王均金：关于完善保障性住房管理的建议

　　均瑶集团董事长 王均金

　　随着今年“计划开工700万套以上、基本建成500万套以上”目标的提出以及2011年开工的大量在建项目，注定了2012年将是保障性安居工程建设的关键之年，由于此项工作涉及面广、实际情况各异，粗框架管理办法存在主要问题。比如存在不符合标准的家庭入住了廉租房，甚至出现了骗租、骗购和权力寻租的问题。由于没有预设保障房的退出机制，出现了部分承租人在条件改善之后也不愿意退出廉租房，造成了廉租房“住得进去，退不出来”的局面，公租房也面临着同样的问题。

　　保障房工程作为今年我国经济社会发展中一个突出亮点，也是推动科学发展、促进社会和谐的具体实践，是实现“居者有其所”的一项重要支撑和保障制度。因此，在《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的若干意见》等一系列政策法规的框架下，各地有必要根据实际情况要制定细则予以落实，合理利用公共资源，健全进入和退出机制，这些都是保障房工程得民心的关键因素。

　　建议：

　　1、进一步明确和细化保障房的准入和退出标准。此举可以减少管理者的自由裁量权，在执行过程中提高公平公正性，对不符合廉租住房保障条件的，应“退出廉租房，逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。不要因为缺少调整租金的幅度和标准，留下寻租的巨大空间。

　　2、严格实行一年一审的监管制度。以入住家庭为单位审核准入条件，准入条件要考虑区域差异，可根据各地不同的平均收入情况制定标准。受理期间应依法公开申请人的核查信息，公布家庭收入及身份证等基本信息，在社区公告栏、报纸、网站等媒体发布公告，设立公示期，并公布举报电话、信箱等，加强社会监督力度。对廉租房、公租房即将到期的租户，要一年一次重新审核其收入状况，并在社区以及网上公示年审情况，再次接受相关单位和社会的监督。大力推进个人住房信息系统建设，建立全国住房保障基础信息管理平台。

　　3、严格执行廉租房的循环使用机制。建立健全相应的法制，公租房、廉租房不作为长期租赁的房源，不享有继承权。对公租房，除每年的审核之外，可签订固定期的合同，比如3年。3年之后须依法按合同退出。对廉租房以家庭为单位的承租人有变动，或条件改善，不符合廉租条件的，应要求其在一定的过渡期之内退出。另一方面，在兴建廉租房和公租房时也应控制单元面积和相应功能，拉开廉租房、公租房以及经济适用房的配套标准和差距，让住户在家庭条件改善后，也主动愿意为寻求更好的住宿条件退出，以便循环使用。

　　4、避免人为造成“富人区”和“贫民区。新建的保障房由于地价的原因，往往成批在郊区或城乡结合部集中兴建，因为远离市区，就业机会少，配套设置差，生活不便，治安也相对不好，因此，在此居住的人更难摆脱贫困。久而久之，在此居住的居民就可能会引发集体性的仇富心态，会形成社会管理的困难，处理不当甚至容易激化社会矛盾。

　　5、将社会空置或出租的部分房源纳入管理体系。借鉴国外成功的经验，合理利用开发商滞销房源，空置或出租的房源中征集部分符合保障房标准的房源，由专门的管理机构进行实地考察，核实房屋情况后，纳入保障房房源管理体系，由政府统一分配出租，让社会资源合理利用。公租房、廉租房租金除租户承担的一部分以外，超出部分由政府以货币形式补助，并在租房合同中明确，让租户切身感受到政府的保障力度，可以部分减少政府新建保障房的压力。