11月房企销售业绩继续跳水

　　 邢飞

　　截至本周，包括万科、保利、碧桂园等多家上市房企公布了11月份的销售业绩。业绩下滑几乎成为房企整个11月份销售表现的代名词。众多房地产开发企业纷纷抛出“过冬论”，并制定了多条措施作为企业过冬的准则。通过快速销售产品减少库存，回流现金，现金为王；延长项目的开发周期以期望一定程度应对调控周期。

　　>>11月业绩

　　集体下滑

　　截至本周，包括万科、保利、碧桂园、富力地产、建业地产、佳兆业、花样年等多家上市房企公布了11月份的销售业绩。统计数据显示，已公布11月销售数据的16家全国性房企销售额集体跳水。其中有15家房企销售金额同比环比均出现明显下滑。业绩下滑几乎成为房企整个11月份销售表现的代名词。

　　以万科为例，11月公司实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元；其中销售面积环比下降27%，同比下降24%；销售金额环比下降20%，同比下降36%。

　　事实上，在一系列调控措施影响下，万科销售额自8月份开始出现同比下降，8至10月份销售额分别同比下滑12.6%、12%和33%，销售面积在9至10月分别同比萎缩4.9%和23%，9月份以来出现成交面积和成交金额双降局面。

　　临近年底，房企面临更加沉重的销售压力。11月单月销售业绩下滑明显，除了保利地产，其余几家房企环比下降幅度都在10%以上，即使如万科在上海、杭州等地大幅降价“抢收”，11月销售业绩依然下滑了近20%。

　　链家地产首席分析师张月认为，从限购政策对市场的直接干预到房产税的试点推行，国家层面上抑制房价过快上涨的力度和范围正在逐渐扩大，房地产行业正在逐渐驶出“高增长、高利润”的快车道，高储备房企在未来几年内会面临较慢的周转速度和较高的成本压力。

　　北京市场 业绩分化加剧

　　就北京市场业绩而言，2011年北京经历最严厉的楼市调控，在京开发商业绩普遍滑坡，但多数标杆房企的销售业绩依然呈现稳定增长。据链家的统计显示，万科、龙湖、保利、中海三家房企今年前11月的销售业绩已超过去年全年，另外远洋、北京城建、中国铁建等四家房企的业绩已与去年全年接近，预计实现全年业绩赶超无太大悬念。

　　据万科北京公司透露，算上唐山和秦皇岛的项目销售，今年万科在京的销售业绩已提前赶超去年，仅在北京市商品住宅的销售金额就达到63.4亿。

　　此外，在北京，继去年以过百亿的年度业绩盘踞北京市场前三，龙湖今年继续领跑北京市场，今年前九月，龙湖北京超额提速完成集团年初定的任务指标。11月13日龙湖·好望山开盘，当天认购近100套别墅，成为今年以来房地产市场唯一一个单日售出百套别墅的项目，涉及销售金额4亿元。龙湖·时代天街则于11月19日低价入市，当日推出的216套房源全部售罄，销售金额逾2亿元，截至月末，累计认购金额超过4亿元。

　　相对而言，中小房企今年销售略显惨淡。根据链家地产市场研究部统计，今年前11月北京商品房销售排名前50的房企总销售额1597.8亿，同比减少5%，中小房企共16个上榜，较去年减少5个，总销售额237.9亿，同比下降41%。这表明调控下大型房企业绩稳中有涨，中小房企业绩下滑明显，业绩分化程度再度加剧。

　　销售策略 低价快跑成主流

　　面对并不乐观的来年市场，低价快跑成为上市房企的主要策略，在北京市场，万科今年入市全部以中低端刚需盘为主，并且价格逐期回落，像万科长阳半岛、云湾家园、万科幸福汇的签约率已过七成。其他房企项目如首开常青藤，远洋一方润园等就市调价出售获热销，也为年度销售业绩增长形成重要支撑。

　　10月中旬开始，龙湖地产等一线房企启动“抢收”行动，以“微利价”甚至“成本价”甩卖新开项目房源，以期快速消化库存、回笼资金。11月中旬，龙湖地产位于北京六环外的“时代天街”项目以万元单价入市，明显低于周边项目均价。

　　而今年主打高端的融创中国也在11月出现价格下降。来自融创中国月报显示，11月，融创中国实现合同销售金额17.4亿元，合同销售面积约12万平米，合同销售均价约14500元/平方米。而此前数据显示，融创10月的合同销售金额为29.5亿元，合同销售面积15.7万平米，合同销售均价18786元/平方米。对于销售均价的下降，融创相关人士向媒体表示，主要是因为天津中央学府、融创君澜项目占比相对增加。据悉，中央学府、融创君澜项目都是融创今年在天津新开盘的项目。

　　此外，12月9日，金地公告11月销售数据显示，11月公司实现签约面积27.7万平米，同比减少20.3%；签约金额38.1亿元，同比减少15.7%。环比10月，金地的销售数据明显均有所上升，有分析称，业绩上涨很大程度是降价促销所致。数据显示，10月金地实现签约面积19万平方米，签约金额26.7亿元。11月以来，关于金地降价的消息在广州、东莞、北京、南京等地开始蔓延。这一轮降价促销，为金地带来难得的热销场面。

　　拿地储备 择机稳健拿地

　　由于销售回款速度放缓和短期债务压力增加，标杆房企购地愈发谨慎。在前期每月都有购地支出的保利、中海等房企本月未有动作。

　　来自东兴证券的报告显示，保利地产10月、11月连续两个月未在土地市场上积累土地储备，反映了公司对未来市场走向的谨慎情绪。公司前11个月累计获得土地储备730万平方米，仅为2010年全年获取土地储备的一半；平均楼面地价2780元/平方米，低于2010年3100元/平方米的平均地价。

　　众多开发商卖房卖得加班加点，拿地拿得小心翼翼。以李嘉诚为代表的港资企业就是一个例外。11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后，李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔兄弟地产公司再次掷19亿元，拿下大连西岗区一块住宅和商业物业用地。

　　此外，香港瑞安建业有限公司2011年12月12日宣布，公司间接全资附属公司昶富有限公司与本盈及才辉订立收购协议，根据协议，昶富将分别以5480万元人民币(约6730万港元)及1.637亿元人民币(约2亿港元)收购两公司旗下项目，两笔交易总代价约2.185亿人民币(约2.68亿港元)。据悉，这两个项目位于天津市武清区，公司认为该投资可为集团带来进一步强化其房地产项目组合的机遇。

　　主业非地产企业 剥离地产业务

　　值得注意的是，随着房地产陷入寒冬，已经有越来越多的主业非地产企业剥离地产业务，据悉，近期先后有华菱钢铁、春兰、上海申达纺织、西部矿业、宏达股份、恒顺醋业、金发科技、水井坊等一批电信、钢铁、制酒等主业非地产的企业宣布剥离旗下地产业务撤离楼市。

　　四川水井坊在此前的公告中称，将剥离旗下5.3亿的地产项目，转而回归其主力经营的白酒业务。公开资料显示，水井坊近两年总营业收入中有三成左右来自于房地产项目。尽管房地产开发让这些主业非地产的企业尝到不少甜头，但在房地产遇冷的当前选择剥离地产业务多少有些断臂求生的无奈。

　　来自克而瑞的资料显示，四季度以来各商业银行开发贷款额度紧张，仅少数大型开发企业还存在有限的商业银行贷款运作空间，中小型开发企业则均被排除在商业银行贷款的大门之外。虽然央行年内下调存款准备金率提振了市场信心，但银行释放资金非常有限，短期内房企融资环境难有起色。而国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债也是困难重重；信托等其他方式也因为监管严厉、成本过高等原因逐渐使企业可望而不可即。众多房企不得不另辟蹊径来谋求生计。