“京十五条”满周岁 楼市进入下调期

　　CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　自2011年2月16日执行的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(简称“京十五条”)至今已“满周岁”。据链家地产市场研究部统计，2011年北京实施楼市调控政策后，房价过快上涨的势头得到抑制。2012年初至今，北京新建住宅签约均价为17899元/平米，同比下降20.2%。进入2月后，二手房的成交均价维持在20000元~21000元/平方米之间，与2010年4月水平基本相当。城区和郊区二手房价格同步回落。

　　本月定基调

　　北京市住宅库存总量再回12万套，截至2012年3月4日，北京市住宅库存达120568套，继年初跌出12万套后，于3月再次回升至12万套以上。据统计，上半年还将有5万套增量商品住宅入市，而目前楼市单月成交量均低于5000套，可以预见上半年楼市库存量将会达到15万套的峰值水平。区域内的库存量及潜在供应量决定了区域内房价下调的深度。截至目前，北京在售项目有800个左右，其中最近半年有成交量的只有400个左右。

　　鉴于对调控的预期，京城的百姓现在最普遍的心理就是“多看少动”，多比较性价比然后锁定几个目标持续关注情况变化，以便最有利的出手。同时，他们也在关注宏观面的政策走向，作为一线城市，首都北京是政策执行的楷模也是全国的风向标。3月份历来是一年的最关键时期，不仅是市场的定调时期，也因为有“两会”，是一年内政策的导向，即使其他城市可能松动政策，北京基于人口以及资源压力，松动政策的可能性接近于零。本次的政协小组讨论会上，全国政协委员、清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵就房价走势进行分析：“北京、上海等地房租会上涨，这个趋势是比较明显的，但房价大涨的可能没有”。他建议，对于还在观望的刚需购房者，应该综合自己的情况考虑是房租涨得快还是房价降得快，然后做出选择。

　　记者近日走访了北京各城区的新楼盘，发现折扣普遍超过95折，局部项目全款折扣甚至达到9折，相比2011年“限购”初期的95折而言，折扣幅度已经明显增大。虽然现在的购房者可以体验主动要求折扣的待遇，已经让很多前两年的购房人难以想象。但是看房的人还是认为：“我看的这个项目，前两年的涨幅早已超过200%，可是最近的打折幅度仅是96折，这能算真正的打折吗？我感觉，不到真正严峻的时候开发商是不会拿出‘实心价’的。”

　　据了解，随着调控政策的持续以及开发商心态的松动，京城陆续还会有200多个房地产项目加入到了打折大军。而购房者也正是看准了这点，与开发商开始了心理博弈，看谁能笑到最后。

　　首次置业有倾斜

　　然而，事情总有它的多面性，对于降价的预期也是同样如此。阳光100常务副总裁范小冲表示：“2012年房价尤其是北京等一线城市的房价应该会持续下降，但预计降幅不会很大，平均降幅大概在10%至15%，不排除个别楼盘价格大幅跳水的可能。首先，由于2011年北京房价已回落10%左右，继续回落的空间有限。其次，房企的重置、拿地、贷款等成本已上涨。另一方面，北京未来将不断限制城市、人口规模，在这方面的诉求比其他城市更迫切。”北京中原市场研究部张大伟则表示：“从目前数据看，北京楼市已进入明显的下调周期。作为调控政策执行力度很大的一线城市之一，北京未来房价下调的幅度也将领先全国。从目前看，北京楼市拐点已出现，预计在未来6至12个月内，房价可能有10%至20%的下调空间。”

　　北京房地产业协会秘书长陈志表示：“房地产调控政策短期内不可能放松。北京楼市作为全国楼市的风向标之一，更不可能在调控政策上有所松懈，但不排除未来对首次置业等刚需人群予以倾斜和支持的可能。”

　　链家地产预计，2012年北京楼市整体调控基调不会发生大的改变，预计整体成交量将维持在10至11万套左右，非京籍人士在京购房占比仍将维持在10%至15%之间。未来相关政策可能针对首次置业人群贷款进行微调。

　　记者走访北京市农行、光大银行、华夏银行、招商银行，目前均按照基准利率7.05%执行。业内人士向《中国联合商报》表示：“四大行几乎占据了房贷市场60%左右，如果四大行集体下浮首套房利率，其他股份制商业银行应该会跟进。不过现在银行信贷额度虽然比去年年底有所改观，但从1月份的新增贷款规模来看，监管层的窗口指导仍较强，国有大行是否有动力打折还有待观察。”我爱我家的工作人员向记者透露：“目前保证拿到基准利率已经不错了，如果客户有固定单位，且月收入较高的话最多能拿到9折。”而链家地产现在做的单子基本上都是基准利率，没有上浮也没有折扣。

　　北京中原地产统计，随着低价供应项目的增加，北京楼市的成交量在2月中旬恢复到去年下半年平均水平。从目前的成交结构看，未来市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体，特别是总价在150万元左右的项目将受到青睐，高价项目的成交量将依然低迷。预期3月中旬后很可能出现一波降价潮，在这次降价潮中，大兴、顺义、通州和昌平依旧可能都是打折的主力区域。城区也逐渐开始参与。