闲置土地处置办法12年来首修 将约定竣工时间

　　《闲置土地处置办法(修订草案)》(下称“征求意见稿”)昨日起公开征求意见。

　　昨日起公开征求意见，比旧版多出23条，要求明确土地开工和竣工时间

　　早报记者 陆鸣 

　　《闲置土地处置办法(修订草案)》(下称“征求意见稿”)昨日起公开征求意见。

　　昨日挂在国土资源部网站上的“征求意见稿”提出，土地闲置满1年的，由县级以上地方国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向土地使用者下达《征缴土地闲置费决定书》，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置满2年的，有关部门将无偿收回土地使用权。

　　“征求意见稿”总计34条，比1999年公布的《闲置土地处置办法》多出23条，这是12年来首次对该办法进行修订。

　　近年来，伴随着房价飙涨，从中央到地方，关于清理闲置土地、打击囤地的呼声渐高。《闲置土地处置办法》修订也被提上议事日程。

　　某业内人士分析，“征求意见稿”相比现行办法，在闲置土地的认定、查处等环节更加规范，更具有可操作性。 

　　国土部网站挂出的新闻稿显示，本次公开征求意见的截止日期为2012年1月15日。

　　认定更为细化

　　可见的是，“征求意见稿”更为细化。

　　据“征求意见稿”，闲置土地指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。 

　　“征求意见稿”对于闲置土地的认定框架，与现行办法几乎一样，都是三种情况：

　　一是自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；

　　二是已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积，不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的；

　　三是法律、行政法规规定的其他情形。 

　　但“征求意见稿”针对“其他情形”，提出的补丁措施不少，关于“政府原因闲置”的解释，即是其中之一。

　　“征求意见稿”首先提出，即便因“政府原因闲置”，土地使用者也应当在“接到《责令限期动工通知书》15日内，向土地所在地市、县国土资源主管部门提出申请”，经审查属实的，“市、县国土资源主管部门，应当在30日内，向土地使用者出具书面证明材料”。

　　其次，“征求意见稿”还用排除法，较为详细地明确了哪些情形，属于政府原因造成的动工延迟。包括，调整城乡规划、未按时交付土地给受让人，等等。 

　　而关于如何处理闲置土地，“征求意见稿”也从程序上做出了更为详细的规定。

　　约定竣工时间

　　值得一提的是，“征求意见稿”还提出了部分预防和监管措施。

　　“征求意见稿”规定，国有建设用地使用权有偿使用合同和划拨决定书，应当就项目开工、竣工时间和违约责任等作出明确约定。土地使用者应当按照要求向县级以上地方国土资源主管部门申报项目开工、开发进度、竣工等情况，在现场上牌公示项目开工、竣工时间和土地开发利用标准。 

　　中房信分析师薛建雄直言，以往有些开发商只打下第一根桩，就算开工，因此打击囤地最重要的是明确竣工时间，而不是开工时间。

　　朗诗地产投资经理黄晓铃也称，有的开发商开来几辆挖土机、打桩机假装开工，因此明确开工进度尤其是竣工时间，对打击囤地才更有约束力，同时政策的有效性关键在于执行到位。

　　南桥新城建设发展有限公司市场部经理陈伟表示，此次征求意见稿里的内容，上海一直也是这么做的，但以往的情况都是对开工时间抓得紧，对竣工没有什么特别的强调。

　　“征求意见稿”还提出，县级以上国土资源主管部门，应当将土地使用者闲置土地的信息抄送金融等部门，纳入相关部门的信用信息基础数据库。

　　“征求意见稿”特别强调，在闲置土地处置完毕前，县级以上国土资源主管部门，不得受理该土地使用者新的用地申请和被认定为闲置土地的转让、出租、抵押登记申请。

　　“防范土地市场新动向”

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，此次“征求意见稿”突出的内容，如要求明确开竣工时间、开发进度等，其实过去也有，但没有这次这么明确，这主要是国土部针对最近全国土地市场出现的新动向、新苗头而设定。

　　陈晟进一步说，受调控政策影响，目前全国楼市普遍不景气，有的开发商看市场不好，故意推迟开工或竣工，使得占用资金变少，以图渡过难关，但这会造成整个供应量的下滑，影响到调控的效果。

　　此外，陈晟还提到，目前全国土地市场冷清，地方政府地卖不出去，于是会对开发商采取变通办法，推出一些优惠措施，比如允许开发商晚付款，推迟工期、变更土地性质等。

　　“这个时候明确一下，能起到警示作用。”陈晟说。

　　国土部今年1月初披露，该部2010年调查发现，59个城市2081个项目存在地方政府违规出让土地问题，涉及面积10.31万亩。

　　按陈晟的说法，《闲置土地处置办法》出台以来，规定的内容一直都有，国土部曾多次发文强调，但地方政府的执行相对偏松。上海老的土地可能还有点问题，新的土地基本不存在囤地的问题。

　　沪上某房企高管则提到，开发商和地方政府有利益相关性。

　　“说归说，做归做，开发商的地是从地方政府手上买的，和地方政府的关系很好，除非做得太过火，否则地方政府不会那么较真。”上述开发商说。