最高法通知慎用情事变更 房屋降价退房官司难打赢

　　记者 俞佳

　　房价进入下行通道，最高法院一纸通知引遐想。近日，最高人民法院下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》，其中强调了要妥善审理房地产纠纷，严格适用情事变更原则。这一通知被业内人士认为是针对当前越来越多的降价退房纠纷。

　　退房官司会因此更难打了吗？法律人士表示，情事变更适用情况本就极其有限，当前绝大多数的房地产纠纷官司不能套用。

　　最高法院通知：严格适用情事变更

　　《通知》强调，要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限。

　　其中，“严格适用情事变更原则”之说引人遐想。此后，退房官司会更难打了吗？

　　所谓情事变更，是指在合同有效期间，非因当事人双方的原因，发生定约时难以预料的情事变更，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。

　　上海社科院法学研究所研究员江锴告诉记者，最高法这一纸通知其实并没有什么实质性的变化，只是在当前房地产市场政策和价格波动不断、购房者各种退房声越多越多的情况下，对现有法律的一次明确。

　　江锴指出，情事变更在学理上一直有争议，也没有正式确立为法律适用原则，只是给予了法官更大的自由裁量权。事实上，情事变更本身就用的就非常少，现在因开发商降价等原因引起的大多数房地产纠纷并不能套用。

　　情况1 房价下跌 退款官司难获支持

　　购房者对多年来房价的只涨不跌已经习以为常，突然的降价行为让其中很多人难以接受，不少人因此拒绝履行合同。“同样的房子，同样的交房时间，比别人早买一个月，竟然贵了近20万！”去年下半年在某楼盘购买了婚房的张先生告诉记者，自己家庭并不宽裕，买房钱耗尽家中积蓄，还向亲戚朋友借了钱，一个月间20万血汗钱缩水让他不能接受。他与其他购房者一起，多次去售楼案场和房企总部要求退房。

　　“房价下跌属于正常的商业风险，因降价而要求退房一直不受法律支持。 ”大邦律师事务所合伙人张黔林向晚报记者表示，合同最基本的就是契约精神，价格涨跌是市场的正常表现，没有影响履约能力，也没有带来不公，不属于“情事变更”，不存在充分理由要求终止合同。 《通知》强调谨慎使用，在我看来就是不用的意思。 ”

　　德佑地产营运部区域总监张剑透露，去年底代理分销的部分一手楼盘中，也不乏大幅降价而引来老业主闹事的。不过，施加压力要求退款的不少，真正因此打官司的却不多见。通常购房者也明白合同的契约精神，以房价下跌、资产缩水要求退房退款难获法律支持。

　　情况2 遭遇“毒地板” 可协议重新铺设

　　去年年底某楼盘大幅降价时，前去房企总部声讨并要求退房的老业主代表吴先生曾向记者列举了开发商的“N宗罪”，除了称降价行为存在“价格欺诈”以外，还包括对口学区变更、容积率不实等。

　　相关人士告诉记者，近期房地产方面的纠纷、投诉不少，其中很多是针对降价楼盘，甚至可以说是降价“后遗症”。装修不好、绿化变动等都成了购房者要求退房的理由或借口。

　　江锴表示，情事变更产生效力必须有变更的“情事”，并非所有的情况都能套用，有特定的使用条件，这在法律上有明确规定。那些不影响合同继续履行的细节问题，不能算作情事变更。对于一些购房者提出的利益损失，开发商可以通过其他方式进行弥补、赔偿，保证合同的继续，具体的情况要具体处理。

　　“拿万科这次的‘毒地板’风波来说，首先现在还没有盖棺定论，假如真的使用了致癌地板，也可以协议通过重新铺设的办法补救，因此要求购房合同无效的条件是不充分的。 ”

　　情况3 政策断了“买房路” 能否退款关键看“节点”

　　据报道，2010年4月，北京购房者张先生签订购房合同后几天就遭遇新政出台，第三套房贷款被叫停，他无法得到银行贷款。为此，张先生起诉要求解除合同，退还15万元定金。最终，法院审理认为，新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平，属于合同情事变更，一审判令双方解除合同，返还定金15万元。

　　中原地产国权分行鲍经理向记者介绍，新政伊始，像张先生这样的购房者也不少，但几乎都是协议解决了。中介也随即研究政策并及时告知，若有不明确的情况宁可不做这单生意。但如今，调控进行近两年，政策已经十分明确，不太会有这样的纠纷出现。

　　德佑地产张剑东也表示，购房合同在第一页最醒目的位置写明了客户应知晓相关政策，明确自己有购房资格。对于限贷问题，合同也会约定限期内贷款不到位需以现金不足。现在以政策问题要求解除合同不太可能。

　　上海律协民事业务研究委员会副主任竺建平指出，民事主体双方平等，在政策的变动后，作为卖方的开发商有提示的义务，作为买房的购房者也有自我审查的责任。张黔林则强调“时间节点”，情事变更须为当事人不可预见，时间上必须发生于合同生效以后、合同关系终止以前。限购、限贷政策早已出现，显然不在免责范围。