天津地王现状调查：放下身段加大打折促销力度

　　地王项目，通常会成为一个区域房地产项目的标杆，地王项目的现状，既反映了当下房地产市场的情况，更对一个地区房地产的未来有着深刻影响。那么，天津土地市场近几年诞生的地王们现状如何？又将为天津房地产市场带来哪些启示？

　　2007年-2010年上半年，可谓房地产业新的“黄金时代”，虽然当中也经历了2008年的“寒流”，不过紧跟而来的救市政策，使得房地产业在2008年底和2009年迎来了强势反弹。

　　这几年房地产业风生水起的一个典型表现，就是期间诞生的大大小小的单价地王和总价地王。“面粉贵过面包”“数十家房企争夺”“上百轮竞拍”等土地拍卖新闻时常见诸报端。北上广深一线城市土地市场拍出的楼面地价和总价，一次次挑战着人们的心理极限，而天津虽未像这些城市般疯狂，却也诞生了不少有影响力的单价地王和总价地王。

　　地王项目，通常会成为一个区域房地产项目的标杆，地王项目的现状，既反映了当下房地产市场的情况，更对一个地区房地产的未来有着深刻影响。那么，天津土地市场近几年诞生的地王们现状如何？又将为天津房地产市场带来哪些启示？新金融记者近期对部分新老地王项目进行了走访，与您共同看看它们过得如何。

　　地王项目多已入市

　　2007年-2011年，天津土地市场先后诞生了不少有影响力的地王项目。它们有的位于市内六区，凭借地段的稀缺性摘得当年度楼面地价单价地王，有的凭借超大的体量和未来区域潜力，荣膺总价地王。

　　新金融记者对2007年8月先后诞生的单价地王金地一号桥地块、深振业新开路地块；2007年的总价地王星耀津南区天嘉湖地块；2009年面积和总价双料地王中信天嘉湖地块；2010年单价地王融创兴业里地块和2011年单价地王保利、融创联合竞得的棉二地块等6块“地王级”地块进行了调查和走访。

　　新金融记者通过调查发现，除了2011年9月刚刚产生的“棉二”地块外，前几年产生的“地王”们均已动工，其中4块地已经转化为房地产项目先后入市。金地一号桥地块命名为金地紫乐府、紫云庭，深振业新开路地块命名为振业城中央，星耀天嘉湖地块命名星耀五洲，融创兴业里地块命名融创王府壹号。而唯一未入市的中信天嘉湖地块，也已动工一段时间，预计将于2012年上半年首次开盘。

　　可以看出，与北京等地先后爆出的不少“地王”项目捂盘惜售，在调控中选择“冬眠”相比，天津的“地王”们选择了更加积极的态度来应对市场。“这也和天津房地产市场发展的程度有关系，天津的地王，在楼面地价上与北京、上海的地王们有一定差距，进入楼市的成本压力相对小一些。此外，天津的刚性需求也更强，这些项目在做出品质的前提下，依然有很大机会。”一位天津地产业内人士分析认为。

　　促销优惠力度加大

　　几个在售的地王项目，均在销售现场打造了样板间，向购房人展示打造品质房源的信心。其中金地紫云庭项目还推出了精装修交房，在融创星美御精装修取得成功之后，天津豪宅代表融创王府壹号也准备在后面推出精装修产品。

　　除了想办法靠品质吸引买房人，在价格方面，这些“地王”项目也开始了“随行就市”，放下身段加大打折促销力度，甚至出现了“成本价卖房”的情况。

　　作为2007年的单价地王，振业城中央当时拿地的楼面地价在8800元/平方米左右。“现在我们的销售均价是1.5万元/平方米，不过到周末会推出部分特价房源，最低价只有1.25万元/平方米，这个价格可以说是以成本价在卖房了。”该项目销售人员表示。

　　而在金地紫云庭，销售人员介绍，目前在售的住宅房源均价1.48万元/平方米，精装修loft公寓均价只有1.3万元/平方米。“价格比之前下降了1000元/平方米左右，现在也可以说是微利卖房，开发商的想法是低开高走。”该销售人员对新金融记者说。

　　“‘地王’项目们能够摆正心态，积极顺应市场，对于天津房地产市场的健康发展起到了带头作用。对买房人来说，能够拿到‘地王’的，往往是实力房企，项目地段、配套、规划方面肯定有自己的优势，这个时候也是一个‘刚需们’挑选房子的时机。”上述地产分析人士表示。

　　“地王”产生可能减小

　　在调控不放松的背景下，刚刚过去的11月份天津房地产市场的成交量持续低迷。来自中国指数研究院的数据显示，11月份天津商品住宅成交面积45.3万平方米，环比减少40%，同比减少61%。截止到11月28日，住宅市场的可售量为147760套，环比增加8184套，天津住宅出清周期继续维持在20个月的高位。

　　与住宅市场的低迷相对应，今年以来土地市场也呈现出底价成交为主、低溢价率的趋势。2011年1-9月，全国133个城市住宅类用地成交楼面均价为1499元/平方米，同比下跌11%，溢价率为15%，更是较去年同期减少17个百分点。

　　从天津来看，今年土地市场也呈现出低溢价率的特征。几块市区影响力比较大的地块，如“棉二地块”“万达河东六纬路地块”“金融街长江道地块”等均为底价成交。2011年9月天津土地市场的溢价率仅为0.4%。11月成交的5宗住宅用地中，除一宗招标出让外，其余也均为底价成交。

　　可以看出，当前楼市遇冷的情况下，开发企业在拿地方面更加冷静和谨慎，盲目争抢“高价地王”的情况不再出现。地王的出现缺少了“土壤”，房地产市场将迎来更加理性健康的发展阶段。

　　1、金地紫乐府、金地紫云庭

　　拿地时间：2007年8月1日

　　拿地回顾：2007年8月4日，金地集团发布公告称，公司通过挂牌方式以22.666亿元的价格，获取天津市河东区津塘公路土地项目。项目总建筑面积为33.5万平方米，折合楼面地价6760元/平方米。

　　地块现状：该地块被分为以别墅为主的金地紫乐府项目和以高层住宅、酒店式公寓为主的金地紫云庭项目。目前金地紫乐府二期联排别墅在售均价为2.4-2.5万元/平方米。金地紫云庭高层住宅均价1.4万元/平方米，酒店式公寓均价1.3万元/平方米。目前不少房源已经盖到四五层高度，项目预计2013年底交付。

　　2、振业城中央

　　拿地时间：2007年8月2日

　　拿地回顾：振业在与华润、中海、金地等实力房企的激烈争夺中胜出，以10.601亿元的高价竞得位于天津市河东区新开路的一块居住用地，建筑面积12.04万平方米，楼面地价达到8800元/平方米。值得一提的是，当时该地块周边商品房在售价格仅为7000元/平方米左右，使得该地块自诞生之日起就承受较大压力。

　　地块现状：蛰伏几年之后，这一备受关注的单价地王项目终于在2011年7月份首次开盘。目前在售房源为90-130平方米，销售均价1.5-1.6万元/平方米。周末特惠房源均价1.3-1.4万元/平方米。从项目现场看，首批房源主体已基本成型，预计交房时间为2013年10月。

　　3、星耀五洲

　　拿地时间：2007年10月19日

　　拿地回顾：当日，云南星耀集团旗下的星耀投资，连续击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。该地块建筑面积近300万平方米，成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王项目。

　　地块现状：星耀五洲在售高层住宅房源均价8000元/平方米，一次性付款8.5折优惠。据媒体报道，星耀五洲陷入“基金信托”危机，资金链正遭受严峻考验。原定于2010年底交付的首批房源，也被爆出存在交付纠纷。

　　4、中信天嘉湖项目

　　拿地时间：2009年11月2日

　　拿地回顾：在当日的土地拍卖会上，中信集团以底价36亿元拿下了天津津南区八里台镇天嘉湖一块纯住宅地块，该地块面积为248万平方米。创下天津2009年土地市场成交地块总面积和总价的新高。

　　地块现状：该项目尚未入市，据中信地产方面介绍，该项目规划建筑面积251万平方米，容积率1.01，将打造成为集居住、休闲、旅游、商务、教育、文化为一体的大型住区。目前已确定案名为中信公园城，主要产品分为别墅、洋房和高层。目前项目已经开工，预计于2012年上半年第一期开盘，2013年二期开盘。

　　5、融创王府壹号

　　拿地时间：2010年3月12日

　　拿地回顾：拍卖当日，在与万科、招商、华润、中建的争夺中，融创以17.8亿元的总价成功竞得兴业里地块，溢价率16.8%。该地块出让面积7.06万平方米，总建筑面积17.1万平方米，折合楼地面价10410元/平方米，成为天津土地市场新的单价地王。

　　地块现状：融创王府壹号今年10月底首次开盘，目前在售房源均价2.5万元/平方米，预计2013年6月入住。

　　6、保利融创“棉二地块”

　　拿地时间：2011年9月16日

　　拿地回顾：拍卖当天，天津保利融创投资有限公司作为唯一竞买人，以底价29.9亿元摘得总建筑面积32万平方米的“棉二地块”，楼面地价为9343.75元/平方米，成为今年的总价地王。

　　地块现状：目前该地块尚未动工，被围挡围起来的“棉二地块”，在出让前已经做完土地平整工作。据了解，目前地块还处于前期规划报批阶段，最快可能在2012年7月入市。