上海普通住宅成交集约化 购买力向高性价比项目集中

　　郝莎莎

　　佑威机构数据显示，11月截止到27日，商品住宅仅成交了38.21万平方米，仅11月21日-11月27日一周，成交面积集中跌入10万平方米以内，成交面积榜单前八名的均价在2万元/平方米以下。从近期成交热点楼盘来看，项目品质较好，性价比较高，更容易受到刚需客户追捧，购买力明显集中在区域内的高性价比标杆项目。

　　刚需盘扛起购买力大旗

　　11月21日-27日一周内，上海中原地产研究咨询部数据显示，位于松江新桥板块的新弘国际城，目前成交均价为1.49万元/平方米左右。从该案的成交结构来看，120-139万元的低总价两房房源交易占比突出。该案目前在售的是90平方米的两房和2+1房；项目邻接规划中的轨道交通22号线，具备升值的潜力空间。

　　位于松江泗泾板块的米兰诺贵都，目前成交均价约1.38万元/平方米，项目主推90平方米小高层精致户型，部分房型附赠空间，两房可变三房；距离轨道交通9号线佘山站仅300米距离，交通方便。

　　位于嘉定南翔板块的新城公馆，成交均价约为2万元/平方米左右，实质价格调整提升了去化速度。该项目为精装修房源，邻近轨道交通11号线，生活配套设施完善。

　　平价销售盘赢得市场反响

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为：“根据新盘整体表现来看，部分性价比较高的刚需项目，通过平价销售，仍能取得不错的市场反响。与之相对应的是，如调控政策仍继续保持收紧趋势的话，中高端豪宅及别墅项目后市将继续被看淡，如何在有限的客户资源里，换取更多的实际购买力，需要采取相应对策。”

　　例如近期一些中高端项目也凭借较高性价比对项目成交产生推动。位于闸北大宁板块的大宁瑞仕花园加推101-177平方米两房、三房，实际成交均价为3.4万元/平方米左右，同类产品中的价格优势促使该项目脱颖而出，成交活跃。

　　事实上，21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示，今年上半年新建商品住宅成交套数前十占全市总套数比例约为16.99%，进入下半年这一数据持续增长，11月前13天该数据更是激增至49.5%。该数据表明目前新房市场成交的集约化程度加强，同时其也是近期新房库存量持续提升的主要因素之一。近几周楼市成交前十项目中多为价格优势明显的项目，这在表明市场潜在购买力存在的同时，亦体现了目前楼市已呈现以价换量的局面。

　　库存量让外郊环公寓底气不足

　　佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，进入十一月后商品住宅周成交量均在10万平方米以下，成交表现低迷。周成交量持续大幅度低于每周的新增供应量，导致库存可售量持续加大。而可售量和今年一月底相比，在不到10个月的时间内库存可售量大幅增加了325.26万平方米，可售量大涨了48.63%，成交表现低迷而可售量大涨，现况下开发商的压力可见一斑。

　　从区域来看，现在的库存可售量和今年一月底相比，增量最大的依然是外郊环，其次郊环外，分别新增了158.64万平方米和82.53万平方米，但郊环外的增幅很大，达到了65.24%。此外，外郊环和郊环外的商品住宅库存可售总量目前达到了692.99万平方米的高位，预示着外环线外的项目去化压力巨大，特别是外环线外公寓项目。

　　[品牌房企]

　　一线城市土地出让缓慢 品牌房企逆水行舟

　　进入11月，上海有多幅土地延期出让，其中包括罗店新镇E4-1地块和罗店新镇F1-3地块。相比年初宅地市场呈现低迷态势。事实上今年从10月份开始，上海土地市场有多块宅地撤牌，而且其他一线城市也不乐观，众多知名房企10月均未在一线城市出手拿地。

　　面对莫不可测的政策调控及市场变化，远洋地产总经理王禹认为，融资渠道和开发商策略转变是造成拿地放缓的重要原因，虽然前路艰难，但更应在此时“逆水行舟”。

　　拿地放缓

　　数据显示，多家标杆房企已明显放慢拿地节奏。对此，王禹的看法是，为确保现金流的平衡和高效运转，房企采取了谨慎拿地的策略，集中资金打造优质项目，对现有项目的精工细作将为品质房企打开出路。

　　事实上，2010年8月，远洋一举拿下两块超低密度土地。分别为罗店新镇F1-4地块和F1-6地块，成交价格为13.77亿元，楼板价达到2.13万元/平方米。当时罗店新镇F1-6地块成为了宝山地块楼板价新地王。

　　现在看来，之前的大举拿地为远洋加快全国化竞速打下坚实的基础，在现金为王的时代，这两块超低密度优质土地成为远洋上海战略的最有力武器。弱市之中，远洋正谋求逆流而上。

　　逆势而上

　　罗店此次出让的两幅地块皆为低密度宅地，容积率都为1.0。这是时隔一年多，宝山美兰湖板块再度出现低密度纯宅地的出让。

　　早在2010年8月，远洋所得罗店新镇F1-4地块和F1-6地块，容积率均为0.6，是近三年来上海土地出让容积率最低的住宅用地。

　　为充分利用土地价值，远洋地产在此打造的远洋·博堡项目，地处上海最大生态湖的美兰湖，紧邻长三角地区规模最大的美兰湖高尔夫球场，拥有开阔的高尔夫球场视野，地处区域内轨道交通和各项生活配套成熟，也是板块内唯一的创新性产品。

　　脱颖而出

　　目前美兰湖板块在售住宅项目多以别墅产品为主，远洋地产利用超低容积率、高尔夫景观打造的远洋·博堡，另辟全新产品类型，打造主力户型在2000平方米的欧式城堡。

　　从产品品质上，远洋·博堡是远洋历时十年打造的项目。远洋·博堡紧邻长三角地区规模最大的美兰湖高尔夫球场，拥有开阔的高尔夫球场视野，项目地块中心拥有近2万平方的景观公园。聘请国际知名建筑与景观公司联袂担纲设计，通过规划台地打造户户高尔夫景观，同时创造出社区内外皆丰富的立体空间，全石材手工外立面打造原汁原味的欧式城堡。