媒体关于两会之后北京楼市的几大猜想

　　2012年两会召开之前，围绕着房地产行业的各种参与者，都非常关注会上能透露出什么信息，作为自己看待楼市的参考。

　　不出所料，两会开幕以来，从总理的政府工作报告，到委员、代表的提案、议案，乃至媒体对官员、企业家和专家的采访，都看到了楼市未来的走向，于是人们纷纷猜想……

　　楼市会回暖吗？

　　前一段时间，很多地方政府频发“微调”信号，但从全国范围内政策变化情况来看，尽管楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但在经济增速预期放缓的市场背景下，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松动。

　　从两会上获悉，中央政府2012年GDP增速目标调低，最低容忍限度是7.5%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。

　　尤其是，从2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标，可以很明确地看出，房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘。

　　房价稳中有降是去年以限购为首的房地产调控起到作用以来，中央政府一直在推动的政治任务。而保障房集中供应，给予购买不起商品住宅的家庭以机会享受平等的居住权，同时也恰巧可以起到降低新建住宅成交均价的效果。

　　在政府三令五申的严控趋势下，今年楼市的“回暖”只能是片面理解，开发商不必抱有乐观预期了，降价跑量是唯一出路，购房人也不必被一些“回暖”的假象“惊呆了”。

　　开发商会“倒”吗？

　　既然上面说到中央楼市调控不放松，那么市场上的声音——成交量上升、价格微涨和一些开发商要破产怎么理解？是不是“倒”几个开发商，房价才会真的降下来？

　　2011年下半年，全国楼市就已经步入冰点，各类城市的楼市成交均很惨淡。

　　北京通州一些前几年领涨比较快的楼盘，降价在万元以上，但是销售并没有异军突起。有投资、投机心态的购房者被“过滤”出局，但是真正的“刚需”，却慢慢平和了心态，开始对开发商的优惠、促销讨价还价。

　　尽管投资客被“绝缘”，但房产置业的投资功能却不能否认，从购房人角度思考问题，房价的绝对高度是个问题，房价走势更是个问题，谁都知道“买涨不买落”，看着几个月来房价的起伏，大家也明白中央并不是一棒子打死房地产，而是希望回归理性，一些确实有住房需求的消费者开始出手，尤其是等着结婚的、孩子大了等急需购房的，他们的需求经过半年的积累，开始逐渐释放。

　　在此现状下，一些价格调整比较到位，位置品质物有所值的楼盘，销售量开始回升，这只说明“刚需”在起作用，跟“反弹”和“报复”无关，大家切莫跟风。

　　这部分“识时务”的开发商暂时“死不了”，同时，自去年十二月份以来，央行已两次降存款准备金率，市场释放8000多亿的资金，房地产市场从中受益最大，开发商资金也得到一定程度缓解。

　　房产税离我们有多远？

　　政府工作报告提出“改革房地产税收制度”，财政部部长谢旭人接受采访时表示，将适当扩大房产税改革试点范围。各种迹象表明，房产税改革全面推开已“箭在弦上”，但能否有助于房价回归尚待时间检验。

　　个人住房征收房产税改革试点自去年初在上海、重庆两大直辖市启动，历经一年之后，房产税“实施效果逐渐显现”。

　　就“实施效果逐渐显现”，究竟表现在什么地方，现在还没有官方声音，但是委员、代表的观点并不相同。

　　全国政协委员刘克崮表示，征收房产税是为配合房地产调控，而非地方财政收入的主要来源。也不能把调房价寄希望于房产税，而应该看到房产税所带来的财税机制改革。“即便今后房产税全面开征，也不是向每一个人征收，应对满足基本居住要求的房产做出充分的扣除。”

　　而全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青在新浪访谈中谈到，以征房产税取代限购，这种尝试是必要的，但是征房产税应先取消土地出让金。

　　叶青表示，老百姓住房的负担应该有一个科学的解决方案，政府收土地出让金的做法其实是不太合理的，购房者一交土地出让金70年的钱一下子就交完了，使得房子在生产环节或购买环节价格非常高，相反在使用过程中负担比较低，这也是造成房价很高的一个缘故。

　　“现在搞房产税，就是把原来一年要交的，换算成70年去交，这样就有利于使房主的负担合理化。但是征房产税的前提，就是这个楼盘的地价不包括土地出让金，否则交了土地出让金又交税，就等于重复征税了。”

　　3月5日下午，财政部部长谢旭人在参加青海代表团审议间隙，就政府工作报告中关于教育、房产税等问题接受采访。当记者问道：“今年房产税会扩大到北京吗？”还没等谢旭人回答，旁边一位官员抢先答道：“肯定会的。”谢旭人哈哈一笑，说：“正在研究。”

　　为了异地高考给孩子买房子？

　　列席全国政协十一届五次会议开幕会的教育部部长袁贵仁接受媒体采访时透露，异地高考改革方案将在10个月内出台，现在已经进入“最后冲刺阶段”。

　　袁贵仁说：“我们鼓励各省市结合实际，尽快推出异地高考方案，有些省市确实存在难度的，教育部将具体协调。同时，异地高考也不意味着完全放开，而是存在‘条件准入’：一方面要考虑城市的承载能力，另一方面也需要家长满足在当地工作等条件。”

　　谈及方案公布的时间表时，袁贵仁爽快地表示：用不了10个月。

　　什么叫“考虑城市承载力”？什么是“满足在当地工作等条件”？

　　从这个有关高考的宏观政策来看，地方政府具有实施细则的制定权，因而各地的“认定”标准会有所不同，但基本的一条，必定是家长“常住”一定的年份。由于我国户籍政策中规定，没有固定居所不能落户、未成年人不能单独立户，那么家长是否买房或者租房，是一个硬件标准。那么买房、租房就一定成为这些家长“超负荷”置办高考指标的冲动，这就可能成为房价和租金看涨的推动力，新一轮热炒可能会来临。

　　如果允许租房满一定年限可以异地高考，大多数的家庭将进入商品住宅的市场化租赁领域，对于持有房产的和有资金能力的本市居民，新一轮投资热可能因此而起，当北京所有房源都成为“学区房”的时候，租金飞涨是必然的，房价被投资热情推动，再涨也很有可能。

　　在“取消高考户籍限制”这一利民工程启动之前，须充分考虑房地产调控的目的，在一部分百姓关注孩子读大学问题的时候，另一部分百姓也在关注楼市的投资机会，这是不可否认的。

　　文/特稿记者  蒋举