300亿股权易手房地产并购明年更火

　　胡芳洁

　　据北京中原地产的统计数据，今年前10个月，全国房地产市场成规模股权交易总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的165.25亿元，预计全年交易额可能较2010年翻倍。“明年上半年，以及下半年，是很多信托、民间融资到期的时间。”北京君投资本管理中心总裁彭俊明表示，信托发行的高发期是2010年，房地产信托产品期限一般为一年半至两年，到了2012年上半年，正是信托集中到期的时间，到时候地产企业还了钱，会有更多的房地产资产需要被收购，价格也会更低。

　　收购对象

　　彭俊明目前正在进行几个房地产项目的收购工作。作为一家民间投资机构，这家公司发现，现在可供选择的房地产项目比以前更多。但是，他们的选择标准也变得更为严格。

　　其中，他们正在操作的一个收购案例，位于海南三亚。

　　收购对象，是一个资产包，由同一个地产商手中的三个项目组成。这三个项目包括一块100亩以内的旅游地块、一个在建的酒店式度假公寓和一个正在运营中的酒店。

　　彭俊明表示，这个地产商手中，还有一个规模较大的综合性地块正在开发中，包括住宅、商业、教育等，还需要大量资金，但现在手头自有资金有限，再加上银行债务的压力，所以才打算出售这部分资产，以缓解资金压力。

　　“可见其项目的销售情况很不理想。”彭俊明说。

　　出售的三个项目，都位于三亚，且彼此相邻，旅游资源较好。尤其是那块未开发的土地，由入海口附近的若干个小岛组成，地理位置稀缺。

　　彭俊明表示，资产收购的收益主要得益于两点，一是买得便宜，二是后期运作得好。君投资本将以基金的方式去收购，现在议价的空间很大。

　　对于后期如何运作以获得高额收益，其思路是：由若干个小岛构成的未开发地块，将会做成定制式的高端度假酒店，都由独栋别墅构成，每一家都有自己的私人码头等等，预计能建成18-20套此类独栋别墅。正在运营的酒店，将被翻新改造成五星级酒店，“同时在这个过程中，寻找买家，我们最理想的对象是保险公司，这个酒店可以做成高级疗养院；其次，就是以信托基金的方式自己持有；最下策，就是分割出售。”彭俊明说。而在建的酒店式度假公寓，在入海口的河岸边，已经建成了60%-70%，目前还在销售中，等收购以后继续销售。

　　除此之外，君投资本正在操作的，还有一个位于成都的项目。该地块位于成都市中心城区，规划建成一个200米高的写字楼，是一个地标性的综合体项目。

　　不过在这个项目上，君投资本采取的方式不是收购，而是合作开发，建成以后按控股比例进行实物分配。“其实我们更喜欢的是这种，在建工程烂尾了，我们再介入，进行后期建设的投入，在这个过程中，尽量获得控股权，建成以后收益大家分。”彭俊明说，这种方式的好处是，不用先把地买过来，对资金量的需求没有那么多，而且，在目前市场情况下，在建项目估价较低，资金供应方更容易获得更多控股权。“现在我们关注的收购对象，主要是商业地产、旅游度假地产等，我们并不看重住宅。”彭俊明说，除非是合适的高端住宅项目、利润空间还比较大的。

　　变化

　　实际上，从提供融资到收购项目，正是民间资本运作中最大的变化之一。

　　在今年初，高利率民间借贷，成为房地产市场讨论的焦点话题之一，当时有业内人士表示，只要付出高成本，地产企业总是还能融到资。

　　现在，情况已经变了。

　　彭俊明表示，现在企业已经基本上融不到资了。首先是信贷紧缩、融资渠道收紧；通过民间资金来融资，现在民间基金、小额贷款公司也面临流动性危机，市场风险也变大了，中小企业的信贷危机不只出现在浙江，河南、内蒙古等地也在出现，民间资本更加谨慎。“以前靠利息，现在靠分红。”彭俊明这样表示民间资金获利方式的转变，即从以前的放贷，变成现在的收购或入股。

　　君投资本接触的主要是中小房地产企业的项目，此类企业，多是半路进入房地产行业，还有就是较早之前囤的地，希望以后能高价转让，本来就没有打算自己开发。“在这一轮淘汰中，不专业的开发商本来就不应该再干了。”彭俊明说。

　　以上述海南项目为例，此次打算出售的地块，是开发商在上世纪90年代海南房地产泡沫之前拿的地，当时拿地的价格很便宜，已经囤积了多年。此次即使被迫出售，开发商还是能赚到钱，只是赚多赚少的问题。

　　彭俊明表示，囤地多年，现在才出售的，这种情况很普遍。

　　彭俊明表示，虽然有诸多项目在接洽和考察中，但是公司并不急于现在就出手收购，在他看来，明年上半年，将是价格低点，是在中国收购房地产项目的机会。