购房人维权 闹不成消费者

　　“消费者”身份一直存在争议 是否受《消法》保护法律界意见不统一

　　自从有了房地产，中国购房人便一直自称“消费者”，维权的工作一直就没停过，房地产的法规越来越成熟，导致开发商对购房人的侵权也越来越不容易。这几年，对购房人闹售楼处等维权行为，原来一边倒的支持声也越来越弱。

　　前几日，新浪微博(http://weibo.com)上有人发了两张极其相似的照片，都是购房人在售楼处维权的情景，沙盘中的楼盘模型被推倒，买卖双方彼此就什么问题正在交谈，但是图片说明却显示，一个是老业主因为降价进行的维权，另一个是开发商逆市涨价引起买房人不满。该微博最后做了点评：涨价你也闹，降价你也闹，怎一个闹字了得？

　　购房人的“消费者”身份，从来就没有停止过争论，而购房行为是否受《消法》保护，法律界竟有着截然相反的意见。

　　争论

　　《消法》规定双倍赔偿 购房人资格待定

　　因为开发商欺诈购房者，从来也没绝迹过，一旦被业主告上法庭，购房人请求法院依据《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下称《消法》)第49条的规定判决开发商双倍赔偿，这下法官可犯了难：不支持消费者吧，欺诈行为证据确凿，法律规定得明明白白；支持消费者吧，商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔赔偿，似乎又让消费者获赔太多，也显失公平。

　　购房人到底是不是消费者？卖房欺诈行为到底适不适用双倍赔偿？这两个问题从基层审判单位到法学最高学府，专家们的意见是相反的。

　　中国社会科学院法学所研究员、著名民法学家梁慧星先生认为，对于商品房买卖合同不适用《消法》第49条的双倍赔偿，其理由为：其一，《消法》制定时，所针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。

　　另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第49条规范的范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题。

　　上述两个观点的碰撞，造成实际上判决开发商双倍赔偿购房人的案例并不多见，购房人提起的诉讼，是越来越不主张双倍赔偿而是追究一般的违约责任。

　　法规

　　“双倍赔偿”有了依据  但不能乱用

　　2003年5月7日，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》，购房人虽然还没有被认定为消费者，但是《解释》第8条、第9条规定了出卖人的几种行为“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，主要针对明知故犯的一房两卖和抵押行为。

　　购房人终于有了双倍赔偿的法律依据，但是针对开发商交房时没有兑现先前的承诺，如绿地面积少了、学校没建、会所“失踪”等等广告中最吸引人的噱头，购房人依然还是不能用欺诈的“罪名”要求双倍赔偿，就连面积跟原合同有出入，也只规定了“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内，这部分房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。”

　　开发商交房，也许只少了几平方米，而多了或者少了这几平方米根本不是一般购房人争议的原因，那些真正可气的、明知故犯的欺骗，并没有被规定双倍赔偿。

　　观点

　　为了投资失误闹 越闹越不像消费者

　　购房人闹房展会、闹售楼处，这已经不是什么新闻了，从延期交房到房产证拖延办理，从施工质量到小区配套，这些年居然还出现了涨价闹、降价也闹。为了升值潜力的维权，已经走出了消费者维权的理论范畴，这里面打着消费者旗号的人们，更多的被理解为投资者，因为开发商卖房子时的误导，导致投资失误，回过头来闹无非是想找到一些弥补损失的可能。

　　北京通州在上一年里连续出现几次因为降价导致的“维权”，当有一个曾经领涨的项目，降幅达到每平方米一万元的时候，每一户购房面积在100平方米左右的老业主意味着损失了100万元，于是他们拉着手围住了售楼处。但是此举在互联网上公布之后，来自全国各地的网民支持者甚少，有的甚至直接留言：楼市有风险，投资需谨慎。

　　前几年楼市的疯狂，让本来乐于研讨“购房人究竟是不是消费者”的学者们渐渐淡漠，因为谁都看得出来，房地产市场里没有纯粹的消费者，其或多或少都带着保值增值的主观目的。直到有一天买房卖房就相当于“萝卜找个坑”只考虑需求不考虑致富的时候，“购房人是不是消费者”这个问题才能理智地得到解决。

　　文/特稿记者  蒋举