知名房企领衔降价 开发商无奈以价换量

　　有知名专家称，中国房价的买点还没有出现，匆忙出手的都是贪图小便宜的买房人

　　■见习记者 王丽新

　　排队买房现象重现了？

　　近日，楼市“回暖”的声音不绝于耳，从龙湖的“十亿周末”到沪上再现“日光盘”等，似乎都是楼市的利好消息。

　　但有关业内专家表示，虽然上两周楼市成交量相比今年1月份有所抬头，但这并非楼市的“小阳春”，整体成交量依旧在走下坡路。

　　该人士还表示，调控政策不动摇，融资闸口仍然不开。"危墙"之下，开发商急于缓解回笼资金的困局，近日纷纷启动打折促销活动。

　　知名房企领衔降价

　　2月中旬以来，记者经常接到这类楼盘打折促销的短信。事实上，面对今年1月份房企销售业绩全军覆没的情况，保利确实是率先做出反应的大牌房企之一。

　　据记者了解，保利集团在上海的一个楼盘开盘时，当时是以楼市炒家为主要购买力，房价定为21000元／平方米，近日，该盘单价降至1.7万元／平方米，而交房标准却从毛坯升级为精装修，如果考虑装修成本，相当于7.8折优惠。

　　同一时期，恒大地产以15年周庆为名，全国范围内开展10亿元优惠活动，最高折扣为5个百分点。随后，另一龙头企业招商地产(微博)全国22个在售项目同时启动优惠活动，部分房源降价幅度达到15%。

　　此外，金地(微博)、万科、绿地、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。

　　据北京中原市场研究部统计数据显示，相比2011年的市场最高价，目前90%以上的项目折扣都已经达到了5%左右，其中相比最高点房价回落20%以上的项目，有50个左右，最高回落幅度已经超过50%。

　　值得注意的是，作为北京楼市"晴雨表"的通州地区，多家大牌房企再次开始打折促销。其中，华业东方玫瑰(微博)、富力金禧花园、珠江拉维小镇、京洲世家等项目均已明显下调。

　　据记者了解，华业东方玫瑰近期推出一批复式结构房源，83平方米户型，总价107万左右。其销售人员向本报记者透露，上述户型有的楼层不足12800元／平方米，每平方米要比开盘价格直降约2600多元，每套总价直降22万元左右。

　　对于上述现象，上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)和北京中原市场研究部总监张大伟均表示，这属于正常现象，市场不买账，开发商只能打折。张大伟还表示，现在以价换量仍旧是市场主旋律。但是，轻微的价格松动很难获得消费者的认可，到底降多少才能获得销量成为最大的难题。

　　“抄底”时机来临？

　　事实上，开发商大力促销活动，确实吸引了不少购房者蜂拥而至，甚至出现了龙湖的“十亿周末”。

　　于是，“买涨不买跌”的购房心理出现了，有不少刚需群体按捺不住，开始准备出手了。一组调查数据显示，超过7成的市民认为开发商会在3月份进行大力促销，38.41%的受访者认为3月份"肯定是"出手置业的好时机。

　　不过，有业内人士分析，其实龙湖的"十亿周末"现象并不是楼市回暖的标志，因为龙湖2011年销售业绩是380亿元，按照这一业绩计算，扣除春节和十一假期，其每周的业绩都在8-9亿元左右，而且每周的成交高峰期一般在周末，如此看来，这是很正常的业绩。开发商确实在“抢收”，但购房者还称不上“抢购”。

　　事实上，该人士还指出，现在的楼市，确实让人很纠结，开发商一再的试探市场，逐步下调价格，看市场给多少回馈。而购房者也纠结于市场何时触底，迟迟不肯出手。

　　对此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，从目前的市场行情判断，"限购"松动的可能性很小，虽然信贷方面松动的可能性较大，但是信贷的松动将主要面向合理的自住购房需求，尤其是首次置业人群，针对开发企业的开发贷款将继续从紧，所以越来越多的开发企业迫于资金压力会主动采取降价策略。

　　陈亮预计，两会结束后，随着未来各项房地产调控政策预期的逐步明朗，首套房贷利率回归基准并有望进一步优惠，所以，3月份将会迎来不错的买房好时机。

　　张大伟也预计，3月份很可能出现一波降价潮。因为北京中原调查数据显示，今年3月份，市场上增加或维持折扣的项目达到了200个左右，占到了目前市场上活跃项目的一半左右。

　　不过也有知名专家称，中国房价的买点还没有出现，匆忙出手的都是贪图小便宜的买房人。真正促使房价大跌的是人民币汇率走向，住宅买点的出现要紧盯M2这个数据，只要M2没有超过14%，房价就会一直处在下降的通道。

　　实际上，不管两会之后的房价整体走势如何，3月份市场将有低价新盘加入已成事实，因为房企不得不降低利润，在市场上放手一搏。

　　缓解资金回笼困局

　　对于开发商来说，有钱才能活着。显然，回笼资金才是上策。

　　北京房地产业协会秘书长陈志表示，现阶段，房企目前普遍缺钱，信贷利率高企，市场连续低迷，导致企业回笼资金的压力不断增大。

　　除此之外，偿债高峰期降至。

　　据记者了解，中金公司在近期的一份报告中指出，内地地产公司信托还款在2012年和2013 年连本付息高达2500 亿和3100 亿，今年3 季度为信托还款高峰期。

　　该报告还指出，在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下，2季度将爆发开发商资金链的风险。

　　此前，瑞银证券首席策略分析师陈李曾从地产行业2012年的库存、偿债期和现金消耗情况等方面分析预测，在今年第三季度和第四季度的时候，地产企业会面临非常大的困难。

　　陈志指出，在这个档口上，企业的去化能力决定了其旗下项目能否正常运转，更决定了企业是否有钱去拿地，未来几年中产品销售会不会出现断层，会不会导致无房可售的停滞状态。

　　也就是说，只有见到回头钱才能熬过这段艰难时期。融资能力不强，资金链承受压力大的企业，只能通过市场加强去化，换取资金生存，进而静待市场复苏时机。

　　杨红旭则认为，大牌房企领头降价确实是迫于高库存和还款压力，而且有一部分也达到资金回笼的目的。但是成交量可以反弹，价格却不会出现"小阳春"，否则还会有新的调控。

　　值得注意的是，有业内人士分析，近期，龙头房企确实都忙于在销售上抢占先机，导致土地市场异常冷清，可见资金压力明显加大。而房地产企业争相"抢收"也并不见得都能得到"以价换量"的目的，毕竟限购导致市场的有效需求越来越少。