房企借商业地产年末冲刺 商业地产成交暴涨

　　进入12月，又到了房企冲量的关键节点。在铺天盖地的促销短信中可以看出，今年的年末业绩冲刺远比往年来得激烈。记者近期在市场中发现，在限购、限贷等调控政策的制约之下，住宅市场除了部分明显打着降价招牌的楼盘外，在成交上仍然没有太大起色。面对业绩的压力，不少开发商冲量战略已经开始调整，地产的“商业味”越来越浓。近期，包括写字楼、商铺在内，很多新的商业项目都被推出市场，而一些在售的大型楼盘已在加快推售社区内的商业配套项目。而在数据上，近期的商业项目成交量也在激增。12月，商业地产已经成了开发商们最后一冲的重要砝码。

　　商业地产成交暴涨

　　据最新的统计数据显示，在11月，广州写字楼成交面积环比10月就上涨接近四成。商铺成交934套，环比10月上涨37.96%。而在最近一周，11月29日至12月5日，广州写字楼市场成交140套，环比上周增长289%，成交均价44555元/平方米，环比上周上涨超过90%。

　　在住宅市场观望情绪仍然较浓的时下，广州的商业地产市场却仿如打开了另一片天。成交量涨背后是越来越多的商业地产项目面世。“现在住宅成交不理想已经是事实，在年底要冲一冲只能靠不限购不限贷的商业地产。”刚刚在广州市区推出商业项目某大型房地产企业负责人向记者透露。

　　近期，广州的商业地产市场显得异常活跃，推新节奏也变得越来越快。据了解，仅在天河区域，在售写字楼项目就有十多个。而在12月还将有新的项目推出市场。

　　记者获悉，本月在天河板块又将涌现一个新的写字楼项目。珠江地产集团旗下的天河马赛国际商务中心即将正式发售。该集团的相关人士告诉记者，这个商业项目共总建筑面积近4万平方米就位于珠江新城东部潭村路。项目共31层，首层是大堂及商铺，2—31层为写字楼，每层共14套单元，以中小户型为主面积由48-1087平方米不等。据透露，该项目将于12月底推出，而销售均价在23000元/平方米。

　　除了写字以外，商铺的推货在12月也增量明显。预计在12月正式推出的大型商业项目就有四个，三个位于天河，一个在白云，分别是时尚天河商业广场一期、太阳新天地购物中心、天银国际商贸大厦以及广州白云绿地中心一期。其中时尚天河商业广场一期、太阳新天地购物中心、天银国际商贸大厦均以租赁方式面市，而广州白云绿地中心一期售价为140000元/平方米。

　　社区商铺优惠多多

　　除了独立的商业地产项目外，在近一个月以来，社区商铺也是房企们眼下热衷的冲量对象。记者在市场中发现，包括敏捷地产、合生创展等在内的多个大型开发商都在近期不约而同地推出旗下楼盘配套的商业项目。其中以社区商铺居多，在此甚至旗下的多个楼盘的商铺联合起来进行联展销售。

　　华景新城、珠江帝景、逸景翠园、骏景花园、君景湾、愉景雅苑，合生在广州的8大楼盘“联销”商铺的信息传得沸沸扬扬。据称，此次联销，节扣低至97折，而小区业主购铺还赠送管理费，甚至还有部分商铺带约出售。除了合生以外，敏捷地产番禺楼盘锦绣半岛近期“推铺”的动作也颇大，优惠也更狠，据称业主购买就可以获得40万元的装修礼金。

　　一二手联动助推“商铺潮”

　　“卖住宅不如卖商铺”成为眼下中介行业的明显的特点。由于一二手市场的倒挂现象明显，二手的生意变得越来越难做，现时很多大型的中介行都大规模的推行一二手联动战略，中原地产市场总监李粤湘就向记者表示，现时一二手联动占到了中原在广州的业绩份额的五成左右，有些区域甚至达到七成。而在这些一二手联动中，商铺占据的戏份并不小。从疯狂的促销信息轰炸中可以看到，年底房企的商铺潮，中介行在其中扮演了重要的角色。

　　根据满堂红地产的成交数据，11月份其商铺成交环比10月份大幅上升，占买卖成交的宗数比重也从两成上升到了四成。

　　文/图 南方日报记者 蒋劲劲

　　消费畅旺推动商铺热潮

　　■背景新闻

　　据广州市统计局的统计数据，尽管价格指数连续几个月维持在较高水平，广州市零售业市场受良好的经济支撑，仍呈现出平稳上升的态势。今年第三季度广州市社会消费品零售总额达人民币1329.1亿元，较去年同期增长16.7%。其中，在中秋节、国庆节等节庆因素有力地推动了本季度零售消费的增长，仅九月份单月的零售总额达人民币487.6万，同比增长达20.4%。

　　大型购物商场接连开业

　　在消费畅旺的同时，从去年开始，广州迎来了零售物业的集中供应期。第三季度，广州零售市场迎来多个国际知名品牌的开业，再加上天河路商圈的花城汇和白云新城商圈的5号停机坪这两个重点商业项目投入使用，为市场带来约21万平方米总新增供应，进一步推动广州商业格局的总体提升。

　　9月10日，吉之岛农林下路店正式开业，该店位于美东百货负一层，营业面积约为3000平方米，是吉之岛在广州的第五家门店，同时也是其在广州的第二家食品超市。9月23日，太古汇购物广场举行了隆重的开业仪式，随着该项目的正式开业，LV旗舰店、华润高端超市Ole、香奈儿、爱马仕等多个知名品牌纷纷进入消费者视线。

　　花城汇位于中轴线下沉广场，地标性位置突出，主要定位为中高端的潮流娱乐类购物中心。项目覆盖APM线沿线多个站点，也可经由3号线和5号线到达，公共交通便利，使项目具有较大的辐射能力。而坐落于白云新城的5号停机坪，位于白云区政府着力打造的城市新区之一，附近规划建成大量居住区，未来将带来大量的居住性人流，项目未来将成为白云区又一个主要的家庭消费娱乐中心。

　　商铺租金持续走稳

　　大量的供应虽然满足了消费者对消费场所多样化的要求，但也对租金上涨造成了一定的压力。市内现存的成熟的购物中心经过长时间的经营，已积累较丰富的消费群体；同时商场内的业态、品牌组合随着多次的尝试和调整，已经寻找到比较能够符合消费者需求的定位；因此，成熟的购物中心的租金仍能维持在较高水平，并保持稳定增长。但新进入市场的商场物业为了吸引优质品牌进驻，只有通过降低租金来增强竞争力，这对全市的平均租金水平将造成压力。在两方面作用下，本季度零售物业租金与上季基本持平。优质购物中心的首层租金为每平方米每月1170元。其中天河区平均租金为每平方米每月人民币1192.5元；越秀区平均租金1125元。

　　据第一太平戴维斯分析人士表示，今年第四季度还将有三个商业项目投入使用，分别是位于天河路的地下商场时尚天河，珠江新城跑马场附近的太阳新天地，以及位于海珠区沙园地铁站出口的光大橡园商业项目。另外，花城汇二区也准备于本年底或明年初开业，预计到年底约有45万平方米的优质商业面积会被投入市场。

　　大规模的新增供应将推高零售物业的空置率；但随着广州经济实力和对外知名度的不断提升，以及商业物业硬件设施的不断升级，广州市场对零售品牌的吸引力进一步加强，这将推动零售物业需求持续增长，从而支撑租金水平稳步上升。    南方日报记者 李广军

　　专家观点

　　商业地产是未来房地产主要方向

　　十条促销短信，九条是关于商铺的！开发商在狂推商铺、写字楼，很大程度上是为了避开政策的限制。尽管在现时看来在这其中大部分充斥着的是无奈的情绪，但有专家认为这也是房地产转型的重要节点。经济学家易宪容日前就向记者表示，现时的房地产是在调整，是在“挤泡沫”，尽管对企业打击不小，但在调整之后，行业发展的机遇和方式都会发生根本性的变化，而未来，房地产主要的趋势和方向将是商业地产。

　　调控助行业产品转型

　　“我们的住房与限购令很麻烦，限购令对房产市场的打击很大。”易宪容表示，调控政策的出台使得住宅销售的节奏放缓，这对企业而言非常难受。但他认为，这些政策更多是在对房地产市场进行调整，而调整的目标就是产品的性质和结构。通过这些政策，改变过去把住宅作为一个投资渠道和赚铺工具的定势，从而把住宅重新归位在居住之上。“限贷政策、税收政策、土地规划政策等等限制了住宅的投资，让我们购买住宅成为一个居民居住的基本行动，而不是投资的行动。”在易宪容看来，这种调整是正确的，“它会让中国经济、中国的房地产市场发生根本性的变化。”

　　易宪容所认为的变化，其中之一就是产品的转变。他告诉记者“在一系列的政策当中，调整涉及的地产产品主要有三个方面，一是高端地产，二是租赁市场，三是商业地产。”如果前两个方面的前景不好，商业地产投资就成为未来中国房地产发展的根本所在。

　　事实上，从目前的市场来看，今年，特别是下半年以来，开发商在商业地产项目上的投入明显更强，而包括写字楼、商铺这些产品的推货热情也更高。按照易宪容的观点，这是在政策的引导之下，房地产市场的产品结构发生转变，以往以住宅为工具的投资需求已经逐步转向以商业产品。

　　商业地产有更大的空间

　　“未来房地产仍然是拉动经济的动力，这是勿毋庸置疑的。”而且易宪容分析认为，随着生活水平的提高，城市居民对于商业消费的需求会越来越大，商业地产将具有更大的发展前景。

　　在易宪容看来，前几年之所以有那么多人投资住宅市场，是因为在信贷、税收政策方面，住宅市场优于商业地产，但现在，情况已经发生了变化。“在住宅市场被限制以后，商业地产的投资是比较好的选择。”

　　而且，从整体上看，住宅市场并不太适宜用来进行投资炒作。“住宅炒高了马上会出问题，但商业地产怎么炒都没有关系。”易宪容称，“商业地产炒上去了以后说明这个地方的商业繁华了，跟民生不会有太大的关系。”商业地产的投资可以把周边整个住宅和商业市场都带动起来。“最重要的是开发商能够提供好的投资产品。”    南方日报记者 蒋劲劲