上海土地市场现高溢价成交 今年商用地或唱主角

　　早报记者 周祺瑾

　　龙年春节后的沪上土地市场，终于迎来一幅高溢价成交地块。

　　2月15日，上海市规划和国土资源局网站发布的信息显示，当日出让的商用地块——四平路街道265街坊7/1丘，被上海市政工程设计研究总院(集团)有限公司摘得，竞得价格为1.31亿元，溢价率高达136.68%，折合楼板价16566元/平方米。

　　业内人士介绍，这也是龙年春节后，沪上土地市场首现高溢价成交地块。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟分析，在楼市调控不动摇的背景之下，土地市场必然会为楼市调整付出相应代价，住宅用地流拍或者底价成交在所难免。而在地方政府土地出让收入减少的转折期，商用土地势必挑起大梁，充当重要角色，尤其是在一、二线中心城市。

　　“土地用途变更

　　引发高溢价成交”

　　来自上海市规土局网站的信息显示，四平路街道265街坊7/1丘地块，东至四平路，南至国康路，西至上海市政工程设计研究总院(集团)有限公司，北至中山北二路，出让总面积为2635.9平方米，容积率为3，为办公楼用地。起始价为5535万元。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，在四平路街道265街坊7/1丘地块出让前，共有14家企业领取申请书，而最终申请竞买的企业家数也达到3家，为去年下旬至今少有的情况。

　　在黄河滔看来，该地块之所以如此受欢迎，并导致最终高溢价成交，或与其土地使用性质的变更有关。

　　《答疑纪要》显示，四平路街道265街坊7/1丘地块在原规土征询单中的土地用途为教育科研用地，后来才在出让文件等资料内改为办公楼用途。

　　业内人士介绍，一般来说，教育科研用地和办公楼用地差价明显，这应该也是为何该地块用途更改后，多家企业领取申请书的主要原因。

　　而《答疑纪要》中关于竞拍人资质的要求，上海市政设计研究总院(集团)有限公司也十分契合。

　　《答疑纪要》称，四平路街道265街坊7/1丘地块出让方对该地块功能定位为总部办公大楼，入驻企业为总部型企业，应以建筑设计、市政工程设计为重点的现代设计业，以工程咨询服务为重点的专业服务业。

　　此外，四平路街道265街坊7/1丘地块属于详规编号A-05地块内，因此竞得人取得该出让地块建设用地使用权后，须与东侧地块统一规划设计、统一建设。

　　黄河滔介绍，四平路街道265街坊7/1丘地块，目前也在被上海市政设计研究总院(集团)有限公司实际使用。因此，此番地块出让，上海市政工程设计研究总院(集团)有限公司应该是志在必得。

　　低价吸引开发企业

　　虽然在部分业内人士看来，四平路街道265街坊7/1丘地块出让面积不足3000平方米，其高溢价成交并不具有代表性，但在付伟看来，房地产行业眼下虽然“缺钱”，但大型开发商处转型期，对于商用地块尤为关照。

　　“目前上海中心城区优质商用地块已经非常稀缺，未来还有可能出现更高溢价成交地块。”付伟说。

　　方方地产土地经理印林佳同样认为，当下上海的土地市场依然在延续去年下半年以来的低迷状态，不过商办类用地已有起色。

　　“最近商办类地块成交好于住宅地块，1月至今，上海出让的商办地块多稍有些竞争，在一些成熟区域的地块，这种情况更多。”印林佳说。

　　在调控背景下，商办类用地的前景也更被看好。

　　印林佳说，相比住宅地块，商办类地块供应量较大，主要是上半年，在住宅市场持续受到调控的环境下，不少企业愿意尝试商办，或者综合地块的开发。

　　但印林佳也提到，不少商办地块的出让限制条件较多，定价较平，这类地块往往成交的价格相比前几年未出现明显增幅。“这不排除是出让方为了吸引一些企业，事先和这些企业洽谈过入住后的商业形态等，因此出让方愿意适当降低价格，以保证地块未来的发展以及带来的税收。”印林佳说。

　　据付伟介绍，2011年商用地块已占到上海所有经营性土地出让金收入的47%。

　　合肥打折“促销”

　　存量商用地块

　　与印林佳观点相对应的是，部分中心城市正在出招吸引开发商投资商用土地。

　　此前的2月1日，安徽省合肥市政府连发三项土地使用新政，推进商业用地开发。

　　这三项新政文件中提到的，关于对“建设大型商业综合体、五星级酒店，对总投资在5亿元以上的大型商业综合体项目”的鼓励措施，尤为受到外界关注。对于上述物业按持有比例的不同，给予地价打5-7折不同的优惠。

　　此外，上述三项新政文件还提到，鼓励城市规划区内，具有国有土地使用权证或合法权属来源的存量商业用地，符合条件的，鼓励土地使用权人经政府批准后自行改造升级，建设商业、服务业项目(不含商品住宅)。

　　有业内人士评价，这标志着合肥对企业自行改造升级土地，在商业、服务业方面豁开一道口子。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，从合肥的相关政策来看，这些盘活的土地多是存量地块，不涉及新增用地，因此这也算“督促土地利用、打击囤积”的一项措施。

　　克而瑞上海事业部总监付琦也认为，存量地块中不少是因为动迁、企业囤地等历史遗留下来的地块，合肥出台的新措施可以加大这些地块的利用效率。

　　此外，付琦还提到，上述商办类用地的升级，是通过土地使用权人经批准后自行升级和改造的，这说明土地的市场化程度在增高。

　　有“增收”可能

　　出台类似“促销”政策，短期效应显而易见。

　　在杨红旭看来，由于合肥出台的土地新政中不涉及住宅地块，所以应该和调控政策没有关系。但杨红旭也认为，从效果来看，如果这些措施能够加大开工量的话，则能有效提升地方政府的出让金收入(主要指补缴出让金的费用)，提升地方相关收入。

　　杨红旭进一步说，受调控影响，地方政府土地出让金受到影响，在一些收入主要依靠房地产的地方政府，已经有点扛不住了。虽然芜湖“救市”新政在出台后四天后即告夭折，但随着调控持续深入，预计“暗地”救市的地方政策还会陆续出台。

　　另有业内人士也认为，鼓励土地使用权人经先关批准后自行改造和升级土地，由于土地使用人还需补缴一定的费用，无形中会增加土地出让金的收入。这很容易让人联想到，此举与地方政府面临的土地财政压力有关。

　　某国企开发商介绍，为鼓励企业建一些综合体或五星级酒店，一些地方政府通常会给予一定的配套优惠，最常见的就是合肥此次出台的新政中提到的，在土地出让价格上给予折扣优惠。

　　但该开发商也坦言，这些优惠地块也要通过招拍挂出让，因此价格还是可能因为竞价而上升。

　　上述开发商介绍，合肥此番推出的这些措施并不新鲜，一直有部分地方政府会出台这类刺激招商的措施，只是当招商难度加大的时候，可谈的优惠可能更大一些。

　　泡沫风险

　　也有风险因素存在。

　　付琦就提醒，当地政府应该建立监督和监管体系，因为商业办公地块的价格高于工业等地块，如果土地使用人为了逐利而不断升级和改造土地，则会使得商办土地市场产生泡沫。

　　此外，2月15日，经济参考报还报道称，2012年的土地督察风暴已经开始。该报获悉，国土部派驻地方的9个国家土地督察局近期已经先后约谈了十几个市县级政府，就土地违法违规问题提出查处要求。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉《经济参考报》记者，“约谈是国土部例行土地督察工作的一个方面。在督察过程中，国土部会针对违法违规用地行为较为突出的区域指出问题并限期整改。”