韩资私募青岛抄底 锁定城中村项目

　　庞丽静

　　最近找王可锋洽谈合作的地产商不少，这些项目位于上海、北京、广西、沈阳、济南等多个城市，涉及房地产项目10多个。

　　在王可锋看来，2013年之前都是抄底中国地产项目的好时机，明年5、6月份或许是房地产业最惨烈的当口，所以房地产项目谈判工作现在必须开始。

　　王可峰目前的身份是韩资私募基金Inpex在中国的总代表。两个月前他获得Inpex授权，开始为这个私募基金寻找国内投资项目，在谈的投资项目中，40%为地产项目，目前已经有两个地产项目签订了意向协议，均为青岛的城中村改造项目。

　　运行方式

　　Inpex筛选即将投资的地产项目有自己的标准，会优先选择国家政策允许的、有正规手续、通过招拍挂的项目，这样的项目海外资金才有可能进入。对有土地、但规模相对较小的地产公司，拿地后可能相关手续还不健全，这样的合作伙伴，目前不会考虑。

　　Inpex在青岛已经签订意向的两个城中村改造项目，分别是3000亩和2000多亩的大体量项目。“地产项目中首选城中村改造项目，虽然利润低，但是风险小。而且无论哪种房子，最终要有人购买才行。拿地的价钱并不重要。关键是盖好之后要有人买。”王可锋表示。

　　王可锋表示，作为私募资金，直接收购大的地产公司会比较麻烦，会有很多历史问题。目前，Inpex不做地产企业的整体收购，仅投资地产项目，成立合资项目公司，不参与经营，但一定要控股。投入资金不少于1亿美元，并监督资金的使用。

　　Inpex在中国每谈成一个项目，都要成立一个项目公司，并且控股51%以上。每个项目都是单体项目的运作，运作完成就清算。

　　城中村项目中，虽然也有一定比例的商业地产，可以长期运作，但是Inpex并没有获取这份长期收益的打算，他们打算把其中的商业地产项目，在整个城中村项目结束后，一起清算，速战速决。

　　已经签订意向的青岛3000亩的城中村改造项目，是经青岛市政府审批的、公司化运作的项目。这家企业有土地，没钱开发。涉及到的资金较大、安置问题较多。Inpex与这个公司成立合资公司并控股，预计分三期开发完成，一期投资6亿-8亿元。目前，成立合资公司的手续正在办理。

　　Inpex投资的地产项目，除了城中村改造项目，在谈的还包括商业地产和养老地产项目。 王可锋表示，房地产建设有周期性，再快的房子也要2年时间才能建成，所以投资必须有前瞻性。外资参与并购或投资中国地产，有很多门槛，目前，商业项目是限制的，报批10个项目可能批回来1个，有很多工作要做。城中村改造项目，一般报批都能够批下来。养老地产比较好做，目前还没有限制政策，属于国家倡导发展的产业。

　　抄底时机

　　受限于限购和限贷的地产调控政策，大部分地产商包括央企，资金都很紧张。王可锋了解到，青岛的一个大型地产商，账面资金不足2万元，另一家企业，项目因资金短缺，开始借高利贷。这些地产公司把资金压在地块上，不开发就要被收回土地、开发的项目又没钱完成，盖完的房子卖不出去，借高利贷成本又太高，四面楚歌。这些地产企业不想倒闭，只有一种办法——寻求合作，卖地换钱。

　　王可锋认为这就是时机，“Inpex是投资者，不是专业地产商，我们只看项目能否盈利。2013年之前，国家宏观调控不会有大的变化，到十八大召开时，则应该是行业调整转机上扬的时点。”

　　Inpex是一家韩资背景的私募基金。目前在世界多个城市投资项目，包括美国世贸中心、马来西亚商业酒店、越南的煤炭、文莱的化工厂等等。在东京、首尔、香港、苏黎世等地共设有6个办事机构。但在中国国内的投资，Inpex刚刚开始，计划在青岛设立第七个办事机构，投资方向包括房地产、能源、环保、政府公共设施等。

　　Inpex进入中国投资，首先需要银行授信承诺，按照在海外融资的程序来做。但是中国的各大银行在这方面控制非常严格，刚进入中国的In-pex无法获得这种授信承诺。中国也有类似的金融产品，但跟Inpex要求的无法对接。

　　Inpex除了投资地产采取项目清算方式，其他能源、公共设施等投资项目，周期较长，很多都是5年以上的投资。王可锋最终帮助Inpex与两家国内股份制商业银行总部签订了排他性协议，从资金进入中国、到运作、到项目跟进，都将与这两家商业银行协同进行。

　　王可锋与Inpex的合作已有10年时间，此前一直为这家私募资金公司提供第三方管理咨询服务。