三亚凤凰岛炒家大撤军：谁的黄昏

　　作为国际邮轮港的凤凰岛上，观光的游客散去后，人迹罕至，像是进入冬眠期。

　　《瞭望东方周刊》记者徐苑 | 海南三亚报道

　　当成千上万的游客拥至这个温暖的热带旅游岛时，有一类人正在悄然离场。

　　由于楼市陷入僵局，不少在三亚买房的投资客无奈之下隐身做起了房东。

　　同时消失的，还有曾经名噪一时的酒店炒家。

　　这里曾经是炒家的乐园。如今，正在变成炒家的泥潭。

　　冬眠的凤凰

　　有“中国的迪拜”之称的三亚凤凰岛，位于三亚湾度假区“阳光海岸”的核心，是在大海礁盘之中吹填出的人工岛。该岛四面临海，由一座394米、宽17 米的跨海观光大桥与市区滨海大道光明路相连，占地面积547.5亩。

　　凤凰岛素有三亚楼市风向标之称。2010年1月11日开盘当天，一期4号、5号楼共计700套房源，销售一空。业界传言，“三亚的房地产商们都看着那儿的价格来调价的”。凤凰岛开盘均价在5.5万元/平方米以上，一度被炒高到了15万元/平方米，如今价格在8万~9万/平方米区间盘整。

　　此后，在两年的时间里，一直在慢慢“消化”的第三栋楼房源，目前仍然在售。

　　本刊记者辗转联系上凤凰岛一位浙江籍业主。他最关心的问题是凤凰岛的现价。

　　虽然凤凰岛售楼部给出的价格表面坚挺，不过在一年前，上岛看房须提前预约的情况已成回味辉煌的谈资。

　　当年引起全国轰动的最牛售楼小姐的跑车，如今在婚纱影楼发挥着“余热”。

　　作为国际邮轮港的凤凰岛上，观光的游客散去后，人迹罕至，像是进入冬眠期。跨海观光大桥上的木板随风雨侵蚀，有的已经翘起腐烂。

　　与凤凰岛一样，正在开盘的凤凰水城、25度阳光、万科森林度假公园、半山半岛、东和中央海岸等项目现场，“休眠”气氛若隐若现。

　　2012年1月23~29日(大年初一至初七)，海南新建商品住宅成交272套，同比2011年的396套下滑31.3%。

　　“一次性付款还可以优惠”、“免收三年物业费”等促销口号，是三亚湾一带楼盘销售人员的标准口头禅。据了解，“优惠”的幅度最小9折，最大可达8折。

　　半山半岛楼盘销售处副经理马凯认为，受楼市调控大环境影响，众多楼盘陷入了有价无市的尴尬中。

　　每一个驻足亚龙湾的游客，或许都被售楼广告单“骚扰”过。这些制作精美的印刷品最终的命运往往是被游客用来垫座，之后又被留在那海滩边的石凳上。

　　炒成房东

　　尽管春节期间是三亚旅游旺季，根据往年惯例，多数投资客，大都会选择在这个时节来三亚看房购房。景点餐馆摩肩接踵，但处于同等地段的售楼部里几乎见不到投资客的身影。来自万宁、琼海等地的售楼处，已经从三亚撤离。

　　一家知名品牌开发商告诉本刊记者：“现在全国市场整体趋势低迷，三亚已经不低的房价，对投资客而言没有太大的吸引力。”与一年前相比，三亚多数楼盘的价格都有了一定幅度的调整，不少楼盘尽管说是没有降价，但每平方米比去年的价格低了将近万元。

　　漫步三亚街头，公交站牌上、电线杠上、公共宣传栏上??随时可见出租出售房屋信息的小广告。

　　此等景象，在来自东北的投资客王东看来，着实“闹心”。2010年，他以145万元入手的50多平方米的海景公寓，最高时翻了一倍还多。在当时涨声一片的大背景下，惜售心理作祟，未舍得出手。现在，王先生不得已做起了“房东”。

　　精明的投资客发现，一部分地段好、位置佳的一线海景房租售价格依然坚挺。

　　根据中原监测数据显示，1月30日—2月5日海南楼市成交817套，环比上周（1月第4周海南楼市签约754套）上涨18.8%，全省均价逆势上涨到14620.89元/平方米，签约面积涨约14%。其中最引人关注的要属三亚的456套，签约均价为18425.53元/平方米，签约面积为45582.65平方米。

　　尽管2012年年初的楼市继续低迷，观察人士也不看好全国包括海南的房地产市场，但从春节期间三亚楼市的爆发力来看，三亚独特的自然资源与定位，成为其能否逆势而上的关键所在。

　　比王东更早进入三亚楼市的温州人赵某，曾经手握上百套房源。“大部分的房子都已经卖掉了”，剩下来的，“只能放着”。

　　同期，另一名温州商人刘先生，以将近5万元/平方米的价格买下了亚龙湾一个楼盘的海景大套房，用途是招待生意上的朋友。这样的房子，一年中绝大部分时间处于空置状态。

　　在今年的海南省两会上，据部分委员调查，三亚商品房空置达到80%以上，大东海和海坡片区的空置率甚至达到90%左右。部分政协委员建议，海南省应率先开征空置税，解决海南商品房空置率过高问题。

　　这是悬在炒家头顶的达摩克利斯之剑。

　　“没有人炒酒店了”

　　与炒房客一起成为“传说”的，还有酒店炒家。

　　2010年春节期间，海南三亚等地出现大量高价宾馆，每晚花费动辄上万元不是新闻。文华东方，最便宜的酒店房价是18400元/晚；万豪酒店，海景房15341元/晚；亚龙湾铂尔曼度假酒店，泳池别墅价格是15985元/晚??三亚的酒店房价不断刷新国内酒店房价之最。即便这样，游客还是一房难求。

　　据旅行社内部人士透露，炒家拿“货”的成本也就四五千元，加价万元，利润高达300％，2010年，三亚有40％的酒店房源都控制在“炒房客”手中。

　　天价房“吓退”了部分游客，亦有“惜售”炒家，部分房源砸自己手上，不得不低价出售，自食其果。2010年春节期间，据海南当地媒体报道，三亚多家高档酒店春节期间入住率并不高，部分酒店入住率甚至不足五成。如丽思卡尔顿酒店除夕和大年初一只有40%到50%的入住率。亚龙湾一家共有800多间房的度假酒店，春节期间入住率只有60%。

　　次年， 三亚市物价部门对宾馆酒店客房价格进行了备案公布。统计数据显示，2011年，三亚高档小区住房、家庭旅馆等其他住宿设施同比增长了18%，2012年的春节黄金周三亚市旅游饭店平均出租率80.48%，同比下降3.44个百分点。

　　2012年春节黄金周，三亚市物价局提前两个多月公布了全市3万多间星级酒店标准房的节日临时最高限价，目的是抑制非理性的价格暴涨。三亚市物价局在2011年11月14日即向全市各旅游饭店下达了《关于对2012年春节期间旅游饭店客房价格实行政府指导价管理的通知》。数据显示，在2012年春节期间，三亚核准备案的211家星级酒店中，标房均价每天每间3636元，同比上涨6.8%；套房和别墅平均价格同比分别上涨了6.6%和6.5%。价格在3000元以下的客房占44.4%，其中500~1000元的占9.3%，1000~2000元的占20.1%，2000~3000元的占13.3%。万元以上的客房占5.5%。

　　根据三亚市旅游委的游客抽样调查显示，31%的受调查游客选择入住自有住房或亲友住房，27%的游客选择入住家庭旅馆，仅有9%的游客选择入住高星级豪华酒店。

　　“当时各路炒家一拥而上。今年的情况是，就算政府不限价，也没有人炒酒店了。”海南酒店业资深从业人士段先生告诉本刊记者，原因很简单，游客这么多，酒店没有必要通过炒家把房间订出去，“这钱，我们自己赚”。

　　2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，这一天，标志着海南国际旅游岛建设正式步入轨道。

　　属于炒家的那个“黄金年代”定格在2010年。