新房降价分流客户 穗二手房价现实质性下跌

　　●南方日报记者 卢轶

　　政策调控之下，部分一手楼盘降价促销导致部分二手客户被分流，广州二手房价终于出现实质性回调。

　　合富置业发布《2011年全年合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告》显示，2011年广州二手住宅成交量较上年减少三四成，由需求活跃的上升行情急转直下，变成人气冷清的下行态势，整体市场已向买方有所倾斜。2011年12月广州二手房价环比下跌1.1%，虽然全年同比仍上涨2.1%，但涨幅较前两年的两到三成已经明显收窄。

　　去年下半年一二手价格倒挂现象突出

　　一手新盘分流部分二手客源，是2011年广州二手楼市的一个显著特征。下半年随着新盘低开逐渐向市区蔓延，二手客户被分流的现象更为明显。

　　上半年，广州中心区一手供应不多，但外围区域以及金沙洲新货较充裕，花都、番禺、增城、南沙无论是供应还是成交均占六成以上份额。下半年随着调控的深化，低开或特价促销的新盘逐渐增多，且由外围区域蔓延至市区，如越秀区的淘金峰景、海珠区的纵横国家公寓、广百新一城、力迅时光里、君汇上品等，均以远远低于预期的价格开盘或特价促销，不少单位的价格低于周边较优质的二手物业，一、二手价格倒挂现象较以往突出。直接分流部分二手中高端买家，也造成市场看跌心态加剧，业主的心态也有所动摇，部分业主甚至大幅让价10%—20%。

　　整体市场已向买方倾斜

　　总体来看，2011年广州二手房市场呈现量缩价前稳后松的特点，与2010年量稳价升的走势明显不同。

　　广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2011年广州二手住宅交易登记面积599万㎡，成交宗数约7.06万宗，同比2010年减少约两成七，除南沙同比增长外，大部分区域均有两到三成左右的减幅，其中番禺、海珠、天河三区减幅最大，较2010年减少了三成左右。而从合富置业成交数据看，2011年广州二手住宅成交量更较2010年减少四成以上。

　　全年楼价以高位企稳为主，第四季度则小幅下调。合富置业首席市场分析师龙斌分析，二手楼市行情下行主要受政策力度空前，信贷收紧、税费高昂、调控政策使二手交易周期被拉长等多种不利因素交叉叠加影响。

　　龙斌表示，上半年买家大多看不清后市，以持币观望政策动向为主，大多数资金需求不急切。下半年随着调控的持续深入、一手新盘低开或特价促销等不利因素影响，买家观望情绪进一步加深，预跌心态越演越烈，还价幅度增大，集中在10%—20%之间，部分甚至高达30%；而业主高位出货的意愿增强，让价5%—10%成为常态，部分急售业主以及前期的炒家降价幅度高达10%—20%。

　　今年二手房价约有一成回调空间

　　龙斌表示，预计2012年政策明显放松的可能性不大，二手住宅交投保持低位，部分业主议价空间有所加大。目前来看，市区的实际成交价仍保持高位，但中心区低开的一手新盘增多，预计部分地段的二手价格有进一步下调的空间。总体预计，2012年广州二手住宅成交量将与2011年大致相当，价格约有一成左右的回调空间。下半年若价格调整到位，或政策执行层面有所松动，二手楼市的交投或会低位缓慢回升。

　　■相关数据

　　外围跌幅较大 中心区更抗跌

　　首次置业比例超过六成

　　一次性付款四季度超四成

　　住宅租金、租赁成交均涨一成

　　外围跌幅较大 中心区更抗跌

　　涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区，而降幅较大的板块则主要集中在番禺、增城、萝岗等外围区域以及中心区的边缘板块。

　　首次置业比例超过六成

　　据合富置业的数据显示，2011年广州二手楼市首次置业者的比例由原来的不足六成，上升至第四季度的约六成五，多为需求较迫切的刚性买家，其中婚房需求占比较高。

　　一次性付款四季度超四成

　　银行房贷难度增大、放款时间变长；银行多轮加息，入市门槛大幅提高；部分业主不接受按揭付款；“卖一买一”的准买家逐渐增多；一次性付款购买低价物业的长线投资客有所增加等都是一次性付款比例上升的重要原因。

　　住宅租金、租赁成交均涨一成

　　2011年广州住宅成交平均租金为39元/㎡，较上年上涨了约一成。

　　龙斌表示，租金上涨的原因是多方面的，除通胀高企、楼价上涨、供楼成本增加的因素外，供需关系也是决定租金走势的重要原因。