青岛楼市走向扑朔迷离 购房者最怕开发商跑路
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-20 10:26 来源: 半岛网-城市信报2009年年初,楼市还在低迷中,市北区赛纳名爵楼盘释放出超低价,而且优惠10% 。但交定金的购房者惨烈了。两年前,开发商承诺房价优惠10% ,价格不到8000元,很有诱惑力,然而至今该楼盘才建了四层,售楼处大门紧闭 ,部分业主协商退款……
今年下半年,青岛又处在了楼市低迷的拐点路口。开始有楼盘刚建到地上一层便以低价开盘,着急回款。开发商承诺的交房日期是2013年12月底,还是预计。12月17日至20日 ,记者调查发现,降价楼盘考虑的是度过年关,仍想明年死扛。而明年继续限购,将会加大楼市风险。济南已经出现开发商跑路 ,业内专家表示限购持续导致的降价不可怕,最大风险在于产生烂尾楼,届时受苦的还是购房者。
记者调查
A 楼盘降价,仅拿出100套特价房
今年冬天市区楼盘的日子很不好过 ,很多楼盘举行完开盘仪式后就“消失”了。欧典商苑楼盘位于市北区敦化路336号,目前在售房源474套,总房源为477套,价格是1.8万元/平方米。市北区敦化路328号的诺德广场,下半年开盘后也是举步维艰,在售房源为845套,总房源为864套,价格是2万元/平方米。
银华广场位于四方区山东路190号,9月26日拿到了预售许可证,至今网上房地产的销售情况是可售房源326套,总房源327套,价格1.4万元/平方米。李沧区黑龙江中路3176号的新建海右重华楼盘,10月31日取得预售许可证,目前成交量仅为10套,可售房源为238套。良辰美景璟台项目,位于市北区山东路109号,可售房源为690套,总房源为722套,销售情况不佳。
从10月份开始,李沧区陆续出现楼盘降价的情况。率先降价的某楼盘拿出的特价房仅仅100套,而楼盘总房源有600多套。9折的优惠使该楼盘在一个月内汇集了人气,很多购房者纷纷看房,并有50多名购房者在一个月内集中签约,楼盘实现了回笼资金的愿望。近期受热捧的李沧另一家楼盘,均价6000元/平方米,但总房源也不过200多套。为了回款,该区域最牛楼盘推出的策略是每周3套特价房。“李沧区各家楼盘供应量都很大,地块面积摆在那里。一次房源全部降价有难度,全部成交不可能。开发商都是根据自己的资金情况确定降价房源套数。”业内人士林宪周介绍说。
B 先卖200套过年关,明年再说
市北区的大鳄楼盘晓港名城一期,最近销售情况很不好。根据青岛市房地产交易中心的数据,该楼盘一标段住宅套数为589套,目前可售套数达到了572套;二标段的成交量仅为4套,总套数为600套。崂山区的鹏利南华商业广场总套数为1120套,8月份开盘以来,可售套数仍有1049套。中海紫御观邸位于市北区延吉路76号,下半年开盘以来,成交量不足100套。目前可售套数为718套,总房源为811套。
近期市区有家楼盘推出了特价房源,优惠幅度很大。在采访中,楼盘相关负责人告诉记者,楼盘资金缺口摆在那里,需要在年底冲击一下,卖完200多套房子,就能过年关,明年的事情再说。本月底,四方区的一家楼盘将开盘,目前价格是7700元/平方米起价,均价8300元/平方米,而房源仅为200多套。12月19日,记者登录青岛网上房地产数据中心查询发现,李沧区楼盘最有代表性,动辄总套数1000套左右,然而正在优惠的房源却是少数。开发商手里大量房源还是维持原价的。
“虽然限购令明年要延续 ,但日期没有明确。对开发商影响最大的还是银行政策 。现在银行政策还没有明确。开发商期盼银行能高抬贵手 ,贷款有眉目后,开发商便可以继续死扛了。但如果银行政策继续严格下去,明年开发商资金链问题将是拐点。”林宪周说道。
C 有楼盘刚建到一层就低价开卖
10月份的时候,李沧区东部区域一家楼盘释放价格,7000元/平方米,属于精装修房源,吸引力很大,记者曾到售楼现场探访。当时,工地上荒凉一片,刚开始施工,而售楼处已经人满为患,购房者都是被低价吸引过来的。提到交房时间问题,售楼处工作人员的解释是预计2013年12月底交房。让人意外的是,在售楼现场,几乎所有的购房者只对价格感兴趣,而楼盘建设速度、拿预售证的问题却很少问到。
11月份,该楼盘集中开盘,中小户型房源热销,价格优势明显。12月19日,记者再次咨询该楼盘售楼处,工作人员介绍还有部分房源,属于高层。对于楼盘建设进度问题,工作人员说已经建到了地上一层,交房时间是2013年年底。
根据青岛市的规定,房地产开发企业要严格按土地出让合同约定的开工、竣工时间使用土地,严禁闲置土地。在建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的,可申办《商品房预售许可证》。达到预售许可条件未申办《商品房预售许可证》、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格属于违规行为。然而李沧这家楼盘,仅仅建设到地上一层就开盘销售,而且收取的房款数额已经过亿元。
D 政策不放松,降价不是最可怕的
限购延续下的最大风险是什么?当大多数购房者还在纠结房价是否继续下跌,买房后赔本怎么办的时候,济南一家开发商卷钱跑路了,留下了正在建设的楼盘和无助的购房者。明年楼市情况会怎样?楼市专家张百忍分析说,“现在有两种判断,第一种是说明年会比较惨,由通货膨胀转入通货紧缩,如果是这样的话,楼市就不知道什么时候是底了,因为通货紧缩的情况下,整个经济会出现一个比较大的滑坡,失业率会增长。到时很多人不是买房子的问题了,很多人要考虑工作的问题,养家糊口的问题。”
“另外一种观点,明年的形势会差一些,但不会那么差,政府可能会放松一下信贷。现在有一个呼吁,就是定向放,中小企业很困难,要死掉了,就针对中小企业放松,包括现在的准备金下调,但是对房地产是不放松的,对房地产掐得还会紧,但不是那么紧。这是一种相对好一些的情况。无论是哪种,个人认为,房价出现2009年大幅度反弹的情况是基本不会存在了,限购政策明年上半年持续的可能性是基本可以确定的,有人说明年上半年可能会放松。其实没有人敢放松,因为如果放松了限购政策,房价出现反弹,马上就成为全民公敌了。所以即便放松了限购令,还会有别的招数来取代,比如房产税、交易税等,可能更厉害。因为限购毕竟是权益之计,而这些可能是长期政策。”
“在这样的形势下,我们面临的最大风险,不是说你今天买了这个房子1万块钱,第二天它降价了,降到8000块钱,这个风险不大,无非你亏了20万,加上利息你亏了 40万,但是这个房子还在,起码你可以住进去。”
E 开发商跑路有先例
楼市专家张百忍分析说,“最可怕的是你一下子买了这个房子 ,比如说100万的房子你掏了50万买了,贷了50万,这50万要还100万,因为现在利息非常高。然后你倒霉的话,盖着盖着老板没有了,跑路了。有的楼盘已经出现这样的情况了,济南也有这样的情况,开发商没有了,房子烂尾在那个地方了,那就是一堆钢筋水泥。你肯定不能还款了,银行就给你收回了,银行也没有办法处理这个钢筋水泥,所以最后这个钱就等于烂掉了,没法处理了。可能在很多年以后,有人来接手这个盘,你的结局可能就会被扫地出门。”
“青岛在1996年的时候经历过这样一次危机,山东路这个地方大兴土木一下子建了很多的房子 ,很多的开发商都死掉了。最典型的例子,就是香港中路某楼盘,那是最好的位置,大家可能都知道,那个楼盘上世纪90年代末就盖起来了,那个楼都盖好了,封顶了,也卖出很多,但是一下子就死掉了,被银行拿回去了,一搁就是10年。后来有开发商从香港过来,看这个位置好,就收购去了。当时已经收了很多人的钱了,四五千块钱一平方米,然后新开发商接手这个地方,就把老客户都扫地出门了,打官司也没有用,好一点的话还可以赔你一点钱,不好的话这个账就没法算了,人家重新包装重新起名字,跟老客户没关系。”
“这样的情况从今明两年起可能会重现,不光青岛,全国来说大部分的开发商国籍都不在中国,早都移民了,这是很现实的问题,他的家属也大部分都在国外,到时候一拍屁股直接走人了,你找不到人,人家的国籍都是外国,他不会对你负责,这才是今明两年买房者面临的一个最大的问题。”