社科院研究员估计沿海城市房产泡沫还有50%

　　“楼市政策目前不能见好就收”

　　□晚报记者 冯兰蔺 报道

　　自2009年末开始的房市调控，经过2010年、2011年的反复博弈，开始收到成效。国家统计局的环比数据显示，房地产正在退热。 2012年的调控何去何从？全国政协委员、上海市政府参事，上海社会科学院部门经济所学术委员、研究员张泓铭估计，沿海城市房地产泡沫约50%，但是调控政策的调整需在7～8月即开始，配合国民经济增长，而非使房价反弹。

　　张泓铭此前曾为上海社科院城市与房地产研究中心主任，即将召开的“全国两会”上，他将提交相关大会发言。

　　【一问】现在，房市泡沫还严重吗？

　　中国整体房市泡沫已积累多年，但衡量的权威数据缺失，不妨采取两个方法观察。首先是新建商品住房价格和反映通货膨胀的CPI(城镇居民消费物价指数)之比。

　　结果显示，2011年比2005年，全国 CPI上升 22%，年均上升3.37%，城镇新建商品住房的平均价格上升71%，剔除住房结构上升的因素约5%后，年均上升为8.91%。房价上升速度是CPI的2.64倍。而在东部沿海某个特大型城市，同期该地CPI上升了19%，年均上升2.94%，城镇新建商品住房平均价格上升了116%，剔除住房结构上升的因素约5%后，年均上升为13.04%。即同期两者之比是4.44倍。

　　张泓铭说，显然，2.64倍、4.44倍，都意味着泡沫的存在。

　　由于这种比较没有公认标准，所以，考察房市泡沫还需其他方法，即住房价格租金比，即住房出售价格/住房月租金。在合理条件下，两者之比应该是200～250倍。超过250倍的部分，大体上就是泡沫的程度。

　　“以此估计，截至2012年12月底，在房价跌势确立的情况下，沿海城市如北上广深，以及杭州、宁波等，住房售租价格比恐怕还在500倍左右，泡沫约50%；中部城市还在400倍左右，泡沫约37%；西部城市还在300倍左右，泡沫约17%。 ”张泓铭说。

　　以上说明，当前中国整体的住房泡沫还很严重。不过，这种严重性自东向西和自大城市向中小城市逐步衰减。张泓铭说，这也就是他目前不能同意调控 “见好就收论”的理由。

　　【二问】房价为何不能跌1/3到1/2？

　　既然泡沫严重，那么把泡沫一拳击碎、彻底消除，不好吗？所谓一拳击碎、彻底消除，无非是价格迅速退回到售价租金比200～250倍。这意味着东部沿海城市的房价要迅速跌落一半，中部城市的房价要迅速跌落三分之一。

　　不过，张泓铭认为，这不行。

　　房价的迅速跌落对金融安全构成严重威胁。许多业主会置房贷还款于不顾，开发商的资金链可能断裂以至于无法归还开发贷款，银行收不回贷款，资金周转极度紧张，无法面对储户提款，无法再向社会放贷？这样，不仅影响整体经济循环，而且可能形成系统性金融风险甚至危机。

　　其次，对房地产开发商的安全构成严重威胁。 “2008～2010年的官方数据表明，房地产开发企业的销售纯利润大体上占销售收入的10%，如果房价迅速跌落三分之一到一半，成交量不变，销售收入就下降三分之一到一半，肯定导致开发商大面积亏损，随之大量倒闭，整个产业一蹶不振。 ”

　　再者，对房地产供应商安全构成严重威胁。在上述情况下，为房地产开发直接服务的建筑材料商、工程承包商将蒙受重大损失，部分企业倒闭，部分企业面临减产或亏损，或大量裁员，将危机转嫁给就业者，包括占比甚高的农民工。

　　【三问】调控房价还有第三条路吗？

　　有泡沫，调控不能“见好就收”；求稳定，房价大幅下跌也不行。是否有第三条道路呢？

　　有的。

　　张泓铭认为，首先，调控一定要坚持见到房价的绝对下降。在此以前，调控决不能松，甚至要加码。但是消除全部泡沫，不能靠房价的绝对下降。

　　一旦房价绝对下降形成广泛的预期，并下降到实质性程度，例如10%—20%(指整体而非个案)，这时就需要维持房价基本稳定，待国民经济增长及其他指标的上升，使泡沫相对缩小。这时，更不能让这种绝对下降给产业和经济带来激烈的震荡，要使房价在已经下降的基础上稳定下来。当然，绝对不能反弹。

　　此时，泡沫还绝对存在，但人们需要耐心，主要通过多年的经济增长使房价同国民经济的比例关系趋向正常。

　　【四问】 房地产调控政策需要调整吗？

　　如果从国民经济增长的需要来考虑，房地产市场调控怎样配合？

　　2011年年底召开的中央经济工作会议指出：世界经济形势总体上仍将十分严峻复杂，世界经济复苏的不稳定性不确定性上升。总而言之，经济发展面临重大挑战，增长的前景很不明朗。

　　如果中国的经济增长不理想呢？尤其是去年下半年以来的经济下行趋势没有根本改观，有什么产业能较快撬动整个经济呢？张泓铭说，房地产业恐怕就是优先考虑的行业。 2011年全国房地产业的销售额为5.9万亿元多，在全国诸产业中销售额排列前位。

　　“这样说，并不是要放弃两年来对于房地产市场的调控，而是说房地产调控可以顾及国民经济增长的需要。 ”张泓铭强调。

　　【五问】如果要调，何时调一调？

　　对于调控时间点，张泓铭建议，最晚应在2012年7～8月。

　　2012年伊始，全国房价肯定继续下行，并扩展到二手住房。估计到6月底，一线城市的新建商品住房价格，可能比2011年12月底再降低5%～10%。

　　2012年7～8月，应该对房价泡沫做一次全面评估。如果确认一线城市的商品住房价格已经跌落10%以上，并考虑整个经济增长态势继续不良的话，可以考虑在下半年推出一些稳定房市而非反弹的政策。如果晚于7～8月，则调整政策对于2012年经济的增长作用就很有限了。

　　如何调？张泓铭认为，可以根据1月31日温总理在国务院第六次全体会议上提到的 “逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施、增加普通商品房供给”两个方面进行考虑。

　　关于增加普通商品房供给，即满足广大民众居住需要的普通商品房供给，需要稳定的鼓励政策，不能随着调控的阶段性需要而摇摆。但在2011年的货币政策总体收紧时，将普通商品房自住购买的贷款条件收紧了，包括将优惠利率取消甚至上浮。

　　关于 “逐步完善抑制投机投资性需求”，主要是指行政性限购，根本指导思想没错，但发粮票式的手段妨碍先购后售的改善型购买，所以需要完善。

　　办法就是用经济性限购代替行政性限购。比如，购买首套房(或一个基础性住房面积)只交纳一个税费起点；购买第二套房(或两个基础性住房面积)提高一个档次税费；购买第三套房 (或三个基础性住房面积)再提高一个档次税费。至于用费的手段还是税的手段，可以商讨。

　　◎新闻链接

　　国家统计局的数据表明：2011年全国70个大中城市的新建商品住房价格，环比下降的从1月份的3个增加到12月份的52个，环比上升的从1月份的62个减少到12月份的2个；虽然同比2010年12月份，价格下降的城市只有9个，但环比数据说明，全国性的房地产退热局面已经确立，市场趋势朝着调控预期目标前进。

　　◎相关提案

　　租房政策制定不同人群要有差异

　　□记者 冯兰蔺

　　晚报讯 我国城镇居民租房率已近20%。对于不同收入人群，应制定分层次管理体系。即将召开的“全国两会”上，全国政协常委，民盟中央副主席、上海市委主委、同济大学副校长郑惠强将提交提案作出上述建议。

　　数据显示，目前我国包括农村人口在内的租房率近10%，城镇居民租房率近20%。郑惠强提出，对不同收入人群，应制定分层次的租房政策。对低收入住房困难群体，可提供廉租房、公租房等保障性住房，实行水费、电费、物业服务费等适当减免；对租赁普通商品房的“夹心层”，重点可采取资助、奖励、补贴、税费和水电费优惠等方式予以扶持；对中等收入群体，重点提供足够房源、规范租赁双方行为。

　　针对目前房屋租赁市场混乱、信息虚假、行业网站混杂等现象，可借鉴其他城市做法，建立有公信力、房源可靠、信息公开透明的统一的房屋租赁信息平台，提高住房租赁市场透明度。

　　地方政府还应对本地区房屋租赁市场租金进行监测、分析和预警：定期公布不同地区、不同类型房屋租赁市场租金参考价格，引导市场租金合理形成。对房屋租金涨幅较大的地段和片区，价格部门要对出租人进行提醒告诫，税务部门要对其税收申报和征缴情况进行核查。