北京拟完善经适房回购机制 房主不得自行交易

　　两限房均价或被提升，专家称应相应放宽申请人标准

　　■本报记者 谢 静

　　日前，有报道称北京市将尽快建立经济适用住房封闭运行机制，完善政府回购制度。据悉，今年北京市还将对限价房定价机制进行调整，两限房价格将有所上调。

　　具体来说，新政发布后经适房将不允许房主自行上市交易，而是由政府进行回购。12月26日，中国社科院工业经济研究所曹建海(微博)接受《证券日报(微博)》记者采访时表示，这一政策的出台非常必要，且具有“亡羊补牢”的性质。在其看来，经适房一旦不能自由上市流通，就意味着它失去了投资功能，避免了房主借机套利的可能。

　　至于两限房价格的上调，多位分析人士认为，申请人的标准也应随之放宽，否则就会失去应有的保障性功能。对于低收入人群来说，两限房的成交价格或许就“太高了”。

　　新政取消经适房转商功能

　　12月23日召开的住房保障工作总结大会上，北京市公布了2012年保障房任务及目标。与此同时，北京市还将出台“新政”——建立经适房封闭运行机制，也即未来经适房将不再由房主自行上市销售，而是以政府回购的形式取代市场买卖。据报道，即将出台的经适房回购政策将按照“老房老办法、新房新办法”的原则来执行。回购方式、回购价格将于日后出台细则予以明确。

　　“当前经适房满5年后立刻转商的现象大量存在”，链家地产首席地产分析师张月(微博)表示，”在历次税费调整的前夕，都会有大量的经适房集中过户转为商品房，体现出保障性人群中也存在大量的投资心态。”

　　另外，在目前的所有的政策性住房中，经适房、两限房这种产权式的保障房数量占比至少有80%以上，一旦转为商品房，资源大量流失。

　　“这就是一个无底洞”，对于新政以前的经适房屡屡被转为商用房的现象，12月26日，中国社科院工业经济研究所曹建海接受《证券日报》记者采访时如此评论。在其看来，经适房新政的实施非常必要，且具有“亡羊补牢”的性质。曹建海认为，经适房一旦不能自由上市流通，就意味着它失去了投资投机功能，避免了房主借机套利的可能，“这就将经适房定位于居住功能上，剔除了其投资的性质。”

　　北京两限房均价或被提升

　　在上文提及的住房保障工作总结大会上，住建委相关负责人表示，北京市还将根据实际情况对限价房定价机制进行调整，以减少限价房投资牟利的空间。据称，限价房从2008年推出开始，其定价原则就是同区域、同品质商品房价格的80%。然而，目前实际成交的情况却是，限价房项目仅为市场房价的50%甚至更低。在其看来，这将使得限价房有可能成为投资的工具。不过，限价房价格上调的幅度也不会太多。

　　根据链家地产市场研究部统计，今年两限房的成交均价在6800元/平米左右。如果按照现有的商品住宅售价80%计算，两限房成交均价将被上调到1100元/左右。

　　“这个价格就太贵了”，曹建海对《证券日报》记者表示，两限房价格过高将会失去其保障功能。因此，他建议对低收入的群体应该适当的放宽标准。与此同时，他还提议，一些符合两限房申请标准的群体也可以通过自建的方式来获得住房，比如可以协议出让土地，寻找合作开发商来建设两限房。

　　链家地产首席分析师张月也认为，限价房定价上调后，按照目前的申请标准来看，“三口之间的8.8万的年收入，每月的月供将占到月收入的60%以上”。这样看来，”适当的放宽申请人的标准将十分必要。”

　　未来住房保障将以租为主

　　在会议上，住建委相关人士还表示，2012年北京市保障性住房将新开工建设、收购各类保障性住房16万套，其中公开配租配售9万套，定向安置用房7万套；全年竣工各类保障性住房7万套。

　　“今年房地产交易管理网上显示保障房成交3万多套”，链家地产首席地产分析师张月接受《证券日报》记者采访时表示，“今年商品房成交大约是保障房的1.8倍——这意味着，保障房对商品房的冲击是非常小的，商品房的成交压力还是来自于自身的库存压力”。

　　同时，张月认为，未来住房保障将从以售为主，变为以租为主。在其看来，保障房供给结构上的调整，可以减轻目前产权式保障房建设带来的财政压力，以及土地市场的出让压力。

　　“开发商对于建设保障房的积极性仍然不高”，张月认为，虽然两限房售价提高了，但地价也会随之水涨船高，从而房企的利润空间仍旧有限。至于公租房和廉租房，由于其非产权性质，在资金和收益、进入和退出机制上均存在诸多问题。有鉴于此，张月认为保障房的进入、退出以及审核机制还应进一步完善。至于经适房新政、提高两限房定价等政策措施有效与否，张月表示还有看政策的具体执行程度。