房贷利率重回基准 信贷放松缓解房企资金之困

　　近日，中国人民银行宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年首次、也是近三个月里第二次下调存款准备金率。

　　此举似乎让深陷调控“泥潭”之中的楼市终于看到了一丝“重生”的希望，有业内人士就认为，准备金率下调意味着流入市场的资金将会增多，这不仅会有效地减轻房企的资金压力，还可能加快房贷利率下调，重新撬动楼市的刚性需求。而或许正因如此，近日记者调查发现，佛山的首套房贷利率已普遍下调，不少银行已经开始执行基准利率，甚至出现了95折的利率优惠。

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　　准备金率下调释放积极信号

　　资金面宽松或多或少会增加房地产的贷款额度，尤其是可能改变当前几乎被全面禁止的房地产开发贷款现状

　　根据中国人民银行的通知，从本月24日即今日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，下调后大型金融机构存款准备金率降为20.50％，中小金融机构降为17.00％。按照今年1月末人民币存款余额80.13万亿元计算，此次央行将一次性释放约4000亿元的资金。

　　这是今年央行首次下调存款准备金率，而就在两个多月前的2011年12月15日，央行继当年6月14日最后一次提高金融机构存款准备金率之后，首次反向操作、下调存款准备金率，其幅度依然是0.5％，释放资金也是大约4000亿元。

　　而两次密集的下调举动，被认为是央行在释放抗通缩、保增长、维稳定的积极信号，尤其是针对近期欧债危机的演变给中国经济带来的不断增加的下行风险。

　　不过，对于正深处在调控水深火热之中的楼市而言，准备金率下调不仅意味着可流入市场的资金会增多，资金面宽松还可能有效缓解当前广大房企普遍承受的资金压力。佛山新力房产公司常务副总经理葛富金就认为，虽然相比此前的多次上调，两次下调准备金率的幅度并不大，但资金面宽松或多或少会增加房地产的贷款额度，尤其是可能改变当前几乎被全面禁止的房地产开发贷款现状。

　　“没有多少个企业敢说自己完全不用依靠银行信贷的。”据葛富金介绍，在近年来央行多次上调准备金率之后，房地产开发贷款几乎被全面禁止，加上楼市调控的层层加码导致成交长期萎靡，许多房地产企业普遍都承受着巨大的资金压力，在这样的环境下准备金率下调将可以减轻部分房企的压力。而“即使资金没有流入房地产开发，下调所释放的积极信号也会大大提振房地产企业和市场的信心”。

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　　房贷利率重新回归基准

　　已有越来越多的银行开始对首套房贷执行基准利率，甚至有银行小幅下调了利率

　　也许，现在房企资金压力减轻还是广大房地产商一厢情愿的美丽愿想，但准备金率下调所带来的银行资金面宽松却已经让许多购房者提前享受到了政策的利好。

　　近日，记者走访发现，目前，在佛山，已有越来越多的银行开始对首套房贷执行基准利率，甚至有银行小幅下调了利率，提供95折优惠。

　　“与年前相比，房贷确实宽松了很多”。在季华路某楼盘，一位销售人员告诉记者，目前，和他们项目合作的几家银行都可以提供首套房贷基准利率，其中，在四大国有银行中，除中国建设银行对基准利率仍有附加要求（购买理财产品）外，其它三家银行所执行的首套房贷基准利率都没有设置条件。不仅如此，信贷额度较为充裕的中国农业银行还可以提供95折的的利率优惠，“只要你做的是纯粹的商业贷款，且贷款金额达到40万以上，就可以享受到这种优惠。”该销售人员告诉记者，与以前不同，这种优惠没有其它附加条件，不需要购买理财产品，也不需要是银行的优质客户。

　　而与四大国有银行的“阔绰”相比，去年年初前后在个人房贷上还表现得十分抢眼的股份制银行此番却显得有些“吝啬”。“股份制银行只有一部分可以提供基准利率，且一些还设置了较为严苛的准入条件，而一些银行还在执行基准利率上浮政策。”据禅城区城南某楼盘一位负责营销的负责人介绍，股份制银行中的招商银行，购房者贷款必须同时满足“优质楼盘”和“优质客户”两个条件方可申请到首套房贷基准利率，否则利率还要上浮5％；而2010年个人房贷业务直逼信贷大户建行的交通银行，基准利率的获得也被设置了门槛，“不是每个楼盘、每个客户都可以拿到基准的”。

　　“但是，相比年前个人房贷的发放已经比较容易了。”该负责人表示，这一方面体现在利率回归上，年前佛山各大银行普遍执行利率上浮政策，最低5％，最高甚至达到30％，而目前许多银行已可以提供基准利率，即使有上浮现象，幅度也不大，普遍在5％左右；另一方面则体现在放款速度上，年前佛山各大银行的放款时间普遍要在一个月以上，部分银行甚至两三月都放不下来，但目前大部分银行放款时间都控制一个月左右，一些银行甚至三周左右就可以审批放款。“此外，二套房贷利率，许多银行的上浮幅度也降至了10％”。

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　　利率下调引发成交上涨？

　　2月份后变化明显，无论是看楼的人数还是真正出手的购房者都要多出许多

　　事实上，伴随着央行在去年12月15日首次下调存款准备金率，佛山的许多银行就迅速作出了反应，不仅在年前纷纷下调了个人房贷利率上浮幅度，少数银行还明确表示可以申请到基准利率。而进入今年以来，这种情况则更加普遍，利率回归基准似乎也成为了各大银行的不二选择。

　　有银行界的业内人士就认为，从短期来看，还看不出准备金率下调将带来什么样的影响，但从长期来看将加快房贷利率下调的趋势。随着资金额度的增加，房贷利率有了继续下调的推力，数个月之后，不排除房贷利率跌破基准利率的可能性。广州资深房地产研究专家韩世同也表示，首次房贷利率趋向宽松虽然不能因此判断限购、限贷政策放开，但未来可能会出现较大幅度的下浮，最乐观的可能会回归到七折。不过，也有人士认为，不管是两次下调存款准备金率，还是今年执行定向宽松的货币政策，都很难改变当前低迷的楼市格局。

　　不过，尽管目前业界对“下调举动会给楼市走向带来什么影响”仍争论不休，但房地产市场所出现的一些变化却可能让广大深受调控之苦的房地产商感受些许欣慰。

　　“光上周末，我们项目就成交了20多套单位。”谈起首套房贷利率回归带来的影响，桂城桂澜路某楼盘的一位销售人员即刻联想到自己项目的销售。该人士告诉记者，年前虽然其项目也推出了较大幅度的让利，但销售进度不甚理想，而2月份后变化明显，无论是看楼的人数还是真正出手的购房者都要多出许多。“利率下调可能是一方面的推手吧”，不过，该销售人员更愿意从市场角度来解释这种销售变化，他表示，在经历了近一年的限购压制后，佛山房价虽然有所松动，但总体仍保持稳定，一些购房者在看到房价波动不大且年后特价单位有所减少的情况下不得不重新选择出手。“如果说是利率回归的作用的话，个人认为最大可能是来自政策面调整的预期加强给购房者带来了压力”。

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　　刚需心态再成楼市救命“稻草”？

　　刚性需求已成为主要动力，但阻碍不少购房者出手的重要因素就在于房贷成本

　　“担心房价反弹是一方面的原因，但利率下调是我选择此时出手的重要因素”。在采访中，一位刚刚买房的沈先生告诉记者，自己决定买房已经有近一年的时间，但之前没有出手，除希望房价继续下跌外，更主要是考虑到房贷成本太高。

　　他给记者算了一笔账，以贷款100万元30年为例，若贷款利率上浮10％，每个月就要多还580元，与此前执行的7折利率优惠相比每月更是要多还1800多元，而如果贷足30年，仅利息就要多还近70万元。有业界专家也表示，以上浮后的利率标准计算，房价即便下跌幅度在20％左右，消费者的购房成本也是和房价下跌前基本一样的。“房价再降也都跑到银行口袋里去了，与其等待房价下跌20％以上，还不如趁现在的房价水平和利率标准赶紧出手”。

　　而与沈先生有同样想法的其实并不在少数。在现场走访中，记者发现，目前市场中看楼的市民很多都是刚性需求者，虽然观望情绪仍然比较强烈，但经过了两次存款准备金率下调心态已发生了变化。一些受访的市民就表示，希望房价继续下跌的心理还是很强的，但个人房贷利率回归以及房地产商目前的淡定表现，已经让他们开始有点担心房价反弹了，在“出不出手”这个问题有些犹豫不决。

　　或许正是因为央行释放出的信号以及购房者的心态变化，不少房地产商对今年楼市走势的判断也由悲观转为谨慎乐观。一位不愿具名的房地产企业负责人就表示，即便整体政策面不变，但利率回归甚至下浮对于楼市成交都将起到实实在在的有效拉动作用。“在当前的佛山楼市里，刚性需求已成为主要动力，但阻碍不少购房者出手的重要因素就在于房贷成本。”他相信，在房贷成本不断下降的情况下，市场中有迫切购房意愿的刚需客户就会被撬动起来，同时大大提振整个楼市的信心以及拉动楼市整体成交量涨。“特别是对于那些以中小户型作为主打产品的楼盘来说，这将会是一个难得的利好”。