今年加息3次算总账:50万贷20年下月起多还193

　　想提前还款先算算细账

　　五十万元贷二十年等额本息还款

　　□本报记者 王颖军

　　按照惯例，房贷利率调整的时间一般为每年的1月1日。央行在今年2月9日、4月6日、7月7日连续3次上调贷款利率，住房公积金贷款利率也同步调整，自下月起，家有房贷的市民就要在还款账户中多存一些月供了。

　　50万贷20年明年月供多了193元

　　记者了解到，下月调整利率的房贷是指在央行今年7月7日年内第三次加息前，已经与银行签订了房贷合同，并且在合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷。

　　如果央行今年年内不再加息或降息，5年期以上商业贷款的基准利率经过今年的三次加息后，已经从今年初的6.40%上涨至7.05%。若贷款50万元、期限20年、采用等额本息还款方式，按照年初的基准利率，每个月的还款金额为3698元，而到明年1月份，还款金额就要上涨到3891元，月供增加了193元。

　　部分市民前几年办理的商业贷款可以享受七折优惠利率，记者从我市多家银行了解到，这部分市民明年仍然可以享受七折优惠利率，其房贷利率水平将由今年年初的4.48%上涨到明年的4.935%。同样以贷款50万元、期限20年为例，今年的月还款额为3157元，明年起将上涨到3281元，月供增加了124元。

　　公积金贷款利率将从今年年初的4.3%上涨到明年的4.9%。仍然以贷款50万元、期限20年为例，今年的月还款额为3109元，明年起将上涨到3272元，月供增加了163元。

　　提前还贷？先算算成本账

　　在目前资本市场不景气的情况下，一些市民打算用日常积攒下来的钱提前还贷。建行山东省分行房地产金融部昝先生表示，从目前的房贷数据来看还没有出现集中提前还款的情况，房贷是否提前还款因人而异。对于没有享受优惠利率的市民，如果没有特别好的投资渠道，可考虑提前还款，毕竟目前5年期以上贷款基准利率已经达到7.05%。对于享受优惠利率，尤其是利率打了七折的，提前还贷就没有必要了，经过今年三次加息后，目前5年定期存款利率为5.5%，高于七折优惠以后商业贷款利率4.935%。相比较而言，公积金贷款利率更低，同样没必要提前还贷。“前期发行的低风险一年期理财产品，预期收益率一般都超过了6%。对于那些做生意需要流动资金的小企业主，即便没有享受优惠利率也不适合提前还款，因为他们不可能以更低的利率拿到经营性贷款，经营性贷款利率一般上浮30%以上。”昝先生说。

　　银行人士表示，还有两种情况不适合提前还款。一种是等额本息还款已到中期的房贷客户。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大；另一种是等额本金还款期已过1/3的房贷者。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。