借道信托 万科举债10亿盖房子

　　借款年利率高达11.2% 超今年第三季度净利率2% 专家称楼市彻底入冬 房价面临深度下调

　　楼市紧缩政策之下，“求钱若渴”的不仅是中小房企，就连手持大量现金的行业龙头万科也hold不住了。

　　昨晚9点，一则万科筹钱盖房的公告出现在深交所网站。公告显示，万科将向华润深国投信托有限公司(以下简称华润深国投信托)申请信托借款10亿元，用于上海五街坊项目开发建设，年利率高达11.2%。

　　直击公告

　　举债不避亲 万科相中高利率

　　在这份深夜挂出的公告中，万科称，为满足公司上海五街坊项目开发的需要，向华润深国投信托申请信托借款人民币10亿元，借款期限为两年。

　　据了解，华润深国投信托与万科乃是“近亲”。持有万科股份总数14.73%的第一大股东华润股份有限公司，同时也持有华润深国投信托51%的股份。因此，万科此次借款构成了关联交易，这也在公告中有所表述。

　　此外，万科2011年第一次临时股东大会所通过的《关于与华润合作事项的议案》中，已授权董事会决定在人民币44.2亿元以内利用华润深国投信托资金等事项。

　　万科在公告中称，本次借款有助于支持上海五街坊项目的开发，并有利于提高项目经营效率。

　　财务状况

　　利润频下滑 龙头房企也差钱

　　身为国内房企龙头的万科，竟向高利率的信托伸手借钱，尽管10亿元对于大型房企而言并不算多，但这不免让人猜测其资金链已处窘境。

　　记者查阅万科近两年的上市公司公告发现，无论是毛利润还是净利润，万科的赚钱能力正不断地下滑。而今年第三季度，其净利润只有区区的8.5亿元，与房企龙头的身份显得格格不入。

　　与此同时，9.2%的净利率也是近两年来首次出现，去年第三季度则为11.8%。这不及10%的净利率，能否承受得住信托11.2%的高利息呢？

　　此外，万科的窘境还可从营业利润中窥探一二。今年一季度，在80亿元的营业收入下，万科取得了16.48亿元的营业利润；而第三季度，尽管万科的营收达到了93亿，但营业利润却只有11.85亿元。

　　年底筹钱

　　房企融资额  11月环比涨两倍

　　临近年底，年度工程款等待结算，想方设法弄到钱自然成了开发商的当务之急。中国指数研究院数据显示，11月份，万科、招商、合景泰富、中信以及中粮等房地产企业，仅一个月时间就通过银行借贷、票据、股权融资、出售项目等方式融资高达420亿元，相比10月份大涨了284%。

　　房企之所以差钱，主要是银行紧缩贷款所致。如今开发商想从银行获得贷款难上加难，就算获得了，利率也高得吓人。据了解，京投银泰2010年12月24日和2011年6月9日两次向交通银行北京海淀支行借款9亿元和5亿元，利率均为12%。

　　销售放缓，库存攀升，近期市场更多次传出不少房企通过停工、放缓开工、裁员等方式开源节流，稳定自身现金流。万科总裁郁亮以及恒大董事局主席许家印也明确提出当前要以“现金为王”。

　　记者追访

　　向信托借钱 融资成本不算问题

　　“这个事情我还不是很清楚。”今天上午，万科执行副总裁毛大庆在接受本报记者采访时表示，此事应该由深圳那边负责，而他并没有权利回答此类问题。

　　亚豪机构副总高珊上午表示，万科选择信托方式融资，说明企业肯定出现了资金缺口。由于目前国内股市的融资功能基本失效，银行开发贷款也很难获得，因此通过信托方式融资的财务成本会相对高一些。

　　对于万科的收益是否能够承担这样的财务成本，高珊认为，应将其放在近两年的融资周期中来看待。目前房地产市场的低潮只是阶段性的，两年时间内楼市很可能已经回暖。这样的话，10%左右的融资成本就不算是一个问题了。

　　后市预判

　　楼市已入冬 房价面临深度下调

　　银行锁紧贷款对于房企而言可谓是致命的，但中原地产分析认为，调控拐点和效果刚出现，一旦放松可能面临房价的大幅反弹。

　　中原地产表示，调控政策执行还有下半场。政策不动摇，中央强化宏观调控政策的意图一直并未改变。中央领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。

　　楼市暴利时代已经过去，中原地产预计，随着中央经济工作会议闭幕，期待着因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍。

　　楼市已经彻底“入冬”，全国性房价下调的趋势已然明显，一线城市房价下调幅度很可能达到10%-20%。本版文/高阳 张媛