屡次加息变现 提前还贷不划算

　　从明年1月开始，今年以来的三次加息将对身背房贷的购房者集中变现。如果贷款100万元，20年还清，最少每月也要多还400多元。

　　不过，多家银行表示，此时却没有出现往年的提前还贷潮，原因就是之前的七折房贷利率和目前的存款利率出现倒挂，提前还贷反而不划算。

　　业内专家指出，具体什么样的人需要提前还贷，还要看当初签订的贷款合同在利率上是如何约定的。

　　算账

　　明年起 贷款百万起码多还422元

　　今年楼市银根紧缩，央行连续三次加息，而房贷利率大多按年调整，因此加息的累加效应将在明年集中体现。这意味着不少房贷客户需要在明年起为加息“买单”，房贷客户面临的利息负担不断加重。

　　拿贷款100万20年还清来计算，按照去年的基准利率5.94来计算，每月还贷7129.7元，而从下个月起，每月按揭就要增加653.3。即便是最优惠的七折利率，每月也要增加月供422元。

　　今明两年贷款利率和月供变化

　　今年利率 今年月供  明年利率  明年月供  月供差额

　　基准利率 5.94% 7129.7元  7.05%  7783元  653.3元

　　8.5折利率 5.05% 6627.2元  5.99%  7164元  536.8元

　　7折利率 4.16% 6144.4元  4.94%  6566.5元  422.1元

　　(以贷款100万，选择20年等额本息的还款方式计算)

　　小提示

　　1.借款人在办理提前还款时需要注意的事项

　　(1)通常情况下借款人需提前一个月向贷款行申请办理提前还款。

　　(2)还款金额为一万元的整数倍。

　　(3)了解关于违约金的规定。

　　目前大多数银行规定借款人在贷款期限满一年后才可以申请办理提前还款，并且不收取违约金。

　　所以在办理提前还款之前请咨询贷款行关于第(1)和(3)条的规定。

　　2.借款人在银行约定的时间，携带身份证、产权证(土地证)、贷款合同及提前还款申请表到贷款行办理提前还款手续。

　　案例

　　七折利率购房者  放弃提前还贷

　　每年年底都是提前还贷的高峰，一是因为年内加息导致明年月供增加，另外年底积攒了一部分钱，可以适当提前还贷减轻负担。但是，今年却没有出现提前还贷潮。多家银行的数据显示，距离年底只有半个多月时间，但打算赶在新利率实行前还款的人不但没有上升，反而下降了一成多。

　　记者了解到，不想提前还贷的人群，主要是在2009年和2010年享受了七折利率的购房者。经过了三次加息目前基准利率为7.05%，打了七折也就是4.94%。而现在5年期的定期存款利率已经达到了5.5%的高点，贷款利率比存款利率还低。

　　举例来说，王先生在2010年初购房贷款了100万，最近手中有闲钱50万，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，如果不还贷而选择5年期定期存款，获得的利息则为137500元，两者相比可以赚取1.4万。

　　进一步计算，如果王先生立即提前还款100万，在20年内会损失6万元的利息。而且一旦加息，利率差距还将拉大。如果王先生选择银行其他理财产品或者信托等，收益将更高。所以，享有7折优惠利率的这部分购房者提前还贷反而不划算。

　　值得注意的是，并不是所有人都不适合提前还贷。中原地产提醒，特别是购房贷款合同中未标明：“在贷款合同存续期内延续××折扣”的，这部分客户很可能会恢复基准利率，这样一来月供可能要增加上千元，提前还贷就成为上策。

　　分析

　　房价不降两成以上 难抵贷款压力

　　很显然，经过一年的调控加上银行紧缩房贷，目前七折利率基本绝迹，现在大部分首套房购房者都需要执行基准甚至以上利率。如果购买一套200万的房产则需要支付接近87万的利息，20年贷款期增加利息支出接近40万，也就是接近房价的20%左右。

　　虽然目前房价处于下行期，但是根据以上计算，如果房价下调不超过20%，购房者入市的话，实际支付成本依然未跌。目前来看，因为大部分购房者需要贷款购房，而贷款利息大涨，使得房价即使下调20%，购房者总支出依然上涨，不过是减少了部分首付，增加了利息，购房成本中，减少给开发商的房款变成了银行的利息。

　　北京中原市场研究部张大伟分析认为：目前市场上，价格下调三成的项目销量比较好，这部分项目的深度下调，使得购房者的实际支出的确有减少。这也从一定程度上说明了，目前项目如果想获得比较高的销量，必须降低房价两成以上。文/记者  张媛