湖南邵东3万亩生态园背后的地产生意

　　邵东3万亩“生态园”背后的地产生意

　　湖南邵东占地3万亩的“生态产业园”如何成了房地产商牟取暴利的平台

　　文  本刊记者 伍洲奇

　　11月22日，艳阳高照，湖南省邵东县昭阳大道，来去匆匆的大货车卷起漫天灰尘，吞噬着马路两旁的农庄。

　　仁光村八组村民熊友荣望着眼前的池塘发呆：拆迁部门用黄土堆成的小山，毁坏了他家的池塘，淹没了他家的水井，接下来的，就会是他家的房屋。“他们说，赔我9万块钱，你觉得合理吗？”拉着《法人》记者的手，熊友荣指着他家二层六间房喃喃说道。

　　在此之前，熊友荣说他所在村组的土地被悉数征收，不少村民的房屋已被拆毁，拆迁过程中，甚至有村民被打伤。另有村民忿忿不平地告诉记者：“他们哪里是公共拆迁，根本就是打着公共拆迁的幌子，为了商业利益强抢老百姓的利益，不信你去看看。”

　　在村民的指引下，记者看到，一幢幢初具规模的楼房已拔地而起，围墙上的广告语更是让人感受到其手笔之恢弘：“邵东新方向 城市新中心”、“150亿 邵东因我而改变”、“恢弘园林规划 复刻皇家气派”、“40000平米园区 公园湿地天然氧吧”，这些气壮山河的标语与记者手中所拿的举报信形成鲜明对照，可谓悲喜两重天。

　　而如此标语，的确让人感觉似是而非，到底是城市公共建设，还是商业地产开发？经向施工工人了解，在建的工程为“邦盛凤凰城”，是一个总占地面积3000亩的高档商住小区，还有一个五星级酒店已落户在此，这是“邵东生态产业园”最早建设的项目之一。

　　圈地背后是政绩冲动还是官商勾结

　　邵东生态产业园为何物？带着疑问，记者来到位于邵东县城中天广场九楼的生态产业园管委会。

　　走进招商部，工作人员热情地向记者介绍起生态产业园来：生态产业园是“园中园”，是邵东经济开发区的下属机构，1994年经省政府批准建设的邵东经济开发区，位于县城老区的西北部，而前年设立的生态产业园位于县城东部，有广阔的发展前景。

　　通过查询，《法人》记者发现村民和施工工人所言非虚，生态产业园目前唯一在建的，是邦盛凤凰城项目，是集五星级酒店和高档商住小区于一体的居住服务区。中共邵东县委、邵东县人民政府主办并由中共邵东县委宣传部承办的“中国邵东网”，如此介绍该项目：“整体建成后，将成为邵东新的城市地标！邵阳新的政治、经济、文化中心由此诞生！必将进一步加快推进邵东城乡一体化建设和经济发展速度、加速农村人口向城镇转移、引领生态产业园整体开发和升级，改善人居环境、提升生活品质、增强人民幸福指数、促进就业，在经济效益和社会效益方面产生积极而深远的影响！为邵东经济争创全省10强、全国100强发挥不可估量的作用。”

　　在生态产业园的办公室，记者试图采访产业园的负责人，办公室主任张文佳告诉记者：“要采访，先要经过宣传部批准”，面对记者关于采访并不需要宣传部批准的质疑，张文佳主任拍着桌子对记者嚷道：“我现在就是拒绝采访，请你们出去！”

　　几经周折，记者在县政府办公室见到了生态产业园常务副主任何先生，何副主任告诉记者，涉及土地招拍挂程序的，可以通过国土局查询，而对于生态产业园与“邦盛凤凰城”及其他企业签署的协议，他“不会提供给记者，没有理由”，后又补充说，“因涉及商业秘密”。

　　对于邵东县疯狂圈地的背景，看似政府追求发展的政绩冲动，但多名举报人却不买帐，他们直指，开发商和邵东县某主要领导在认“亲家”，圈地背后隐藏的是官商勾结。记者曾向邵东多位领导求证此事，所有被访领导三缄其口。

　　“开发商的确低价拿地”

　　在邵东县国土资源局局长李卫初的办公室，李卫初局长则显得非常坦诚。

　　面对记者的提问，李卫初局长告诉记者，“生态产业园”的确是“园中园”，邵东县1994年在县城老区成立的开发区，已经不能适应发展的需要，所以在2008年，邵东县决定成立现在的占地20平方公里的“生态产业园”，这个产业园的确没有经过省政府批准，但是经过邵阳市批准，配置为正科级。

　　对于在建的房地产项目，李卫初局长透露，“邦盛凤凰城”的老板刘国忠是邵东本地人，在云南昆明做房地产开发，在邵东籍商人中比较有名，上届县委书记带着四大班子(指党委、人大、政府、政协)到过昆明，希望他回家乡投资，他没同意；这届班子再次找到刘国忠，才有了今天这个项目。

　　李卫初局长表示，政府这边的确卖给刘国忠3000亩地，每亩的价格为23.5万元，第一期给了1000亩地，就是在建的“邦盛凤凰城”项目，其余的地每年给刘国忠500亩，刘国忠在5年内开发完毕。其中因为邵东县目前没有五星级宾馆，刘国忠依约需要建设一家五星级酒店。

　　李卫初局长说，对于其他20平方公里土地的开发，因为刘国忠的开发投入，高于原评估价的部分，由生态产业园主导给刘国忠进行分成。至于具体的分成方式，以及刘国忠与生态产业园签订的合同，建议记者向生态产业园查询。李卫初局长同时告诉记者，目前生态产业园招拍挂的价格为每亩40万元以上。这一价格，远高于刘国忠获取土地价格的每亩23.5万元，而刘还可获取高于这一价格的分成。

　　同时，记者查询了邵东县国土局出具的招拍挂档案。记者发现，关于“邦盛凤凰城”土地出让的公告，刊登在《今日邵东》封底的角落里。而据记者调查，《今日邵东》是一份没有刊号、不公开发行的“内部交流”印刷品。

　　律师：政府行政不应偏离法制轨道

　　针对邵东县假借设立开发区之名、行商业拆迁和牟利之实，北京盈科律师事务所长沙分所合伙人刘章武律师认为，强制拆迁是当前的社会热点，这种与民争利的现象已经引发了系列惨案，对于生态产业园存在的强制拆迁现象，邵东县相关部门应当引起反思，尤其是打着建产业园幌子实为商业开发的项目。同时，《邵阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》对货币安置标准亦有明确规定：“住房补助费按被拆迁房屋的正房建筑面积计算，按1000元/平方米标准计付。”

　　刘章武律师表示，邵东县设立邵东生态产业园的行为，已经涉嫌违反国家的法律政策。《湖南省开发区管理办法》规定，开发区总体规划，由市人民政府报同级人民代表大会常务委员会(联络工作委员会)审查同意，并报省人民政府批准。而《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。”

　　由此看来，无论是邵东生态产业园的设立，或者是位于县城西北部的“邵东经济开发区”的布局变更，都违反了《湖南省开发区管理办法》和相关法律、法规的规定。而生态园的土地招拍挂程序，仅仅在没有刊号不公开发行的《今日邵东》公告，应属违法。

　　而刘国忠低价获取邵东生态产业园商住用地3000亩(每亩地价为23.5万元)，没有付清土地款，也没有办理任何批准手续，就拿着图纸到云南昆明以高价大势违法炒地、套现。邵东县国土的基准地价每亩为43万元(征地费、拆迁费、安置费、七通一平费、不可预见费、税费等)，按此计算，3000亩土地邵东县财政就亏补5.85亿元。 ?