楼市降价潮全国蔓延 专家称不会出台新调控政策

　　开发商们似乎开始着急了，政策正在刺痛他们。如果考虑到2011年地方政府土地出让收入减少一万亿元，坚持房地产调控政策不动摇会受到新的考验。

　　2012 ：促进房价回归理性的关键一年

　　中央层面调控政策不大可能出现根本方向的调整，但地方政府的执行力度会是一个值得观察的问题

　　《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

　　“城开集团的房价不下降，我不知道为什么政府要把房价打下去，反正我们就是不降价。”上海城开集团有限公司总裁倪建达说。

　　易居中国董事长周忻则当场宣布，从次日起，在易居中国的电商平台上，任志强(微博)、潘石屹(微博)和倪建达所在房企，各自再拿出5套房进行零元起拍，“名字叫‘房价你做主’，拍到多少就是多少。”

　　“既然大家都说市场不好，那就让市场来决定。” 对倪建达这一话语之意，媒体给了不同的解读。

　　2011年的年底，正是楼市“降价潮”焦灼之际，房地产界的各类人物，在各种论坛、聚会上对调控政策发言，其中有言辞激烈的集中炮轰。上述这一幕作为小插曲，发生在2011年12月17日第一财经和唯众传媒主办的“第三届中国行业领袖论坛”上。

　　任志强们再抛说法

　　有“大炮”之称的原北京市华远地产股份有限公司董事长任志强，在2011年12月中旬引爆“任志强PK住建部”事件。

　　任志强说，2011年下半年房地产销量下跌，并非调控政策的功劳。

　　“国8条提出首套住房差别利率，银行可以随意调整首套房的房贷利率，于是我们的首套房贷在10月份发生巨大的变化，从基准利率变成1.05，变成1.1。”任志强说，“2011年9月份以前，房地产销售还持续增长，到9月份以后环比销售开始下降，为什么？银行调整首套贷款利率的方式，比现在政策更加恶劣，让老百姓觉得降了10万块钱房价，结果多负了20万块钱的利率，导致销售急剧下降。”

　　任志强认为，开发商目前的境况，要好于2008年。“2008年的时候，我们到位资金和完成投资的比例大概是1比1.32，今年大概是1比1.37，手里至少还有1.7万亿现金，开发商现金流情况并不比2008年差。”

　　“以为房价掉下来以后就不再涨了？”任志强说，“政府钱得往里投，但开发商可以到半截就不干了。所以不要以为开发商都会被逼死。”

　　此前，任志强就在拥有579万粉丝的微博(http://weibo.com)上对住建部发出了批评。

　　另边厢，住建部政策研究中心副主任王珏林则直指任志强“吃了肉还骂娘，挣了钱还不满意”。

　　万科集团执行副总裁、北京万科(微博)总经理毛大庆(微博)也公开表示，房地产行业的宏观调控无法降低真正房价：“其实在北京不是买房子，根本是在抢资源，这个房子不是房子，所以你再盖什么保障房跟房价有什么关系？”

　　几乎就在倪建达宣称上海城开“就是不降价”的同时，SOHO中国董事长潘石屹也公开说：“政策对房地产的影响，我觉得也是两难，现在再往下走，开发商走不下去了，一些地方政府也走不下去了。”他甚至认为政府会救市。

　　政策底已经来临？

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞和北京大学房地产研究所所长、中国房地产协会副会长陈国强则对《瞭望东方周刊》说，2012年，中国楼市很可能遭遇“政策底”。

　　“中央有中央的考虑，地方有地方的考量，各种利益错综交织，这就是房地产调控的真实情况。”牛凤瑞说，2011年，中国商品住宅销售额超过5万亿元(二手房销售额超过3万亿元)，同比增长超过10%，而房地产企业总收入的增长也超过了10%。

　　牛凤瑞说，“从我们调研的情况看，2012年，中央层面对房地产市场调控政策不大可能出现根本方向的调整，但地方政府的执行力度会是一个值得观察的问题。

　　2012年，房地产市场的主要矛盾，依然是供不应求。“有人说现在房地产库存很高，房价会下跌30%甚至50%。但我们调研的结果是，如果房价下跌20%，现有库存就可能一扫而空。”牛凤瑞说，2012年，中国房价并不具备大幅下降的条件，“一旦下调到市场心理预期，就会出现交易量的反弹，进而带来价格反弹。”

　　牛凤瑞认为，2012年，房价下调空间最多在10%以内。“现在，宏观经济下行的趋势还在可接受范围内，但存款准备金率调整，已是一个政策信号。”牛凤瑞说，2012年，房地产调控迎来政策底，可能会是一个大概率事件。

　　所谓政策底，“就是指不再出台新的调控政策。”陈国强说。

　　全国人民代表大会常务委员会预算工作委员会主任高强此前则表示，当前经济重点是拉动内需，扩大消费。征收房产税有扼制住房消费扩大的作用。

　　地方“土地财政”减少数成

　　2011年年底的中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　12月20日，在楼市成交继续僵持，上半月成交面积只有22.48万平方米的背景下，上海市政府新闻办官方微博说，上海2012年将继续执行限购政策。此前几天，北京市也发出了同样表态。

　　“与上海、北京不同的是，”同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟对《瞭望东方周刊》说，“近期政府在政策执行层面，表现出外紧内松的迹象。”

　　在8月份，马鞍山对首套房免契税；10月份，南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期。

　　一直坚定看空中国楼市的易宪容(微博)对《瞭望东方周刊》说，现在降价还没有成为一种普遍的趋势，更大的障碍在于，2011年前11个月，国内130个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18万亿元，与2010年同期相比减少了5200亿元， 减少了30%。算上全国所有城市，2011年地方政府的土地财政收入可能将减少上万亿元。这给很长一段时间习惯了土地财政的地方政府带来很大压力。

　　2011年11月25日，北京市住建委联合北京市地税局发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，以及《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。而易宪容将其列入有“托市政策”之嫌的行列。

　　降价现实

　　无论如何，大规模的降价还在全国蔓延。

　　公开资料显示：2011年12月，万科在各大城市频频发布降价信息。其中，万科在广州的柏悦湾项目，价格下跌超过20%。

　　在万科降价之前，广州一个名为“淘金。”的项目，每平方米均价一次性下跌了1万元，跌幅近30%。

　　这在广州，已经不算什么轰动性的新闻。眼下，位于花都区和番禺区的御湖天下和珊瑚天峰，最大降幅均达到30%。其他降幅在10%以上的楼盘更多。

　　在上海，万科于2011年11月在上海推出的万科尚源项目精装修公寓最低备案价为11200元/平方米，比该楼盘7月份的最低备案价下跌了31.7%。

　　2011年11月，上海一手商品住宅成交量为48.96万平方米，为7年来同期最低。由于多个楼盘降价或低开，平均成交价只有21140元/平方米，同比下跌9%，环比下跌0.5%。

　　在杭州，市中心的房价几乎回到了2010年时的水平，个别楼盘降价1万元，降幅接近25%。

　　另一些数据则显示，在上海，降价幅度达20%甚至30%以上的案例依然只是个案。

　　以上海为例，虽然龙湖郦城和绿地米兰公寓此前降价。但在这两个楼盘所属的嘉定新城板块，其他大部分楼盘并没有跟风降价，价格坚挺，且态度坚决地表示未来没有优惠的计划。上海的唐镇、九亭、上大、大宁板块等新盘密集区域的情况，跟嘉定新城则如出一辙。

　　许多受访对象对本刊记者表示，大多数宣称降价“30%”的楼盘，只是将降价作为宣传策略。通过抬高原先报价或备案价可以轻易得出巨大的降幅。

　　业界声音：

　　住建部政策研究中心主任秦虹：

　　“促进房价回归合理水平”，并非就是降价。

　　全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿：

　　未来三年内，房价每年跌个10%的幅度，经济还是可以承受的，有的人想得更乐观，银监会前主席刘明康说房价跌50%也没事，但我相信一下跌这么多，谁都会受不了。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生：

　　房价的合理价位应该低于GDP与人均收入的增长，高于CPI与PPI的增幅，只要在这个区间内增长，房价便属于合理价位。按照这个标准，2011年许多城市的房价涨幅已经低于CPI的涨幅，说明房价正在回归合理价位。

　　北京中坤投资集团董事长黄怒波：

　　楼市拐点已经来临，房价进入下行区间，正在回归正常价格，2012年房价最高将跌30%，将是入市的大好时机。

　　招商房地产有限公司董事长林少斌：

　　从库存量来看，楼市拐点已经来临。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)：

　　预计2012-2013年商品住宅新增供应量将明显减少，大约到2012年年中的时候，房价可以止住下跌。