青岛楼市走向扑朔迷离 购房者最怕开发商跑路

　　2009年年初，楼市还在低迷中，市北区赛纳名爵楼盘释放出超低价，而且优惠10% 。但交定金的购房者惨烈了。两年前，开发商承诺房价优惠10% ，价格不到8000元，很有诱惑力，然而至今该楼盘才建了四层，售楼处大门紧闭 ，部分业主协商退款……

　　今年下半年，青岛又处在了楼市低迷的拐点路口。开始有楼盘刚建到地上一层便以低价开盘，着急回款。开发商承诺的交房日期是2013年12月底，还是预计。12月17日至20日 ，记者调查发现，降价楼盘考虑的是度过年关，仍想明年死扛。而明年继续限购，将会加大楼市风险。济南已经出现开发商跑路 ，业内专家表示限购持续导致的降价不可怕，最大风险在于产生烂尾楼，届时受苦的还是购房者。

　　记者调查

　　A 楼盘降价，仅拿出100套特价房

　　今年冬天市区楼盘的日子很不好过 ，很多楼盘举行完开盘仪式后就“消失”了。欧典商苑楼盘位于市北区敦化路336号，目前在售房源474套，总房源为477套，价格是1.8万元/平方米。市北区敦化路328号的诺德广场，下半年开盘后也是举步维艰，在售房源为845套，总房源为864套，价格是2万元/平方米。

　　银华广场位于四方区山东路190号，9月26日拿到了预售许可证，至今网上房地产的销售情况是可售房源326套，总房源327套，价格1.4万元/平方米。李沧区黑龙江中路3176号的新建海右重华楼盘，10月31日取得预售许可证，目前成交量仅为10套，可售房源为238套。良辰美景璟台项目，位于市北区山东路109号，可售房源为690套，总房源为722套，销售情况不佳。

　　从10月份开始，李沧区陆续出现楼盘降价的情况。率先降价的某楼盘拿出的特价房仅仅100套，而楼盘总房源有600多套。9折的优惠使该楼盘在一个月内汇集了人气，很多购房者纷纷看房，并有50多名购房者在一个月内集中签约，楼盘实现了回笼资金的愿望。近期受热捧的李沧另一家楼盘，均价6000元/平方米，但总房源也不过200多套。为了回款，该区域最牛楼盘推出的策略是每周3套特价房。“李沧区各家楼盘供应量都很大，地块面积摆在那里。一次房源全部降价有难度，全部成交不可能。开发商都是根据自己的资金情况确定降价房源套数。”业内人士林宪周介绍说。

　　B 先卖200套过年关，明年再说

　　市北区的大鳄楼盘晓港名城一期，最近销售情况很不好。根据青岛市房地产交易中心的数据，该楼盘一标段住宅套数为589套，目前可售套数达到了572套；二标段的成交量仅为4套，总套数为600套。崂山区的鹏利南华商业广场总套数为1120套，8月份开盘以来，可售套数仍有1049套。中海紫御观邸位于市北区延吉路76号，下半年开盘以来，成交量不足100套。目前可售套数为718套，总房源为811套。

　　近期市区有家楼盘推出了特价房源，优惠幅度很大。在采访中，楼盘相关负责人告诉记者，楼盘资金缺口摆在那里，需要在年底冲击一下，卖完200多套房子，就能过年关，明年的事情再说。本月底，四方区的一家楼盘将开盘，目前价格是7700元/平方米起价，均价8300元/平方米，而房源仅为200多套。12月19日，记者登录青岛网上房地产数据中心查询发现，李沧区楼盘最有代表性，动辄总套数1000套左右，然而正在优惠的房源却是少数。开发商手里大量房源还是维持原价的。

　　“虽然限购令明年要延续 ，但日期没有明确。对开发商影响最大的还是银行政策 。现在银行政策还没有明确。开发商期盼银行能高抬贵手 ，贷款有眉目后，开发商便可以继续死扛了。但如果银行政策继续严格下去，明年开发商资金链问题将是拐点。”林宪周说道。

　　C 有楼盘刚建到一层就低价开卖

　　10月份的时候，李沧区东部区域一家楼盘释放价格，7000元/平方米，属于精装修房源，吸引力很大，记者曾到售楼现场探访。当时，工地上荒凉一片，刚开始施工，而售楼处已经人满为患，购房者都是被低价吸引过来的。提到交房时间问题，售楼处工作人员的解释是预计2013年12月底交房。让人意外的是，在售楼现场，几乎所有的购房者只对价格感兴趣，而楼盘建设速度、拿预售证的问题却很少问到。

　　11月份，该楼盘集中开盘，中小户型房源热销，价格优势明显。12月19日，记者再次咨询该楼盘售楼处，工作人员介绍还有部分房源，属于高层。对于楼盘建设进度问题，工作人员说已经建到了地上一层，交房时间是2013年年底。

　　根据青岛市的规定，房地产开发企业要严格按土地出让合同约定的开工、竣工时间使用土地，严禁闲置土地。在建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，可申办《商品房预售许可证》。达到预售许可条件未申办《商品房预售许可证》、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格属于违规行为。然而李沧这家楼盘，仅仅建设到地上一层就开盘销售，而且收取的房款数额已经过亿元。

　　D 政策不放松，降价不是最可怕的

　　限购延续下的最大风险是什么？当大多数购房者还在纠结房价是否继续下跌，买房后赔本怎么办的时候，济南一家开发商卷钱跑路了，留下了正在建设的楼盘和无助的购房者。明年楼市情况会怎样？楼市专家张百忍分析说，“现在有两种判断，第一种是说明年会比较惨，由通货膨胀转入通货紧缩，如果是这样的话，楼市就不知道什么时候是底了，因为通货紧缩的情况下，整个经济会出现一个比较大的滑坡，失业率会增长。到时很多人不是买房子的问题了，很多人要考虑工作的问题，养家糊口的问题。”

　　“另外一种观点，明年的形势会差一些，但不会那么差，政府可能会放松一下信贷。现在有一个呼吁，就是定向放，中小企业很困难，要死掉了，就针对中小企业放松，包括现在的准备金下调，但是对房地产是不放松的，对房地产掐得还会紧，但不是那么紧。这是一种相对好一些的情况。无论是哪种，个人认为，房价出现2009年大幅度反弹的情况是基本不会存在了，限购政策明年上半年持续的可能性是基本可以确定的，有人说明年上半年可能会放松。其实没有人敢放松，因为如果放松了限购政策，房价出现反弹，马上就成为全民公敌了。所以即便放松了限购令，还会有别的招数来取代，比如房产税、交易税等，可能更厉害。因为限购毕竟是权益之计，而这些可能是长期政策。”

　　“在这样的形势下，我们面临的最大风险，不是说你今天买了这个房子1万块钱，第二天它降价了，降到8000块钱，这个风险不大，无非你亏了20万，加上利息你亏了 40万，但是这个房子还在，起码你可以住进去。”

　　E 开发商跑路有先例

　　楼市专家张百忍分析说，“最可怕的是你一下子买了这个房子 ，比如说100万的房子你掏了50万买了，贷了50万，这50万要还100万，因为现在利息非常高。然后你倒霉的话，盖着盖着老板没有了，跑路了。有的楼盘已经出现这样的情况了，济南也有这样的情况，开发商没有了，房子烂尾在那个地方了，那就是一堆钢筋水泥。你肯定不能还款了，银行就给你收回了，银行也没有办法处理这个钢筋水泥，所以最后这个钱就等于烂掉了，没法处理了。可能在很多年以后，有人来接手这个盘，你的结局可能就会被扫地出门。”

　　“青岛在1996年的时候经历过这样一次危机，山东路这个地方大兴土木一下子建了很多的房子 ，很多的开发商都死掉了。最典型的例子，就是香港中路某楼盘，那是最好的位置，大家可能都知道，那个楼盘上世纪90年代末就盖起来了，那个楼都盖好了，封顶了，也卖出很多，但是一下子就死掉了，被银行拿回去了，一搁就是10年。后来有开发商从香港过来，看这个位置好，就收购去了。当时已经收了很多人的钱了，四五千块钱一平方米，然后新开发商接手这个地方，就把老客户都扫地出门了，打官司也没有用，好一点的话还可以赔你一点钱，不好的话这个账就没法算了，人家重新包装重新起名字，跟老客户没关系。”

　　“这样的情况从今明两年起可能会重现，不光青岛，全国来说大部分的开发商国籍都不在中国，早都移民了，这是很现实的问题，他的家属也大部分都在国外，到时候一拍屁股直接走人了，你找不到人，人家的国籍都是外国，他不会对你负责，这才是今明两年买房者面临的一个最大的问题。”