限购下楼价回归方可撬动需求

　　乐笔

　　2011年的佛山注定是不平凡的一年。外部环境既有产业升级和城市建设大踏步发展带来的丰硕成果，也有国际金融危机二次探底对经济带来的巨大冲击。同样2011年的佛山楼市，对于地产人来说期间内部环境既有年初第一季度成交上冲、量价齐涨的大喜，也有“3·18”限购政策实施后，需求锐减、大打价格促销战后的悲壮。对于消费者来说，既要看到调控下，楼价调整理性回归带来的购房希望，也要承受资格限制、贷款困难引致的购房门槛提升。对于投资者来说，既要看到楼价下调、资产抄底的机会，又要承担前期购入资产贬值的风险。

　　对比2009年的快速回暖、2010年的疯狂，2011年的佛山楼市可谓是“深度调整”的一年，是“理性归位”的一年，更是“涅槃重生”的一年。2011年，佛山楼市在“机遇和挑战并存”的状态下，矛盾和博弈贯穿始终，旧有的市场格局被打破，多个市场主体发生了根本的逆转。总而言之，“供求转化，结构深调，底部巩筑”的“平台式”发展将是佛山房地产市场从2011年到2012年的延伸。

　　2010年开始，房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施。事实证明，此举对房地产市场调控作用最为有效。针对佛山本地市场而言，自“3·18”限购政策以来，楼市降温成效明显，价格得到逐步理性回归。佛山楼市在过去的1-11月里面，商品住宅成交量约为600万平方米，预计全年将以650万平方米左右收官，成交量在投资、投机资金离场的情况下，出现约15%的下滑，并未对楼市需求特别是自住刚需形成影响，相反剔除了投资需求，保障了楼市的健康稳定发展，也顺利完成了政府对楼市的调控目标。由此可见，以限购为主的调控政策在可以预见的未来，不存在放松的可能。否则过去一年调控的效果将前功尽弃。

　　从老百姓最关心的房价来分析，目前买方市场格局已经确立，消费者从集体疯狂转为谨慎观望，而限购背景下的楼价也已理性回归并逐渐筑底。

　　2009年以来，楼市形势回升迅速，投资和改善性需求增长较大，以致市场出现了长期供不应求的状态，房地产市场一直是卖方市场，开发商在市场上占主导地位。然而，限购政策实施以来，投资、投机、多次改善及外地需求被压制，需求量大幅下降，自住型的刚需购房者成为了市场购房的主体。在客观上，自住刚需购买力有限，和目前市场价格形成一定落差；另一方面在舆论影响下，对价格下调形成预期，不再盲目恐慌、追涨入市。市场氛围在此环境下，从“过热”转向“理性”，呈现供大于求的局面，买方市场格局已然确立。

　　由于投资需求以及富裕家庭因资格问题离场，价格泡沫迅速挤出，而成交量的持续低迷导致不少开发企业的资金回笼速度下降，部分发展商资金链紧张，为抢占市场份额，发展商纷纷在价格上做文章，大打价格战。从开始的折扣优惠到后来“一口价单位”，到最后的直接降价，致使市场出现了前所未有的价格回潮。

　　2011年6月以来，佛山五区一手商品住宅成交价格平均增幅已经稳定在环比1%-2%以下，11月更是出现环比下降，远远低于同期CPI增长，价格进去下行通道态势明显。值得注意的是，在价格理性和价值回归下，11月份的成交量得以较快的增长，为限购令以来最高，达到了56.27万平方米，可见在以刚性自住需求为主的佛山房地产市场，只要价格回归到合理水平，便能撬动市场需求，形成持续销售力。

　　相对于广州等一线城市，佛山市场呈现出“中心城区及镇区”的二元发展态势。中心城区及禅桂、良桂等，其整体发展程度和竞争态势比较接近一线城市市场，因此其市场敏感度较高，较先对价格进行调整，率先解放市场。而镇级市场项目由于发展程度较低、竞争不激烈，因此在2011年上半年依然没有跟随中心区进行价格调整，致使中心区与镇区市场的价格洼地效应逐渐消减。2011年10月以来，部分镇区如乐从、西樵、大沥、西南、北滘、罗村、南庄等已经跟随中心城区下调价格，促进成交量回暖。预计明年将有更多的镇区加入价格调整行列。    (作者系房地产资深人士)