二手房交易短暂“井喷”楼市难言“回暖”

　　CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　11月25日北京出台的关于上调二手房交易的最低计税价的新政通知本月10日开始执行。这直接给寒冷的冬天里原本冬眠状态的楼市点燃了一把火，二手房交易市场出现“井喷”。那么处于冬眠状态的楼市会因为这把火而猛然苏醒吗？

　　“经转商”成主力

　　有统计显示，截止到12月9日，9天时间北京二手住宅的成交量达10006套。据市住建委公布的网签的数据显示，新政执行的前一天，赶上末班车的二手房成交总量突破3000套大关，其中二手住宅的网签量达到2828套，均刷新了历史的纪录。而其中“贡献”最大的要数“经转商”。这是自去年5月份因政策收紧而出现的经济适用房“经改商”高潮后的又一波风潮，让北京的各区县房产交易大厅多了已许久不见的忙碌。

　　在12月初这几天已经办完二手房交易手续的数据上可以看出，上调最低过户指导价对房本未满五年的房屋交易影响较大，对五年以上140平方米以下的普通住宅影响较小，因为只有契税，税率相对较低。而税费的差距主要针对的是全款购房者，对于贷款购房者特别是公积金贷款购房者，实际已经很少避税。

　　“回暖”难

　　按照这次发布的新政，北京市存量房最低过户价应于12月10日上调，不过截至12日，北京市地方税务局并未公布最新的执行标准。但据多家中介反映，本市二手房最低过户指导价已悄然上调，5年内房源税费大幅增加，幅度在此前的2至3倍不等。据多家中介机构提供的数据，在原最低计税价中，有100多个特殊楼盘，而在调整后，这类特殊楼盘增至1100个，这类楼盘主要是部分上涨过快楼盘、大体量楼盘、价格偏高楼盘、部分中高端楼盘等等。

　　现行的计税价格，改变了过去“一刀切”的方式，按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核，对交易房屋征缴税款。因此，即使出于同一楼盘，每套房都可能有不一样的最低计税价，购房者也就很难去衡量具体的计税价格。中原地产分析师推断，调整后全市平均纳税价格约在1.6万元/平方米左右。

　　链家地产首席分析师张月告诉记者：“契税新政后，即使出于同一楼盘，每套房都可能有不一样的最低计税价，这样的方式既能够符合当前市场中房屋交易的实际交易规则，也符合购房者的实际利益。”

　　北京中原市场研究部的总监张大伟表示，除了一些交易加快网签规避税费增加外，部分经适房业主为了避免以后出售税费过多而提前转成商品房，也是交易量激增的重要原因，因此并不意味着市场回暖。北京中原统计北京房地产交易管理网数据显示，北京市新评估价执行的首个工作日，北京二手房住宅网签仅为82套，这创造了最近三年来工作日的最低签约记录，在周末2天分别仅签约35、9套，且这一百多套签约中绝大部分为之前积压的公积金贷款签约，因为在新政前这部分交易也基本必须是按照市场价格纳税，在本月初因为其他客户赶签约而推迟签约。北京二手房交易陷入末班车后的低迷。