在不断有调控政策出台，却屡屡不能压制住房价中度过。

　　中国房产信息集团数据显示，北京2010年新建商品住宅均价达20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅超过上海、广州、深圳，位居四大一线城市之首。

　　限购刹住高房价

　　直到2011年1月底，国务办公厅紧急发布“国八条”，调控进一步升级。

　　2011年2月北京限购政策出台，北京房价一路“跳水”的斜线才愈发明显。

　　2011年3月17日，“京十五条”落地满月之时，市场供应严重短缺、需求大幅受限，但由于供应方暂时面临的压力不大，成交均价未见明显松动。

　　从2011年4月开始，随着政策的紧缩，房价开始酝酿回调，而真正的供需博弈才刚刚开始。

　　数据显示，截至6月底，北京商品住宅库存量同2010年12月底相比上涨5367套，虽库存量增加，但远未达到2008年底的最高纪录，与2008年底相差7.5万套之多。这个时候，投资、投机类需求基本停滞，“供过于求”的局面还不明显，新房库存量与历史最高位有较大差距。此时，虽然房地产商存在着销售压力，但还未见主动降价动向。

　　进入2011年下半年，终于有开发商迫于资金链压力HOLD不住，开始降价了。随后，打折降价楼盘的数量和范围，也从郊区向北京市区蔓延开来。以至于2011年令房地产开发商期待的“金九银十”局面全无。

　　开发商的降价，也引来了曾高价买房的老业主的不满。北京区域内，多个降价小区业主维权事件闹得沸沸扬扬。但与两年前不同的是，要求退房或补偿的业主，不再得到舆论支持。本报记者 陈静思 

　　·业内观点·

　　中国社会科学院经济学博士  马光远：

　　物价和房价“双拐点”出现

　　目前“双拐点”出现，也就是说，物价和房价的“双拐点”时代已经到来。目前来看，全国性的房价下降大潮已经拉开，明年上半年，房价最少将下降30%，个别地方的房价将下降50%，最终形成房价的理性回归。本轮房价下跌也有力证明了一个事实，推动中国房价不合理上涨的最大因素是投资性购房，而不是居住需求。未来房价的走势，要到明年上半年之后看政策如何应对了。不过，如果调控政策不放松，房价仍将延续降价的趋势。

　　·本报点评·

　　房价问题从来就是整个房地产矛盾的最终爆发口。这两年以来，围绕房价所爆发的问题更具有转型时代的代表性。房价高了，购房人怒；房价降了，购房人也怒。先入市后入市者的差别仍集中在“投资观念”上——单方面的想赚不想赔，令降价矛盾显得格外明显。由此可见，房价回归理性的责任不仅仅在于开发商，更在于全社会的正确态度。如通州那般几经沉浮的房价，从某种角度讲才是真正成熟的市场，躁动不安者将自己的短视暴露无遗。

　　房价篇大事记

　　·2010年·

　　■4月，位于通州的京贸国际城受“通州新城规划”政策利好，达到26800元/平方米的巅峰价格。

　　■11月，京贸国际城以19800元/平方米的价格推出200套特价房，较此前最多降价超过7000元/平方米，平均降幅达26%。同时，开发商表示，对于此前以26800元/平方米购房的业主进行“补差价”。

　　·2011年·

　　■2月16日，被称为“京十五条”的北京细则正式颁布，严厉程度超出各方预期，房地产市场陷入观望。

　　■3月17日，“京十五条”出台后一个月的时间里，北京一手住宅成交3703套，环比“京十五条”下发前一个月下降45.1%，比2010年同期下降20.8%。成交均价19283元/平方米，环比下降23.8%，同比上涨6.1%。二手住宅成交6618套，环比下降64.4%，同比下降45.9%。成交均价23970元/平方米，环比上涨4.6%，同比上涨28.6%。

　　■5月以来，一手房成交量便开始呈现逐渐下滑的态势，成交价格也出现结构性波动。

　　■6月，旭辉御府先后推出100套特价房加50套花园洋房，均价从24000元/平方米直降到19000元/平方米，成为7月大兴区成交套数排名第二的项目。

　　■7月，通州富力金禧花园二期开盘，部分户型直降20至30万元，在通州项目整体成交低迷的形势下，富力金禧花园凭借价格优势成功跻身8月以来成交套数TOP10。

　　■9月，通州京贸国际城开展优惠促销活动，开盘价定在在14800元/平方米左右。比此前同样户型价格在19800元/平方米，直降5000元/平方米。而2009年京贸国际城一期开盘价为13800元/平方米，房价几乎回到两年前。

　　■9月，北京一手房均价22207元/平方米，环比下降1.9%，还未形成区域乃至全市下调的局面；而二手房全市均价23052元/平方米，环比下降2.3%，北京二手住宅成交均价全面回落的趋势已成定局，均价的下跌也由5月份时的远郊区县蔓延至城六区。

　　■9月中上旬一手住宅，成交均价为20660元/平方米，较9月同期下降5%，二手住宅成交均价为21852元/平方米，较9月同期下跌4.6%，同比去年下跌2.4%，创下了近14个月来二手住宅成交均价新低。