地方楼市政策微调增多 楼市春天何时来临

　　补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房城乡建设部“叫停”的也时有出现。

　　根据中原地产的统计，自2011年下半年来，北京、上海、成都、中山、芜湖等17个城市出台了不同角度的楼市微调政策。最新的情况是，三亚和浙江宁波象山县也在悄然放松限购令。引起公众热议。

　　如何看待近期楼市调控的局部“小动作”？如何避免误伤“刚性需求”？湖南本土会放松限购政策吗？未来成交量又将会如何？本报记者陈小瑛 长沙报道

　　现象 19个城市楼市已微调

　　就在中央一直重申严格执行房地产调控政策的同时，地方政府却在小心翼翼地尝试着放松调控，如履薄冰，尽量不触及中央的底线。

　　北京中原市场研究部统计显示：自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、佛山、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山等约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　另据记者最新了解，三亚和宁波象山县也暗中放开了限购令，记者咨询当地楼盘时被告知，“带钱来就行，别管第几套房，都可以买，但不能贷款，需要一次性付清。”

　　其中，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策上调可贷款额度；重庆与杭州对购房者进行补贴，长春与从化对购房落户适当放宽条件，北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准，中山出台限购新标准，芜湖出台购房减税等。

　　若对已经微调过的城市进行总结就可发现，一类如芜湖、佛山、成都等城市的松动政策，由于尺度过大，不止是放松首套，对投资客也放松了，因此在政策出台几天后，就遭叫停。另一类城市的微调，把重点放在支持首套刚需上，因此被默认执行。

　　北京中原地产研究总监张大伟对记者说，限购限贷的收紧大前提依然不会改变。只针对首套房、自住房的政策松动，并未触及政策红线。比如北京等城市的普通住宅认定标准调整，就是减轻了自住购房的税费负担。

　　中国指数研究院长沙研究总监唐明认为，目前地方债务很紧张，地方政府急需让市场恢复正常。

　　猜测 放松二套将成趋势？

　　在各种救市信号都格外敏感的时期，政府似乎并不愿意提起“放松”二字。上海没有新出政策，却出现了“旧政新解”。“上海外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。”上海市官方否认放松，表示这一操作手法自去年1月31日限购政策开始实施就已执行，但市民却一直不知情。

　　实际上，在上海去年的限购令中，只说了对一套以上的“非本市户籍居民家庭”暂停购房，并没有明文解释何为“户籍居民家庭”，更没有明确认定持长期居住证满三年的外地户籍居民，可以以家庭为单位拥有两套住房，上海官方的解释显得有些苍白。

　　放松二套房，尤其是在外来人口较多的一线城市，这意味着改善性需求群体有资格买房了，也属于标准的刚需，而刚需是中央政策未来将支持的方向。特别是三亚这类旅游城市，购买人群主要面向内陆地区，大部分属于二套以上。

　　那么下一步，是否会有更多城市效仿，从而放开二套房购买的限制呢？

　　对此，唐明认为，限购的套数也会慢慢放松，有钱买房是你的权利，而中央政策的红线是制止利用银行的钱投资炒房，不能让投资客再玩金融杠杆游戏，主要靠银行贷款来调节市场。

　　但张大伟认为，短期内，即使二套房限购放松也是定向，例如上海对居住年限有要求，而且影响市场走势的最主要是信贷，但短期内放松二套以上房贷还不太可能，目前市场上和银行主要是释放和支持首套需求，现在的信贷量还不能支持释放改善型需求。

　　著名财经评论人叶檀认为，改善型群体放松会是一个趋势，但要防止地方借着放松改善型需求而顺势放松投资客的购买行为。

　　分析 量升价跌趋势未变

　　地方政府频频微调，给冷冻已久的市场带来了些许希望。不论是北京、上海等一线城市，还是长沙这样的二线城市，2月以来，市场成交量开始逐渐回升。楼市的春天真的来临了吗？

　　长沙河西某楼盘营销总监表示，长沙本土还没有出微调政策，外地政策的变化对市场更多是一种心理影响，微调的城市里，除了上海外，其他地方不具备代表性，对全国市场影响也不大，但开发商信心会增强，自我催眠，认为市场越来越好。而消费者层面，首套房已经松动，大家也会觉得政策底到来了，但跟市场底不一定重合，市场底一般是开发商自己砸出来的，春节前，长沙就有不少楼盘降价和低价开盘。

　　至于未来市场走势，该营销总监认为，少数去年急于回笼资金而以底价开盘的楼会小幅涨价，但大部分楼盘不会涨价，“现在开发商都在摸着石头过河，也不敢涨，就算要涨价，肯定也是楼盘销售差不多完毕，任务完成没有销售压力和资金压力时才会考虑。”

　　叶檀告诉记者，这些消息确实利好房地产市场，但到底对市场有多大作用，还得看房价趋势，如果房价总体预期向下的话，购房者还是不会下手买。

　　唐明认为，目前开发商需要快速消化库存，调低价格快速回笼资金，以价换量，所以量升价跌依然是未来楼市趋势。

　　而张大伟更为谨慎，认为楼市暴利时代已经过去，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控、拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。

　　[本土声音]

　　“上半年不可能放松”

　　长沙中原地产陈世霞认为，一些城市二套房放松，是一种积极的信号，楼市持续低迷，政府需要救市来扶持经济，如果这次中央没有压制，未来应该有更多的城市效仿放松二套房。

　　湖南省建设厅相关负责人告诉记者，长沙一直是支持刚需和改善型需求群体的，对投资客也一直给予打击，限购只限了90平米以下的新房，这对需要购买三房以上的改善型群体来说并没影响，90平米以下的限购政策上半年也不可能放松，下半年还得看情况。

　　“我们将继续执行中央的宏观调控政策，地方不敢轻易变动，现在部门都没有人再提起政策会不会变的话题了。”长沙市住建委有关负责人也表示，其他城市的所谓救市措施，也是媒体的过度解读。