明年房贷月供将为三次加息买单

　　明年房贷月供将为三次加息“买单” 专家建议“不着急还贷”

　　近日，记者从多家银行获悉，受到今年央行连续三次上调贷款利率的影响，从明年1月起，不少房贷客户将要开始为加息“买单”。由于房贷利率大多按年调整，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的叠加效应将在明年集中体现。以贷款50万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加124元；如果以基准利率计算，月供将增加193.15元。

　　房价降不抵利息涨

　　记者了解到，目前我市楼市贷款继续收紧，大部分首套房购房者都需要执行基准甚至以上利率。招商银行个贷经理孙逊算了一笔账：以一套100万元房产计算，如果去年10月贷款50万元，按照当时的利率来看，20年需要支付的利息款为25.8万元左右。目前，加息后购房者则需要支付大约43.4万元利息，20年贷款期增加利息支出接近18万元，也就是接近房价的20%左右。

　　“货币政策紧缩是本轮调控限购之外最严厉的政策。”一位资深业内人士对记者表示，持续调控之下，我市房价跌幅有限，也没有超过20%，如购房者现在入市，实际支付的成本几乎就没有降低。换句话说，就是现在房价降了，不过是购房者减少了一点首付，在总购房成本中，那点减少的首付也变成了银行的利息。

　　注意存贷利率“倒挂”

　　据银行方面相关工作人员介绍，目前的基准利率为7.05，2009年到2010年大部分贷款执行的都为基准利率的0.7倍，而之前的贷款也基本上在2009年更换为7折贷款利率，并且约定在贷款合同续存期内，执行基准利率的0.7倍。也就是说，到了2012年1月1日基准利率调至7.05，则需执行7折后即4.94的利率。但另一方面，5年期的定期存款利率加息后达到5.5的高点，比7折后的贷款利率还高，形成了利率倒挂。

　　孙逊算了一笔账，以贷款100万元20年期为例。假如现有资金50万元，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，如果选择将这50万元进行5年期定期存款，获得的利息则为137500元，还可以赚取1.4万元；如果这100万元根据还款节奏正常还款，20年内至少损失5.6万元的利息差。他同时表示，如果再连续加息，利率差距还将拉大。如果选择银行其他理财产品或者信托等，这50万元的收益将更高，所以手头有大额现金不必急于提前还款。

　　专家建议三类情况不宜提前还贷

　　银行理财专家指出，如果手上确有闲散资金，并且不想承受那么大的利息压力，可以考虑提前还贷，此外有三种情况不太适合提前还贷。

　　一是享受7折利率房贷。在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。以50万元20年期等额还本息贷款为例，部分客户按照今年调息前5.94的基准利率打7折计算，每月月供为3157.85元，明年这部分客户还能按7.05基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为3281.85元，利率调整前后月供之差不过100多元。

　　二是等额本金还款已过1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。

　　三是投资收益高于贷款利率。尽管投资有风险，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。本报记者 刘姝媛