北京同一小区新旧房首现价格倒挂

　　开发商以价换量 打折楼盘多达279个 部分项目价格与最高时相比回落超50%

　　北京楼市成交量自春节后慢慢走出低谷，成交量明显回暖。但记者发现，这只是开发商以价换量，通过各种打折促销手段来摆脱楼市的萧条，以尽快回笼资金。相比去年同期，楼市小阳春并没有一丝暖意。

　　据悉，3月份北京共有279个楼盘推出打折优惠，其中包括250个直接打折项目。不仅降价项目逐渐从郊区蔓延到城区，还出现了同一小区新盘和二手房价格倒挂。

　　个案

　　东四环同一楼盘  新旧房价格倒挂

　　“原来均价是25600元，现在参加活动有优惠，交10万元钱直接抵消130万房款。”昨天下午，东四环百子湾附近的标志性楼盘美利山销售人员表示。

　　据记者了解，所谓抵房款活动是其与某网站搞的类似于“团购”活动，购房者交给网站10万元，买房子时可享受2.2万元均价。

　　记者昨天在现场看到，目前美利山只剩下些大户型的住宅和商铺，如241平方米三居和300多平方米四居。

　　按活动优惠计算，如果参加活动按照目前最大户型来说，房屋总价能便宜170万，加上交给网站的10万元。总的来说便宜160万。

　　该小区每平方米2.2万元的均价对于购房者来说，还是相当具有诱惑力，就连美利山的二手房也卖到了每平方米2.4万元左右。

　　在同一个小区里，新房和二手房终于出现了实实在在的倒挂，这在目前的北京楼市中尚属罕见。

　　市场

　　超九成项目  价格折扣达到5%

　　出现同一楼盘新房和二手房倒挂的主要原因还是开发商急于销售，而在北京市范围内，现在打折楼盘已达到279个，其中包括250个直接打折项目。

　　降价的区域也逐渐从主力的通州、大兴等蔓延到城里。如位于朝阳区奥林匹克花园附近的招商嘉铭珑原，目前均价33000元，但购买三居能有8.5折的优惠，东四环的万科蓝山均价直降5000元。

　　中原地产统计，当前楼市调控的效果在北京已经明显，相比2011年的市场最高价，90%以上的项目折扣都已达到了5%左右，其中相比最高点房价回落20%以上的项目，更是有50个左右，最高回落已经超过腰斩50%。

　　相比去年限购刚开始时，楼盘折扣幅度有了相当明显的提升。

　　分析

　　库存量接近12万套  价格还得降

　　在北京限购难以解禁的背景下，北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，3月历来是一年的最关键时期，不仅是市场的定调时期，也因为有两会，也是一年内政策的风向标。

　　即使其他城市房产政策可能松动，北京的可能性也接近于0。那么，楼市库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰会压迫开发商降价促销。

　　目前，北京商品住宅的库存量已接近12万套，上半年还将有5万套增量商品住宅入市，而楼市单月成交量现在均低于5000套，可以预见上半年楼市库存量可能将会达到15万套的峰值水平。

　　而日前，住建部部长姜伟新首次提出七八个大城市房价一定要降，否则，泡沫破灭后很难处理。这是官方首次承认房价泡沫，并公开表态降房价。

　　资深房地产评论人牛刀认为，中国房价不止是七八个大城市，就连三四线城市有的泡沫已经很严重了。 

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，在目前市场情况下，轻微的价格松动很难获得消费者的认可，到底降多少才能获得销量成为最大的难题，郊区项目供应较多，也是由于在2012年春节后这几个区县有可能成为价格调整比较早的区域。文/记者 张媛

　　●相关新闻

　　3月楼市回暖 待观察

　　3月上旬，北京新建住宅签约套数为1743套，环比上涨34.7%，二手房住宅签约为2911套，环比上涨了138%。

　　张大伟认为，环比数据难以代表市场实际情况，3月上旬数据相比1-2月有明显上涨，但1-2月份是最近三年来的最差市场情况，所以目前市场更应该和去年下半年对比。从总绝对成交量来看依然处于低谷中。

　　目前只能说，楼市已经走出春节的低谷，但回暖与否尚待观察。