2011楼市新政钳住投资性购房

　　2011年楼市新政频出 二套房首付六成 有房户限购一套 成交量明显下降

　　最严调控 钳住投资性购房

　　2011年，被人们称为史上最严厉的楼市调控年，在这一年，百姓终于意识到，房子仅仅是商品，价格有涨有跌。前些年炒房的人也渐渐淡出人们的视野。

　　无论业内人士说政府在“刮骨疗伤”也好，说政府采用计划经济手段管理市场经济也罢，但是房地产正朝着健康的方向发展，也让普通购房者看到了房价下降的希望。

　　2011年北京楼市政策一览

　　1月26日“新国八条”出台 二套房首付提至60%

　　国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议确定八项政策措施，其中将二套房首付款比例提至60%。另外，住房不足5年转手按销售款全额征税。

　　2月16日 北京限购政策开始

　　对已经拥有一套住房的本市户籍居民家庭、持本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税的家庭，限购一套住房。

　　对于已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，及无法提供有效暂住证及连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税纳税证明的非本市户籍家庭，暂停在本市购房。

　　2月21日 住建部与地方政府签订保障房责任书

　　完成1000万套保障房建设，要求地方政府在10月31日前开工当年所有保障房项目。

　　5月1日 一房一价

　　3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。

　　11月25日 北京放宽普宅标准 调整最低计税价格

　　自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格，调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。

　　其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。

　　调控效果

　　成交量暴跌 成交面积十年最低

　　2011年初，开发商们就已感觉到冷空气一点点袭来，从中央政策出台到北京落实，政策逐一而出。随之而来的是调控效果的显现，北京楼市量价齐跌。成交总面积创造了最近十年的最低纪录。

　　房地产交易管理网数据显示，截止到2011年12月20日，北京新盘成交量为86512套，预计全年成交比2009年下跌一半，坚若磐石的房价终于松动了。

　　“有钱就买房，再没有任何投资渠道比得上房地产。”无论是北京“原住民”还是外地人，这一直是最值得笃信的投资宝典。

　　从取消福利分房后的10多年间，北京房价就没有真正下降过，它渐渐失去了居住的原始功能，而刚性购房需求者只能看着炒房者将房价炒高却无能为力。

　　有房，也成为女性择偶最重要的标准。

　　但是在2011年，房价却在一点点地走下神坛。据亚豪机构统计，目前京城在售的项目中，有近六成的项目有不同程度的打折促销。其中，近期比较典型的、力度颇大的打折项目有近三十个，如有的项目打折幅度甚至达到了6折。这在以前的市场环境下是难以想象的。

　　而在当前典型的打折促销项目中，常规折扣的力度较之前的9.8、9.9折已经普遍下调至9.2、9.3折的范围，有的项目甚至达到了8.8、8.9折的程度。打折项目日渐增多，对京城楼市的走势尤其是对房价的影响是显而易见的。

　　据亚豪机构统计数据显示，2011年11月份，京城商品住宅成交均价为19620元/平米，环比下降了5.5%，也是自2011年4月份以来的最低价。

　　统计数据显示，北京新建住宅价格环比涨幅在出现连续5个月滞涨后，11月份则出现环比下跌，这也是2011年首次环比下跌。

　　政策结构

　　限购令出台、货币紧缩 买卖双方两头堵

　　任何一件商品价格的涨跌，取决于供需。需求多，供应跟不上价格自然上涨。2011年北京调控政策首先就从买方市场开始进行围追堵截。

　　一纸限购令让购房需求骤减至少六成，想买房都没有资格。而在开发商方面，央行紧缩的货币政策落实到地方就是开发贷的减少，房企融资渠道变窄。

　　没有钱，就不能新开楼盘，对于战线拉得太长的房企，要命的资金链必然出现问题，资金一旦紧张，必然会降价力促销售来回笼资金。

　　这从2011年139家A股上市房企中就窥见一斑。上市房企资金来源依靠预售商品房定金的比例越来越大，而从银行获得的贷款越来越少。

　　把一个小胡同两头都堵死了，剩下的就看购房者和开发商的博弈游戏了。很明显，游戏的结果是购房者观望，开发商降价。

　　作为商品房流通最后一个环节的二手房，政策也终于在2011年底覆盖到了，二手房指导价的上调让买房成本大增，未满五年的商品房几乎滞销。

　　一时间，二手房交易量创下最近几年的最低值。

　　政策方向

　　不再让房地产有暴利 而是向健康发展

　　“国外房地产企业几十年的利润就那么几个点，哪像我们国内的房企，利润高时甚至翻番。”前建设银行开发区支行风险主管刘东风表示。房地产的暴利不可否认，而且很不正常，甚至说是畸形。

　　但是现在纯新盘基本上有五个点的利润就出手。从这点上看得出，开发商已经开始正视自身的价值利润。

　　副市长陈刚也表示，2011年一年，遏制投资投机性购房非常有效，虽然房地产企业受到了不同程度的影响，但政策的目的不是将房地产搞死，而是让它向健康方向发展。

　　效果未完全到位 未来房价还是“稳中有降”

　　“政策出台以后大半年从数字上看，效果明显，可惜没有完全到位。主要是房价还没有回归，纯商品房价格同比还有增长，但增幅回落。”副市长陈刚表示。

　　而在2012年北京市政府工作报告中也提到，2012年房价还是“稳中有降”。

　　亚豪机构副总任启鑫表示，在政策的轮番来袭、市场的不断验证下，开发商心存侥幸，期待市场回暖的预期已被彻底打压，购房者也对房价的深幅下行抱有极大期望，这种气氛一旦形成，项目只有更大幅度地下调价格，才能引发购房者“抄底”，也才能实现降价促成交的目的。

　　进入2012年一季度，房企资金链绷紧，预计规模更广、力度更大的降价将在节后来袭。

　　业内支招

　　2012年房地产调控应该“精细化”

　　1.北京应大量兴建商业地产

　　香江国际中国地产有限公司总裁杨莉珊指出，北京应大量建设商业地产项目，不仅可以拉动消费、就业，还能提升北京城市面貌。

　　杨莉珊表示，房地产行业与其他行业的关联性非常强，所以长期来看还应让其向着稳定健康的方向发展，在现有的情况下，她与很多从事房地产行业的港澳委员一起建议，北京应该大量建设商业地产，包括商场、购物中心、酒店等，这对北京的就业、税收，尤其是消费能起到很大的拉动作用。

　　2.给予首次购房者贷款利率上的优惠

　　万科集团副总裁毛大庆表示，在接下来的楼市调控中，政策应该更加细化完善，以鼓励刚需。

　　在打击投资为目的的前提下，缩短二手房营业税全额征收的年限，给予首次购房者贷款利率上的优惠，公积金缴存与房价建立联动机制等等。他认为，调控要更加精准。

　　文/记者 张媛