北京去年住宅新增库存价值超千亿

　　一线城市总体成交量环比下降近2成

　　2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%

　　■ 本报记者 王 峥

　　调控持续的2011年，虽然万科、恒大这样的领先房企仍在刷新自己的销售记录，但从全国一二线城市的销售情况看，“萎靡不振”仍是全国楼市，尤其是下半年楼市销售的主要基调。

　　二三线城市成交量齐下滑

　　中国指数研究院(微博)最新的报告就显示，层层深入、步步紧逼的调控政策使得市场处于焦着状态中，楼市观望气氛已经形成。自2011年第四季度以来，开发商资金压力不断增大，促使其开始不断促销跑量，大中城市房价出现下行势头，房价泡沫逐渐被挤出。

　　2011年一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49%，二线城市楼市总体成交量也同比下跌18.01%。

　　而在政策的严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在限购城市显现。面临成交量持续低迷的现状，北京、上海、杭州、深圳、南京、苏州等大中城市主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘加大促销力度，拉低整体成交均价。

　　在供应方面，全国主要城市楼市库存量均处在高位。2011年下半年以来，销售萎缩加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市新房库存量均持续保持在历史高位。北京12月初可售住宅(期+现)近13万套；上海商品住宅可售量逼近1000万平方米；广州供应量亦大增，年末商品住宅可售突破700万平方米。

　　对此，万科董秘谭华杰表示，由于春节房市低谷马上到来，2012年上半年库存量将很快突破2008年历史水平。

　　中指院也预计，在2012年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。

　　北京去年新增库存价值超千亿

　　而北京中原市场研究部统计数据也显示，2011年，北京年内供应纯商品房住宅期房项目合计为205期，其中项目为148个，累计供应住宅套数为64846套，共816.47万平方米。而截止2012年1月1日，这些项目累计签约仅为28269套，签约面积为342万平方米，套数签约率为43.2%，签约面积更是仅为42%。按照北京2011年全年商品房期房住宅均价22034元/平方米计算，年内新增加期房住宅库存的价值已经达到了1041亿元。

　　资料显示，2010年北京全年入市281个期房纯商品房住宅项目，提供住宅85043套，签约53941套，签约率达到了63.4%。而2009年当年期房住宅上市年内签约率更是接近80%

　　此外，在今年的205个项目中，签约率不足30%的项目达到了88个，占比达到了所有项目的43%。而签约率超过60%的仅有70个项目，占比仅34%。

　　同时，以目前全国在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，预计在2012年上半年，全国主要35个热点城市的供应量将明显上升，合计潜在供应面积将达到2.56亿平米。按照其中80%为住宅实际出让面积，且单套住宅100平米计算，仅明年上半年这35个城市的潜在供应面积就可以提供住宅超过200万套。其中北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史最高位。

　　对此，中指院也预计，在2012年上半年，随着过去两年新开工项目的入市，将进一步推动库存量的上升和房价下行。

　　住宅用地出让金下滑逾2成

　　楼市成交的萎靡也拖累了土地市场的热度。在持续了一年高压调控与监管措施下，2011年全国土地市场整体呈现低迷的状态，以住宅类用地市场表现尤为明显。开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，全国各大中心城市成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的“寒冬期”。

　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元，同比减少23%；商办类用地4248.7亿元，同比增加24%。可以发现，尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金主要的组成部分，占总额约67%。

　　对此，分析人士认为成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。