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知名房企领衔降价 开发商无奈以价换量

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-06 03:26 来源: 证券日报

  有知名专家称,中国房价的买点还没有出现,匆忙出手的都是贪图小便宜的买房人

  ■见习记者 王丽新

  排队买房现象重现了?

  近日,楼市“回暖”的声音不绝于耳,从龙湖的“十亿周末”到沪上再现“日光盘”等,似乎都是楼市的利好消息。

  但有关业内专家表示,虽然上两周楼市成交量相比今年1月份有所抬头,但这并非楼市的“小阳春”,整体成交量依旧在走下坡路。

  该人士还表示,调控政策不动摇,融资闸口仍然不开。"危墙"之下,开发商急于缓解回笼资金的困局,近日纷纷启动打折促销活动。

  知名房企领衔降价

  2月中旬以来,记者经常接到这类楼盘打折促销的短信。事实上,面对今年1月份房企销售业绩全军覆没的情况,保利确实是率先做出反应的大牌房企之一。

  据记者了解,保利集团在上海的一个楼盘开盘时,当时是以楼市炒家为主要购买力,房价定为21000元/平方米,近日,该盘单价降至1.7万元/平方米,而交房标准却从毛坯升级为精装修,如果考虑装修成本,相当于7.8折优惠。

  同一时期,恒大地产以15年周庆为名,全国范围内开展10亿元优惠活动,最高折扣为5个百分点。随后,另一龙头企业招商地产(微博)全国22个在售项目同时启动优惠活动,部分房源降价幅度达到15%。

  此外,金地(微博)、万科、绿地、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。

  据北京中原市场研究部统计数据显示,相比2011年的市场最高价,目前90%以上的项目折扣都已经达到了5%左右,其中相比最高点房价回落20%以上的项目,有50个左右,最高回落幅度已经超过50%。

  值得注意的是,作为北京楼市"晴雨表"的通州地区,多家大牌房企再次开始打折促销。其中,华业东方玫瑰(微博)、富力金禧花园、珠江拉维小镇、京洲世家等项目均已明显下调。

  据记者了解,华业东方玫瑰近期推出一批复式结构房源,83平方米户型,总价107万左右。其销售人员向本报记者透露,上述户型有的楼层不足12800元/平方米,每平方米要比开盘价格直降约2600多元,每套总价直降22万元左右。

  对于上述现象,上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)和北京中原市场研究部总监张大伟均表示,这属于正常现象,市场不买账,开发商只能打折。张大伟还表示,现在以价换量仍旧是市场主旋律。但是,轻微的价格松动很难获得消费者的认可,到底降多少才能获得销量成为最大的难题。

  “抄底”时机来临?

  事实上,开发商大力促销活动,确实吸引了不少购房者蜂拥而至,甚至出现了龙湖的“十亿周末”。

  于是,“买涨不买跌”的购房心理出现了,有不少刚需群体按捺不住,开始准备出手了。一组调查数据显示,超过7成的市民认为开发商会在3月份进行大力促销,38.41%的受访者认为3月份"肯定是"出手置业的好时机。

  不过,有业内人士分析,其实龙湖的"十亿周末"现象并不是楼市回暖的标志,因为龙湖2011年销售业绩是380亿元,按照这一业绩计算,扣除春节和十一假期,其每周的业绩都在8-9亿元左右,而且每周的成交高峰期一般在周末,如此看来,这是很正常的业绩。开发商确实在“抢收”,但购房者还称不上“抢购”。

  事实上,该人士还指出,现在的楼市,确实让人很纠结,开发商一再的试探市场,逐步下调价格,看市场给多少回馈。而购房者也纠结于市场何时触底,迟迟不肯出手。

  对此,伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示,从目前的市场行情判断,"限购"松动的可能性很小,虽然信贷方面松动的可能性较大,但是信贷的松动将主要面向合理的自住购房需求,尤其是首次置业人群,针对开发企业的开发贷款将继续从紧,所以越来越多的开发企业迫于资金压力会主动采取降价策略。

  陈亮预计,两会结束后,随着未来各项房地产调控政策预期的逐步明朗,首套房贷利率回归基准并有望进一步优惠,所以,3月份将会迎来不错的买房好时机。

  张大伟也预计,3月份很可能出现一波降价潮。因为北京中原调查数据显示,今年3月份,市场上增加或维持折扣的项目达到了200个左右,占到了目前市场上活跃项目的一半左右。

  不过也有知名专家称,中国房价的买点还没有出现,匆忙出手的都是贪图小便宜的买房人。真正促使房价大跌的是人民币汇率走向,住宅买点的出现要紧盯M2这个数据,只要M2没有超过14%,房价就会一直处在下降的通道。

  实际上,不管两会之后的房价整体走势如何,3月份市场将有低价新盘加入已成事实,因为房企不得不降低利润,在市场上放手一搏。

  缓解资金回笼困局

  对于开发商来说,有钱才能活着。显然,回笼资金才是上策。

  北京房地产业协会秘书长陈志表示,现阶段,房企目前普遍缺钱,信贷利率高企,市场连续低迷,导致企业回笼资金的压力不断增大。

  除此之外,偿债高峰期降至。

  据记者了解,中金公司在近期的一份报告中指出,内地地产公司信托还款在2012年和2013 年连本付息高达2500 亿和3100 亿,今年3 季度为信托还款高峰期。

  该报告还指出,在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下,2季度将爆发开发商资金链的风险。

  此前,瑞银证券首席策略分析师陈李曾从地产行业2012年的库存、偿债期和现金消耗情况等方面分析预测,在今年第三季度和第四季度的时候,地产企业会面临非常大的困难。

  陈志指出,在这个档口上,企业的去化能力决定了其旗下项目能否正常运转,更决定了企业是否有钱去拿地,未来几年中产品销售会不会出现断层,会不会导致无房可售的停滞状态。

  也就是说,只有见到回头钱才能熬过这段艰难时期。融资能力不强,资金链承受压力大的企业,只能通过市场加强去化,换取资金生存,进而静待市场复苏时机。

  杨红旭则认为,大牌房企领头降价确实是迫于高库存和还款压力,而且有一部分也达到资金回笼的目的。但是成交量可以反弹,价格却不会出现"小阳春",否则还会有新的调控。

  值得注意的是,有业内人士分析,近期,龙头房企确实都忙于在销售上抢占先机,导致土地市场异常冷清,可见资金压力明显加大。而房地产企业争相"抢收"也并不见得都能得到"以价换量"的目的,毕竟限购导致市场的有效需求越来越少。

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