北京二手房过户价上涨两倍多 5年以上普宅影响小

　　从上周六起，本市就执行新的二手房交易最低纳税指导价格。虽然截至目前市地税局并没有公布调整后的最低计税价格，但本市二手房最低过户指导价已悄然上调，5年内房源税费大幅增加。

　　按照11月25日发布的新政，本市存量房最低过户价应于12月10日上调，不过截至12日，北京市地方税务局并未公布最新的执行标准。但据多家中介反映，最低过户价已然上调，幅度在此前的2至3倍不等。

　　最低过户价平均上涨2倍多

　　按照此次新政，地税部门参照新评估确定的北京各区域二手房交易价格的评估值，来确定各区域的最低纳税指导价格。不过，截至目前，新的最低计税价没有公布。现行的计税价格，改变了过去“一刀切”的方式，按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核，对交易房屋征缴税款。因此，即使出于同一楼盘，每套房都可能有不一样的最低计税价，购房者也就很难去衡量具体的计税价格。以国奥村为例，同样户型的房屋，1层房屋的最低计税价大约是3.6万元/平方米，9层房屋的计税价为4万元/平方米，价差达到4000元/平方米。链家地产首席分析师张月认为，契税新政后，即使出于同一楼盘，每套房都可能有不一样的最低计税价，这样的方式既能够符合当前市场中房屋交易的实际交易规则，也符合购房者的实际利益。

　　全市来看，此前的最低计税价格平均在6000元/平方米左右，而2010年全市二手房均价大概在1.5万元至1.6万元/平方米。中原地产分析师推断，调整后全市平均纳税价格约在1.6万元/平方米左右，并会根据房屋的具体属性有所浮动。

　　根据规定，若购房者提交网签价低于最低计税价，将不能够网签，而是由地税重新核定房屋的价格，购房者按照重新核定的价格重新网签。

　　5年以上普宅受影响最小

　　据我爱我家门店反馈，中关村区域原最低过户价为7600元/平方米，现在已涨至2.35万元/平方米，是原来的3倍多；六里桥区域原最低过户价为6200元/平方米，现在为1.7万元/平方米，涨幅为原来的2.7倍；望京区域也从原来的6200元/平方米，涨至1.8万元/平方米，涨幅2.9倍。

　　以海淀区中关村某小区为例，两套住宅分别为60平方米和150平方米，也就是代表普宅和非普宅。新政前后，60平方米住宅的合同价分别为45万元和141万元，150平方米住宅的合同价分别为114万元和353万元。

　　经计算，得出营业税、个税和契税的总和变化为：60平方米不满五年的房子，税费增加了7.2万元，满五年则税费增加了9600元；150平方米不满五年的房子增加了227050元，满五年则增加了7.17万元。

　　可以看出，上调最低过户指导价对房本未满五年的房屋交易影响较大，对五年以上140平方米以下的普通住宅影响较小，因为只有契税，税率相对较低。

　　不过税费的差距主要针对全款购房者，对于贷款购房者特别是公积金贷款购房者，实际已经很少避税。

　　百套房屋或需重新网签

　　目前，对于存量房买卖，由交易双方申报成交价。税务部门在受理后，对于申报的二手房成交价格符合评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款；有正当理由的，则按申报价格征收税款。同时，地税部门会按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息，实行一房一审核的原则，对交易房屋征缴税款。

　　“由于12月10日之前各中介公司加急办理网签，网签量突破一万套，难免过程中会出现信息录入错误的情况，而一旦重新网签消费者将必须按照新的计税价标准来执行”，张月预计在上旬的万套网签中，或将有百套房屋需重新网签。

　　业内人士普遍认为，楼市已经彻底入冬，房价还可能有10%至20%幅度的下调。事实上，在经历了新政前连续4天的千套以上成交后，上周末北京二手房交易已急速陷入冰点，两天合计签约仅44套，相当于上周末成交量的1成左右。

　　姚丽颖 赵莹莹