珠三角楼市大幅降价 专家称崩盘可能性不大

　　扩城变阵

　　采访对象包括但不限于：

　　万科·金域蓝湾销售主任梁敬东

　　合富辉煌(中国)佛山公司项目总监黄志恒

　　合富辉煌(中国)佛山公司市场研究部高级经理曹绍林

　　合富辉煌集团副总经理李慰

　　星河湾集团品牌副总监孙颖

　　鄂尔多斯康巴什原达尔汗壕补洞三社社长孙有仁

　　云南省经济研究院院长段钢

　　引子

　　“城市发展，地产先行。”多年来，建城大业造就了中国一座座现代城市，房地产企业是其中不可或缺的发动机。

　　2011年冬天，这个发动机的转速似乎降了许多。

　　开发商或明或暗打折促销、以价换量，购房者持币观望，房价也连续数月环比下跌。

　　从珠三角到内蒙古，由南到北，各地楼盘降价的新闻屡见不鲜。降价范围从一线城市传递到二三线，从周边蔓延到市中心。

　　年关将至，房地产企业的业绩压力、资金压力越来越大。表面上是缺钱，根子上可能是“缺人”。

　　本世纪以来，国内城市的建成区面积扩张了50%，而城镇人口只增加了26%，这意味着，我国土地城镇化的速度快于人口城镇化的速度，而且几乎快了一倍。类似鄂尔多斯康巴什的“空城”现象不是孤例。

　　“目前中国国家级和省级开发区超过1500个，每个开发区的平均面积是6平方公里，大的在15平方公里以上。”国家发改委秘书长杨伟民在“十二五”城镇化发展高层论坛上表示，这种分散化的开发格局，不但耕地承受不了，能源也承受不了。

　　提高城市建成区的人口密度，意味着要走土地集约利用的途径。前路几何？越来越多的大城市对传统的“摊大饼”模式展开反思。“城镇朝着山坡建，良田留给子孙耕”，是昆明交出的答案。

　　无论是中国城市化还是整个房地产业的发展，都必须提高资源的利用效率。这是可持续发展的基本要求，更是科学发展观的基本要求。

　　珠三角楼市重回2008？

　　以温和向下的方式回到合理水平，并不会像2008年突然大降价

　　《望东方周刊》记者王智亮 | 广州、佛山报道

　　经过大半年的“苦撑”，各地楼价纷纷松动，下调幅度频频刷新。新一轮降价潮中，作为全国楼市风向标之一的珠三角走在了全国前列。

　　12月初，作为最早实行限购政策和最早试图松动限购政策的城市，佛山地产界再次发声，打出了“楼价重回2008”的广告宣传横幅，预示着楼市走向更深度回调。

　　珠三角楼市真能重回2008吗？这是开发商为赚眼球的炒作，还是迫于现实做出的战略调整？

　　顺势才赚钱，逆市要保本

　　12月9日，位于佛山市季华东路与佛山一环交汇处的楼盘---万科·金域蓝湾打出了“楼价重回2008！7200起送装修”的宣传语。

　　在万科·金域蓝湾的销售大厅内，销售主任梁敬东告诉《望东方周刊》：“这更多的是广告宣传。”据他介绍，该楼盘望江户型全部超过10000元/平方米，均价在12000元/平方米到13000元/平方米。而且即便是广告宣传中正在认筹的“7200起送装修”的楼盘，“也不全是这个价，现在只是交诚意金，等开盘的时候能不能买得到还不好说。”

　　该楼盘销售代理合富辉煌(中国)佛山公司项目总监黄志恒告诉本刊记者，价格在7200元/ 的是位置较差、以出货为原则向刚需客户提供的户型。“楼价重回2008”仅仅是广告包装，实际上价格并没有真正到达2008年的水平。

　　与万科·金域蓝湾重在广告炒作不同，位于佛山市顺德区陈村的港隆国际则是动真格在降价。

　　该楼盘的销售代表郭俊烨向本刊记者介绍，最新开盘的三个户型都在打七折。“开盘时卖7000元/平方米到8000元/平方米，最贵的能到10000元/平方米，现在毛坯只要4800元/平方米，而且楼层任挑。”

　　郭俊烨说，现在就是在保本，开发商在2009年10月拿这块地的时候，地价就要4000元/平方米。“没有哪个行业是永远赚钱的，房地产跟很多行业一样，顺势才赚钱，逆市要保本，能运转就行了。”他说，现在空着的土地也暂停开发了。

　　降价措施效果明显，“开盘两个星期，已经卖出去30多套，现在只剩20套了。”郭俊烨乐观估计，整个楼市现在也在慢慢回暖，有升有跌。而在售楼现场，本刊记者未见到咨询购买的热烈场面。

　　12月初，佛山市住房和城乡管理局公布了11月全市房地产(住宅部分)交易情况。统计显示，11月全市成交均价为8090元/平方米，微跌0.55%，成为从9月份以来的第三次下跌，前2个月的跌幅分别为1.94%和1.79%。相较今年3月份高峰时期8756元/平方米的成交价，下跌幅度达到7.6%。

　　广州中心城区楼价出现1字头

　　除了佛山，广州楼市也出现了大幅度降价楼盘，区位由边远郊区向中心城区推进。

　　12月9日，位于海珠区新港中路的纵横国际公寓打响广州市老城区楼市降价第一枪，在打出最低13800元/平方米起的销售广告后，该楼盘最终以均价17255元/平方米、成交24套，成为当天广州十区二市的销售冠军。

　　12月12日，在纵横国际销售大厅内，该楼盘销售代表李某告诉《瞭望东方周刊》，13800元/平方米的户型早几天已经卖完了，现在有的是15000元/平方米到17000元/平方米的。“要不是开发商为回笼资金，这里都卖28000元/平方米。”

　　该楼盘另一名驻场销售方某说，目前在售的户型中，最便宜的一房卖到16800元/ 平方米，两房为16900元/平方米。“现在开发商回笼2亿资金，不缺钱了，以后价格会回到18000元/平方米到19000元/平方米。”

　　据上述两人介绍，该楼盘开盘两个星期就卖了1000多套，现在只剩下三四套。不过，本刊记者从阳光家缘网上查到的数据显示，截至2011年12月12日，该楼盘尚有918套房屋未成交。销售大厅内也仅有几名客人在了解楼盘信息，并不像上述两人所说的“看样板房都要排队一个小时”。

　　除了需要回笼资金的纵横国际公寓项目降价销售之外，位于海珠区琶洲新港东路猎德桥旁的楼盘——星品在开盘之初就把价格定在了相对较低的价位。

　　据该楼盘销售主管关颖谦介绍，按照该楼盘的建筑面积来计算，单价为28000元/平方米，但是如果加上赠送面积，折合下来也就是23000元/平方米。而且她说，交楼标准附带6800元/平方米的精装修，除去这些，该楼盘毛坯房也只要16200元/平方米，远低于相近区位的其他楼盘。

　　据关颖谦介绍，如果是在以往，该地段的楼盘至少要卖到40000元/平方米，但是由于在开盘时正好赶上了降价的大势，加上开发商拿地较早，土地成本得以控制，因此在开盘时就没有定过高的售价。

　　降价仍是趋势

　　在珠三角城市中，楼市降价已成为基本趋势。

　　据深圳市规划国土委网站公布的11月全市房地产市场统计数据显示，新建商品住宅成交均价18757元/平方米，环比10月份下降约21%。

　　在东莞，11月份出现了近4年以来最差的成交量。进入12月后，虽然均价在第一周实现了逆势上扬13个百分点，达到8516元/平方米，成为9周以来最高，但由于仅仅是得益于成交房屋的结构性支撑，因此其价格坚挺局面可能很难维持长久。

　　社会各界纷纷猜测楼市拐点已经出现，但黄志恒认为并不存在拐点一说。他认为，今年的楼价一直都是以温和向下的方式回到合理水平，并不会像2008年突然大降价。当年是因为国际金融危机，导致购买力出现断层造成市场拐点。而现在来看，购买力是有的，只是限购政策限制了购买资格，“有钱没房票。”

　　合富辉煌(中国)佛山公司市场研究部高级经理曹绍林分析认为，楼市价格还会继续下降，“还没到底，但是基本上来说也处于探底阶段了。”不过他也强调，不同的开发商由于面临的资金压力不同，因此降价幅度也会有差异。

　　合富辉煌集团副总经理李慰认为珠三角楼市在前两年价格上涨时期没有过度虚火，因此降价也不会出现像北京、上海那样大的幅度。

　　曹绍林认为，开发商所面临的资金压力主要来自两个方面：一是在看到2010年房价上涨之后，开发商高价拿地，工程面铺得太宽；二是由于之前信贷政策宽松，让开发商觉得可调动资金充足，也促使他们大量拿地开工。但没想到2011年的限购政策和银根收紧，共同造成现金量不足，迫使他们不得不收缩套现以维持正常的运作。

　　与全国性的大开发商普遍降价销售不同，佛山本地开发商表现不一。曹绍林说：“那些有实业或者有固定物业可以收租的，资金压力不是很大，降价幅度也就不会太大。”这部分开发商就是能撑多久撑多久，基本上是在跟政策对赌。

　　对于此次楼市寒冬，李慰相信这次是一次真正的洗牌，对开发商的洗牌不会像房价这样短期内实现，“至少需要两到三年吧。”

　　对于地产商能否挺过本次寒冬，黄志恒认为，如果楼市再往下走，势必会在地产界引起兼并和收购，但珠三角不会有太大动荡。“以佛山为例，很多地产商都在陶瓷、钢铁等产业有业务，他们的资金压力会有更多的渠道来缓解，自有资金比较充足。”

　　“起码在广州和佛山，崩盘的可能性不大。”他认为。

　　星河湾鄂尔多斯遭“急冻”

　　1900余套房源消化了不到十分之一

　　《望东方周刊》记者东仁 | 鄂尔多斯报道

　　北方的风，来得格外凛冽。鄂尔多斯的冬天，是建筑施工的“冰冻期”，工地上矗立着高高的脚手架和大型吊车，油画般静默。

　　在东胜区通往康巴什新区的东康线上，一个巨大的工地令人无法忽视它的存在。超级大盘星河湾曾被开发商寄予厚望，做出100亿、甚至120亿销售计划。如今计划落空几成定局。

　　100亿计划破灭

　　鄂尔多斯星河湾位于鄂尔多斯东胜区南部，总规划面积达7.88平方公里，规划人口共计5.6万人，是以居住、商务功能为主的综合发展片区。该项目是星河湾集团今年的重头戏，早在今年年初，星河湾就已经做足了宣传。

　　鄂尔多斯星河湾动用了约300名销售代理，一度吸引了思源经纪、易居中国、中原集团、世联地产、策源以及合富辉煌一共6家国内一线的代理机构参与竞选。后有两家代理机构退出，思源、中原、世联以及合富辉煌4家联合代理鄂尔多斯星河湾项目。

　　7月份，鄂尔多斯项目一手代理商公开透露，鄂尔多斯星河湾有120亿元的货值。开发商乐观预计，单鄂尔多斯这一个盘的销售，2011年有望实现销售收入100亿元。

　　来自多家代理机构的信息显示，鄂尔多斯星河湾2011年9月17日认购起，实现认购金额不足20亿，1900余套房源消化了不到十分之一。

　　12月初，星河湾集团品牌副总监孙颖向本刊记者表示，星河湾分管此项目的负责人已经开始“休假”。

　　而星河湾请的销售公司，为了拉客，包下鄂尔多斯多家酒楼，忙于“请客吃饭”。

　　鄂尔多斯星河湾售楼处的售楼小姐向看房客表示：“每套房子的价格都不一样，如果您一次性付清的话，折扣力度比较大。”

　　事实上，这是星河湾在全国让利幅度最大的一个楼盘。此前，在认购阶段曾推出最低约8折的优惠措施，单价可低至15000元/平方米。对于一个“人均有住房三四套”的城市而言，这样的“优惠”没能让人们雀跃。

　　被误读的楼盘

　　之前有媒体撰文分析星河湾折戟鄂尔多斯的原因之一为：“星河湾太在意自己过去成功的经验，太相信自己品牌的力量，依旧在走过去产品的老路线，注重品质和文化品位，体现高贵的贵族文化气质。显然，这些与当地居民的文化需求并不对等。”

　　据本刊记者实地探访，此言也不尽然。

　　售楼处影音展示厅的屏幕堪比影院，置于一楼的沙盘大到需要站在二楼才能一览全貌，论富贵与显耀，整个鄂尔多斯的高端楼盘可与之叫板的寥寥可数。

　　主推户型从300多平方米到600多平方米，客厅面积就近百平方米，体现“文化品位”的书房被设计在一个相对促狭的八角房内，摆了一张书桌。

　　“书柜放在哪里呢？”

　　售楼小姐想了想说：“你可以拿出一个卧室来放。”

　　星河湾的规划与当地居民的需求不对等，还不如与气候脱节来得厉害。在全年有半年时间需要供暖的城市，阳光休闲厅、落地大窗的设计，新鲜感十足，但并不为当地人看好。一度号称鄂尔多斯“楼王”的伊泰·华府世家，就因为考虑到气候原因，采用了高窗厚墙的设计。

　　星河湾景观规划中的加拿利海枣、布迪椰子等热带植物，在北国的养护成本高昂。为防冻保温，有半年时间，开发商不得不把植物包成粽子状，或者装入大盆养在室内。

　　所谓“立体水景曲径通幽”，多半时候都结着厚厚冰层。

　　被高估的市场

　　2010年底，星河湾高调宣布将进入“中国人均GDP最高城市”鄂尔多斯。尽管被数家媒体质疑拿地有问题、未批复就开建，但星河湾表示依旧看好这个项目。“回顾过去10年，世界上发展最快的国家是中国，中国发展最快的地区是内蒙古，内蒙古发展最快的城市是鄂尔多斯。”在今年9月份的一个当地论坛上，星河湾集团副总裁梁上燕公开表示。

　　开发商的信心更多来自当地暗涌的民间资本。住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，当地人均GDP已经超越香港位居全国第一。

　　全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中东胜区53.8万人，平均每户2.6人。

　　公开资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天可有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。房源在这个城市像煤一样充裕。

　　和轰轰烈烈的开工数据相比，这个市场的二手房成交数据就暗淡多了，2010年鄂尔多斯二手房成交面积仅17万余平方米。也就是说，鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。

　　此前，《财经》杂志曝光了一份星河湾方面与东胜区政府签订的投资协议，这份协议将地方政府与星河湾紧紧捆绑在一起。按照约定，协议签订之日起，星河湾方面就可开工建设。但协议同时要求，星河湾方面需分期借款11亿元给东胜区政府，东胜区政府保证项目用地不少于1万亩，其中建设用地不少于5000亩。东胜区政府还承诺，如果星河湾方面不转让该处土地，将免除相关的土地增值税。

　　“两年之后，此地将崛起12000平方米的建筑群，这将是一个豪华的星河湾社区，拥有完善的配套设施，清澈的游泳池，这一切可用四个字概括，事在人为。”梁上燕表示。

　　幻城康巴什

　　“只要我愿意，我的孩子可以不出康巴什念完大学”

　　《望东方周刊》记者徐苑 | 鄂尔多斯报道

　　一座新生的城市，被指为“鬼城”。

　　康巴什，蒙语意为“康老师”，位于内蒙古自治区鄂尔多斯市中南部，始建于2004年。这座在荒原上梦幻般崛起的北国新城，是鄂尔多斯市新的政治文化、金融、科研教育中心和轿车制造业基地。

　　2010年4月，美国《时代》周刊发文，将康巴什描绘为用50亿打造的一座“鬼城”，“街上清洁工比行人多”，“新房空置率97%”⋯⋯

　　2011年11月，有媒体称康巴什楼市全面崩盘。楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至3000多元。

　　而在康巴什政府网上，康巴什传奇是这样的：“建筑酷似艺术品\天人合一好环境\这不是奇妙一座城\这分明是传说中的仙境⋯⋯”

　　鬼城、仙境---哪一个才是真实的康巴什？也许只有这座城市中的人，才有发言权与决定权。

　　“华盛顿都比不上康巴什”

　　2011年12月1日，下午四点，这座 “草原上的阳光城市”还有阳光，新区路口随处可见“康巴什的明天会更好”、“惠普民生”等内容的宣传牌。新区的团结路上，行人三五成群等着公交车。马路对面的建筑旁已经停满车辆。即便不在饭点时，某洋快餐连锁店还是客人不断。

　　呈现在本刊记者眼前的景象，与“偶尔出现的行人，看起来就像幻觉”的描述相去甚远。

　　夜间，室外温度在零下10度以下。从伊金霍洛旗阿镇隔着乌兰木伦河远眺康巴什新区，灯火辉煌的康巴什静悄悄，不要说行人，车辆也不过是“偶尔出现”。不同于白日的生机勃勃，整个新城仿佛“速冻”了，犹如幻城。

　　康巴什土地总面积达352平方公里、中心市区32平方公里，居住人口目前为58000人。中外媒体关注这块土地，很重要一个原因是“此处地广、人少”。

　　“鬼城？胡说八道！要搁我面前，我真能骂他。美国底特律才是鬼城呢，什么人都没有。人居环境，康巴什是最好的。要我说，现在就再不要增加人，就现在这个人口数最好。多舒服，出去又不堵车。我去过世界各地，欧美，韩国⋯⋯康巴什有点像国外，华盛顿都比不上康巴什！”首批入住康巴什的居民王晓东说起“鬼城”，气不打一处来。

　　康巴什人的底气从何而来？因“羊、煤、土、气”，而扬眉吐气。

　　羊，“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒，2010年产羊毛970万公斤，占全国总产量的六分之一。

　　煤，该地煤炭已探明储量1496亿吨，约占全国已探明储量的六分之一。

　　土，稀土储量65亿吨。

　　气，天然气探明储量8000多亿立方米，占全国三分之一。

　　2010年，鄂尔多斯地区生产总值达2643亿元。“十一五”期间累计创造地区生产总值8490亿元，是“十五”期间的5.2倍，年均增长23.4%；人均GDP由4600美元增加到20800美元。2010年，鄂尔多斯的综合经济实力进入全国地级市前20位。

　　中国住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。当地人均GDP已经超越香港位居全国第一。鄂尔多斯每217个人中间，就有1个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。

　　康巴什新区，鄂尔多斯市政府所在地，楼盘环绕，遍地路虎、丰田，科教文卫一应俱全。

　　2004年，这里还是一片农田。

　　孙有仁，65岁，原康巴什达尔汗壕补洞三社社长。妻子王玉玲是当地妇女队长。

　　如果没有康巴什新城建设，按照孙有仁自己的说法，即便是现在这个岁数，他们还得下地干活。过去是沙地，种点玉米土豆，风调雨顺的时候，能吃饱饭。为此，孙有仁做了30年泥工贴补生活。

　　农民的苦日子从征地开始改写。2003年征地，一亩地补250元，每户补80平米房子，还有2亩水地。二次征地时，按人头每人补偿85万元。

　　他们不知道什么是美国《时代》周刊、华盛顿，也不懂附近那个楼盘宣称的“地中海风格”是什么。对于康巴什新城的看法，首先是过去要靠自己烧火取暖，现在住上楼房有了暖气。租房有补贴，足够支付现在这套120平米住房的租金。回迁房在康巴什北区，明年开春交付⋯⋯

　　在他们的描述里，以前的康巴什戈壁一样，现在是“花的城市”。临走时，老两口满足地“炫耀”：“受了半辈子罪，现在享福了。12月8日，村委会组织海南旅游，玩九天呢。”

　　贵的贵，免费的免费

　　在乌海生活了20年、在东胜呆了18年的娜仁花，去年6月入住康巴什蒙世尚都。“卖了东胜两套房，买了康巴什一套房。”

　　东胜区，鄂尔多斯市主城区，总面积2145.4平方公里，常住人口53.8万人，市政府就是从该区迁往康巴什的。

　　娜仁花以前是在供销大厦工作，卖了几年货，单位倒闭了，接着去绒衫厂(鄂尔多斯集团)干了10年，浑身毛病，干不动了。

　　说起康巴什的生活，这位淳朴的蒙族妇女闷笑了很久，大而化之说了一句：“各方面条件都行。”旋即想想又说：“这地方就是买衣服那些不方便，吃吃喝喝都方便。”

　　物业费一年两千多点，“不算贵。”

　　截至12月，康巴什有6个社区服务中心、3个文化站及8个文化室、14个文体活动广场和10个康健一体活动室，每个社区服务中心都设有多功能活动场所、阅览室、心理咨询室等便民场所。

　　“社区服务可是不简单。只要一打电话，管理人员马上到。”娜仁花的感受很直观。

　　“康巴什现在有三个大型超市。最早政府搞机关运动会，连别针都能买到。”对此前网上有传闻说康巴什买不到菜，王晓东连呼“不可能！”

　　和国内大多数80后一样，康巴什的80后也热衷上网买衣服、零食甚至面粉⋯⋯然后在康巴什买蔬菜。

　　在走访中，居民普遍反映，康巴什的菜比东胜略贵一成左右。新区的公交车是免费的，但是从康巴什到东胜需要8元钱。尽管如此，娜仁花平时还是搭车去东胜买肉，“东胜的肉新鲜。”

　　9月26日，由康巴什新区管委会投资兴建的益民菜市场开业。“其干净整洁的环境、热情优质的服务以及质优价廉的商品，为新区居民的菜篮子又增添了一个新的保障。”

　　新区政府重视的不仅仅是菜篮子。

　　考虑到第三产业发展滞后的现状，新区政府每年拿出1亿元资金用于发展第三产业。截至11月，康巴什新区新发展企业442户、个体工商户699户。

　　按照区政府的政策，从事生活类服务行业，其经营期满一年，还可根据经营类别和经营规模向康巴什新区申请每年3000~1万元的奖励资金；新办的从事生活类服务业的第三产业项目，用电用水实行“民用价格”，差额由新区政府补贴，供暖费及各项管理费还可以按照政策给予减免，同时对投资在200万元以上的项目企业给予5~50万的项目贷款支持。

　　更多的服务是免费的。

　　鄂尔多斯大剧院，外观上仿蒙古民族男女头饰造型，占地面积为22700平米，气势恢宏，集剧场、音乐厅、影视文化区及办公区于一体。上大剧院看二人台(流行于内蒙古自治区及山西、陕西、河北三省北部地区的戏曲剧种)，不要钱，这让娜仁花感到十分舒坦。

　　在接下来的三年间，鄂尔多斯市将逐步把学前教育纳入财政保障范围，普及15年免费教育。而康巴什拥有第一幼儿园、第一小学、北师大附中、内蒙古大学鄂尔多斯学院⋯⋯此地居民说：“只要我愿意，我的孩子可以不出康巴什念完大学。”

　　康巴什居民更喜欢夏天。5月到10月，新区乌兰木伦河激光水幕音乐喷泉天天开，人满满的，伊金霍洛旗(以下简称伊旗)的人过来了，东胜的人也过来了，“连车都没地方停。”

　　本刊记者在康巴什走访期间，对于“停车难”的认识，仅限于在工作日的市委市政府门前。

　　在通往机场的路上，在鄂尔多斯工作的一位浙商告诉本刊记者：这里中午11点半到两点半是不办公的。即使办公室的门开着，即使你只是给他打个电话，时间不到，也有人会非常“不愉快”。

　　每一座城市，都有自己独特的工作节拍，有自己对宜居、和谐、幸福的理解。在康巴什过日子，悠闲，从容，只需要关心天气与蔬菜。

　　向北上广看齐 上班就像跨城运动

　　天气的确很重要。尤其到了冬季，大雾笼罩、气温低易结冰，在连接主城区东胜与康巴什的东康线上，这些因素都增加了司机紧急避让的难度。

　　11月27日，东康线上，发生特大连环追尾事故，60多辆汽车连环相撞。

　　12月5日上午，本刊记者驱车前往康巴什，路边又现连环车祸。说起东康线，鄂尔多斯人多少有点底气不足。

　　“如果要从这方面说不好的，就是从根上否定了新区政府⋯⋯”一位不愿意透露姓名的公务员低声说，“不知道当时领导怎么考虑的，要是把东胜区扩建还挺好的，现在两地跑，大多数人的钱都浪费在油费上。”

　　他说，碰到恶劣的雨雪天，东康线可能要封闭，同事们都很担心回不去(东胜)。早上东康线上有个车祸，东胜的同事都得迟到一个多小时。领导也觉得可以理解，都习惯了。

　　从主城区东胜至康巴什，即使自驾车往返，也需要近两小时。这点时间对于北上广这样的一线城市白领来说很正常，但是对于鄂尔多斯这样一个内地二线城市而言，根本就是跨城行动。

　　“也许地铁通了就会好起来吧！”上述那位公务员说。

　　这条“地铁”在2010年鄂尔多斯市政府工作报告中出现过：“加快推进东康第二通道和城市轻轨建设，统筹解决机场与210高速、阿大线、东康第二通道以及阿镇城区的交通连接问题。”

　　据媒体报道，具有大都市标志的城市轻轨已开工启动。

　　停止发育，还是继续生长

　　困扰康巴什的，还有资金链断裂说。

　　“外地很多朋友突然问我，鄂尔多斯怎么样，康巴什怎么样，我还真是蛮奇怪的。”新婚的刘鸢(化名)住在金信翰林苑，传说中房价暴跌的楼盘。

　　“忽然有人跟我说，小区房价降到3000了。”她一脸不可思议的表情说，“我们这小区2008年早卖完了，我们买这个房子的时候，已经是这栋楼最后一套，我还嫌楼层不够理想，但没得挑了。”

　　租赁市场的行情也令人咋舌。以“学区房”金信翰林苑为例，一套150平米的房子，租金价格维持在5万元一年，投资回报率相当高。

　　离康巴什一河之隔的伊旗阿镇上，40平米的房间，租金报价两万五。

　　“租金高，并不是说这么多房子就有人住，而是有些人房子拿在手上，宁可空着也不愿意租出去——他们懒得赚这个租金。”鄂尔多斯房地产业资深观察人士严刚说。

　　“户均有两三套房子，一般人谁也不愿意买二手房。”王晓东说，“有钱做什么好呢，炒股我们又不懂，除了存银行也只好买房了。”

　　这个说法，在孙有仁夫妻那儿也得到了印证：“征地补偿款，一部分存着，一部分买底商。”

　　事实上，鄂尔多斯并不存在靠向银行借贷撬动楼市的炒房团，多数人买房的需求是“将地下的煤转变为财富，然后存入地上的存钱罐”，真金白银沉淀在楼市上且不易流通。

　　鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种“体内循环”。即，由煤矿产生财富，支撑政府改造城市。通过拆迁，分配给更多人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤矿，令更多的人分享到高收益。而由于缺乏更多可供投资的产业，大量鄂尔多斯人选择将闲置资金投入到房地产中。

　　今年1~9月，康巴什新区固定资产投资完成195.64亿元，完成年初计划240亿的81.52%，同比增长94.42%，已开工建设项目106项，其中房地产投资完成87.4亿元，同比增加1.6倍，开工31项。

　　国家统计局最新公布了11月全国房地产开发景气指数，为99.87，这也是这一指数两年多来首次跌破100大关。同时8月以来全国房地产开发投资同比增长幅度已经连续4个月下调，其中前11个月全国房地产开发投资同比增长29.9%，首次跌破30%，为年内最低。

　　由于气候极寒，每年11月中旬起，整个鄂尔多斯的建筑工地上都停工了。在宏观调控与销售低迷的双重压力下，该地房地产市场进入了真正的冰河期还是季节性停工？

　　“鄂尔多斯不会是第二个迪拜，而很可能是第二个深圳。”有媒体做出这样的预测。但也有观察人士认为，鄂尔多斯也可能是第二个北海。

　　康巴什，从此停止发育，还是将继续生长？总会有答案。

　　告别“摊大饼”进行时

　　一项数十年未见之地方用地政策大变局，开始在云南全省范围内推开，昆明由此赶上了崭新的发展机遇

　　《望东方周刊》记者康正 | 昆明报道

　　至少在2011年9月之前，号称昆明发展史上投入资金最多的“滇池草海保护治理和开发建设项目”(下称草海项目)，在被拆迁矛盾拖入重重僵局后，就像一块伤疤，一直摆在昆明最显眼的位置。但是现在，随着云南“用地上山”政策逐渐明晰，这块伤疤开始有了愈合迹象。

　　今年7月，《望东方周刊》刊发《滇池草海改造项目融资运营链》调查文章，报道了这一片区在当时的种种困境。时隔半年，本刊记者于12月4日起，对该片区进行回访时，沿途看见拆迁区墙上，来自当地居民各种支持用地新政的标语，已经覆盖掉他们之前反对拆迁的内容。

　　其中不乏“城镇朝着山坡建，良田留给子孙耕”这样具有一定政策水平的提法。在此之前，这句口号已经作为文章标题，登上了云南、昆明地方党报头版头条，用以标示地方用地政策新风向。

　　草海项目与扩城计划

　　草海是滇池北角一片水域的名字。面积达330平方公里的滇池，自南向北抵近昆明主城时，水面陡然收窄，形成一段插进主城南片陆地的水域，是为草海。

　　草海项目用地，几乎囊括了草海东、北、西三面水岸。两年前，2009年12月28日，当这个项目刚刚启动时，它就已经迈出了昆明庞大扩城计划的关键一步。

　　草海项目所在的昆明西山区政府日前向本刊记者介绍，项目原计划总面积达到11.15平方公里，涉及当地5个街道办事处的11个社区居委会约50个居民小组和100多家国有单位。

　　公开表述中，草海项目是“昆明发展史上投入资金最多，征地拆迁改造面积最大”的建设项目。云南当地媒体曾就该项目的规模打过一个比方，称仅涉及的动迁人口一项，就相当于改造一个中等县城。

　　昆明给这个巨无霸项目的定位，是“打造成集公众休闲、观光、创意研发、住宅功能为一体的半城山水半城街的园林城市意境的公共社区，成为昆明市的‘城市客厅’”。这无异于在昆明主城南端，造出一个现代新城。

　　《望东方周刊》在此前《滇池草海改造项目融资运营链》报道中调查证实，草海项目的开发实已纳入昆明地铁工程融资计划。即昆明市采取“土地+银行”模式，由政府赋予地铁建设主体昆明轨道交通有限公司草海项目土地一级开发权，“进行统一开发后，(卖地)所得增值收益用作建设资金。”

　　地铁工程亦是昆明“史上投资最大的单体工程”，从工程规划看，预计到2012年底1、2号线首期工程全线投入运营时，其所形成的轨道路网，旨在将昆明主城和呈贡新区连接起来。

　　呈贡新区位于主城东南，距主城直线距离逾20公里。这一区域本属呈贡县辖区，2007年底，新区内大学城陆续竣工投入运营，2011年初，昆明市委、政府从主城搬到这里，新区一跃成为昆明新的行政中心和教育中心。

　　新区曾规划控制面积160平方公里，城市建设用地逾100平方公里。官方预计，到2020年，这座新城将会有近百万人居住。按照目前昆明主城居住人口300万计算，未来的呈贡新区等于再造出1/3个昆明城。

　　从地理解构上述新城计划，还可以看见，在滇池东岸由北往南的条形坝区地带，草海项目位居北端，呈贡新区占据中段。而从草海到呈贡之间10余公里环湖线上，一片面积达4万余亩的黄金地块，早在3年前就交到开发商手里，首期完成一级开发的千余亩土地在今年7月推上市时，云南地方媒体惊呼，“昆明城市发展进入以滇池为中心的‘滇池时代’。”

　　大饼不能继续摊下去

　　昆明市委、市政府曾在2009年草海项目启动前，对项目进度做了刚性要求：“(征地拆迁工作)2010年3月前完成80%的拆迁协议签订、6月前全部完成拆迁协议的签订和80%各类建(构)筑物的拆除。”

　　由于拆迁矛盾未能有效化解，既定的拆迁计划被一再延期。截至2011年12月12日，昆明西山区政府向本刊记者提供的进度数据是，“共签订拆迁协议8787份，签订率85.37%”。这实际意味着，草海项目拆迁进度比原计划至少推迟1年后，仍不能完工。

　　环湖东路项目一直被视为环滇开发的排头兵，其开发进展亦是昆明扩城计划的一大看点。

　　本来，该项目土地开发颇为顺遂，但首期开发出来的价值近百亿土地，2011年7月上市交易时，遭遇严重流拍和底价成交。( 《望东方周刊》对此展开调查后，于8月刊发《昆明百亿题材地块流拍始末》。)

　　11月前后，该地块部分土地再次被推上市，成交依然惨淡。正是这个成交行情，使外界一时难以判断，这位环滇开发的排头兵何时才能在城市建设的战场上披挂上阵。

　　呈贡新区也面临尴尬。本刊记者在近半年中对新区不定期探访，除了上下班高峰期，宽阔的市政道路上，车辆、行人三三两两，人气不温不火。

　　不过，转机已经出现。正当昆明的扩城计划走得步履维艰时，一项数十年未见之地方用地政策大变局，开始在云南全省范围内推开，昆明由此赶上了崭新的发展机遇。

　　11月29日，云南省委新一届班子选出，云南省一级换届已渐次到位。几乎与此次换届步伐踩在同一个鼓点上，云南地方党报于近期密集在头版头条等显著位置，向公众晓示其蕴酿已久的“用地上山”政策。

　　过去的一年，云南GDP刚刚翻过6000多亿元人民币，人均GDP则在省、自治区、直辖市一级中，排到了倒数10名以内。作为发展中的西部边陲省份，云南在未来五年甚至更长时期，将不得不继续城市化、工业化的未竟之路。

　　但区别于当前城市、工业园区“摊大饼”的普遍发展逻辑，云南要在全省范围内施行“城镇上山、工业上山”，并最终达成其所主张的“城镇朝着山坡建，良田留给子孙耕”的政策意义。

　　“人家怎么干，我就怎么干，人家摊大饼，我也摊大饼。可是，人家望出去是一望无际的平原，云南一眼望出去全是山。”

　　12月6日，云南省经济研究院院长段钢向《望东方周刊》解读了“用地上山”政策内因，“云南全省94%是山地，平地只有6%，如果摊大饼这样干下去，别说是发展，连基本的耕地保护任务都完不成。”

　　段钢还描画出了“用地上山”政策的未来图景：“工业园区也好，城镇也好，刚好就在半山上，前面(坝区)是田园，背后是山林，非常适合人居。”

　　关键是土地集约利用

　　给昆明城市化发展开拓出崭新政策局面的“用地上山”方略，融浸着云南省新任省委书记秦光荣多年的心血。

　　据段钢回忆，8年前，秦光荣还是云南省副省长的时候，就在一次会议上提出过，云南发展的核心和关键是土地集约利用。

　　今年8月，秦光荣出任云南省委书记后，便在全省展开密集调研。11月中旬，《光明日报》发表署名为“调查人：秦光荣”的6000余字文章《走出一条符合云南实际的城镇化之路》。

　　在这篇文章中，秦光荣就云南的现实，谈到了“用地上山”政策在新一轮城镇化发展中的迫切性。

　　“近年来，有许多老同志向我反映，坝区耕地占用的情况越来越严重，村民对土地被占用意见比较大，他们认为来自土地的收入正在减少，生活将会没有保障。我在调研过程中也发现，一些地方，在规划城镇发展时，过量规划、过度超前、求大求快、盲目扩展；在推进城镇建设时，过多占用坝区耕地、‘摊大饼’式发展，这将使坝区优质耕地资源急剧减少，最终也会影响城镇化健康发展。”

　　在此前城市化推进中付出艰辛和努力的昆明，自然对这项新政的迫切性感同身受。《望东方周刊》近日在昆明市国土、规划、城建等部门走访时看见，眼下“用地上山”政策基本定调，各职能部门正在紧锣密鼓地抢抓实施方案。

　　据了解，新政之后，昆明市国土部门被要求先代市政府拿出一套用地方案来。12月5日，昆明市国土资源局工作人员向本刊记者透露：“(对于新的用地思路)实质性的规划完善工作基本都已经做完了，现在是报市级、省级在审。”

　　昆明目前尚不愿透露详细工作实施方案，但据本刊记者了解，一个高规格的新闻发布会已在紧张筹备当中，届时将向社会公开新的发展计划。按理，这一计划将能展望昆明“城镇上山、工业上山”后的未来城市图景。

　　12月3日，原昆明市委书记仇和在升任云南省委副书记后，当天在昆明领导干部大会上发表热情洋溢的讲话。

　　他与昆明干部一道回顾了过去四年的发展多艰，“四年来，我和昆明的同事们一起大干、拼搏、攻坚、冲刺，经历了多重挑战和考验，也曾遭遇坎坷、曲折、困惑和茫然，但我们从不动摇、从不折腾、从不懈怠。”

　　仇和率性而言：“在这里特别想说的是，我在昆明任职四年与大家共同形成的一些思路、决策和措施，是根据当时的客观条件、现实情况和认识水平作出的，随着时间的推移和形势的发展，有的可以继续坚持，有的应该深化和完善，有的则需要调整、修正和改变。这是事物发展的规律，形势变化的必然，也是与时俱进的要求。因此，坚持、深化和完善我会很高兴，调整、修正和改变我同样很高兴。”

　　仇和此番告别讲话，被昆明许多干部视为是老领导给新昆明的加油和鼓劲。一位受访干部告诉《望东方周刊》，“历任领导都这样操心春城，我们会更有干劲。”